賃貸オーナー向け｜アパート外壁塗装の費用相場やタイミングを解説

アパートなど賃貸物件のオーナー様は、「外壁塗装」と聞いてどのように感じるでしょうか？

「現状は不具合がないから、まだ大丈夫」「家賃アップに繋がらないから、内装を優先したい」「外壁に色を塗るだけならそこまで必要ないのでは？」など、多額の費用がかかる外壁塗装は後回しになりがちです。

しかし、外壁塗装の本来の目的は「建物の寿命を延ばすこと」にあります。
紫外線や風雨に日々さらされている建物の外壁は劣化が避けられず、定期的なメンテナンスが必要不可欠なのです。

ここで一点、大切な前提があります。
「外壁塗装」と聞くと単に壁を塗り直すだけのイメージを持たれるかもしれませんが、建物の劣化を防ぐという観点では、塗装だけでなく屋上防水やシーリングの打ち替えといった全体的なメンテナンス（大規模修繕）が欠かせません。

足場代などの費用や手間の効率を考えると、外壁塗装はこれら大規模修繕と同時に実施するのが一般的です。
そのため、本記事では「外壁塗装」という言葉を、約10年ごとに実施する「大規模修繕」とほぼ同義として使用し、解説していきます。

この記事では、
・アパート・マンション経営において外壁塗装（大規模修繕）が重要な理由
・「壊れる前にメンテナンスをする」という考え方
・大規模修繕を実施する周期や費用の目安

など、健全なアパート経営を続けるための必須知識を網羅してお伝えします。

1.アパートの外壁塗装が必要な理由

外壁塗装を含む大規模修繕工事は、アパートやマンションなどの賃貸物件を運用していくうえで、一定期間ごとに実施しなければならない工事です。

外壁塗装を適切に行わずに劣化を放置していると、さまざまなトラブルが発生し、修繕や補償で多額の費用負担がかかります。

したがって、劣化を放置してトラブルが発生してから対処するのではなく、計画的にメンテナンス工事をして保全していくという考え方が重要になります。
この章では、外壁塗装を実施するべき主な理由を解説します。

1.1. 防水や躯体保護の機能を維持するため

アパートの外壁や屋根には、雨水や紫外線から建物を守る「防水・保護機能」がありますが、これらは経年劣化で必ず低下します。
特に日本は地震による振動も多いため、放置すると外壁のひび割れから雨水が浸入し、建物の骨組み（躯体）を腐らせる原因になります。

建物本体のメンテナンスを怠ることは、入居者の安全を脅かすだけでなく、以下の2つの観点から物件の資産価値を損ないます。

このように、外壁塗装を適切に行わないことは、物件のインカムゲインとキャピタルゲインの両方を低下させることに直結します。
分譲マンションが「修繕積立金」を設けて計画的に工事を行うように、アパート経営においても「壊れてから直す」のではなく、定期的な塗装によって「建物を守る」姿勢が、長期的な収支の安定と資産価値の維持保全につながります。

1.2.美観を維持して入居者から選ばれやすくするため

賃貸物件を探す際、多くの人は「見た目」の第一印象で判断します。
立地や賃料が同条件であれば、外装が美しい物件が選ばれやすいのは当然です。

外壁の劣化放置は、単に建物の見た目を損なうだけでなく、入居希望者に対して「管理が行き届いていない」「治安が不安」といったネガティブな印象を与えます。
特にセキュリティや清潔感を重視する女性やファミリー層からは敬遠されるため、入居付けの観点から大きな機会損失を招きます。

また、外装の破損や汚れが目立ってから慌てて部分補修を行っても、周囲との色の差や質感の違いを埋めることは難しく、建物全体の美観を完全に取り戻すことは困難です。

確かに、外装のリニューアルは内装リノベーションのような大幅な賃料アップに直接繋がるケースは多くありません。
しかし、入居希望者に選ばれやすい状態を保って空室期間を最小限に抑えることで、結果として高い入居率の維持に大きく貢献します。
外壁塗装は、長期的に安定したアパート経営を支えるために欠かせない投資です。

1.3. 有利な条件で売却しやすくなるため

アパートの売却において、メンテナンス状況は売却価格や成約スピードを左右する重要な要素です。

買主からすると、修繕されていない物件は「雨漏りしないか？」「躯体に影響はないか？」「退去後の空室はレントロール上の賃料で決まるか？」など、購入後に起こりうるリスクが気になります。
こうした心理的ハードルは、必然的に指値（値引き交渉）の根拠にされてしまいます。

一方で、修繕されている物件なら、「定期的にメンテナンスされていれば多額の修繕費用が発生するリスクは低いだろう」「入居者も快適に過ごせているだろう」など、前向きに購入を検討してもらえます。

適切な修繕がされているかを気にするのは、買主に融資を出す金融機関も同様です。
先述の通り、当社の提携先を含め、昨今の金融機関は中古物件への融資審査において、外壁塗装（大規模修繕）の実施有無を非常に厳格にチェックしています。
修繕未実施物件は融資評価額が伸びなかったり、そもそも融資対象から外れたりします。

未実施のまま売却することも可能ですが、買い手が有利な条件で融資を引ける状態を整えておくことは、結果として「高く、早く売る」ための有効な戦略です。
ぜひ出口戦略という観点からも、外壁塗装工事を検討してみることをおすすめします。

2.建物の保全には、塗装だけでなく外壁全体の工事が欠かせない

記事の冒頭でも触れましたが、「外壁塗装」と聞くと、ただ塗装材を塗るだけの工事をイメージするかもしれませんが、その認識は十分ではありません。
この章では、外壁塗装の役割や、外壁塗装を含めて建物のメンテナンスのために必要な工事について解説します。

2.1.外壁塗装は大規模修繕工事の一部にすぎない

外壁塗装は、一般的に「大規模修繕」と呼ばれるメンテナンス工事に含まれる項目の一つにすぎません。
外壁塗装がアパートの防水や躯体の保護、美観といった役割を担うことは説明しましたが、建物を長く維持保全するためには、塗装以外にもさまざまなメンテナンスが必要になります。

それらの工事は同じようなタイミングで約10年ごとに実施するべきものとされており、総称して「大規模修繕」と呼ばれます。

実務上、大規模修繕工事全体のことを指して、わかりやすい主要項目である「外壁塗装」という言葉が使われるケースも多いです。
この記事でも、大規模修繕とほぼ同じ意味で外壁塗装という言葉を用います。

2.2.外壁塗装の役割は外壁材の保護

外壁塗装の目的は、単に見た目を綺麗にするだけではありません。
サイディング材やALCパネルといった外壁の基材を、風雨や紫外線から守るバリアを張ることが最大の役割です。

外気にさらされ続ける外壁材は、時間が経つにつれて撥水機能を失っていきます。
水分を吸収した基材が太陽光で急激に乾燥することを繰り返すと、素材自体に反りやひび割れ（クラック）が生じます。

こうしたトラブルを未然に防ぐため、外壁塗装では下塗り・中塗り・上塗りの3工程を経て、強く剥がれにくい塗膜で基材を包み込みます。
イメージとしては、肌を紫外線から守るファンデーションと同様です。

2.3.外壁塗装以外の必須工事

外壁塗装によって表面の保護はできますが、それだけでは建物全体の保全には不十分です。
建物を守るためには、塗装以外にも各部位を総合的にメンテナンス（大規模修繕）する必要があります。
メンテナンスの対象となる部位は大きく分けて以下の4点です。

①外壁
②シーリング
③屋根・屋上
④鉄部（手すり、外階段など）

これらを一通りメンテナンスするのが大規模修繕工事です。
どれか一つでも欠けてしまうと、建物の躯体や基材をきちんと保護し、建物を健全な状態で維持保全することができません。

3.アパートの外壁塗装の費用相場

外壁塗装の提案をされたことがある賃貸オーナーの方なら、提示された見積金額を見て驚いたことがあるかもしれません。
外壁塗装（大規模修繕工事）は一般的に数百万円以上の費用を要するもので、計画的な資金準備も必要になります。
この章では、外壁塗装の費用相場について解説します。

3.1.外壁塗装の費用相場

まずは、「塗装工事だけ」の費用感を示します。塗料によって性能・費用に差があります。

塗料	耐用年数	目安単価(㎡)	特徴		性能	価格
アクリル	5～8	1,900円～	性能が劣る分安価		✕	〇
ウレタン	8～10	2,000円～	安価で一定の性能を担保する		▲	〇
シリコーン	10～15	2,300円～	性能と価格のバランスが良い		〇	〇
ラジカル制御	10～16	2,100円～	高性能でコスパに優れる		〇⁺	〇⁺
フッ素	15～20	3,400円～	高性能のためコスパに難あり		◎	▲

数年前までは性能と価格のバランス性能が良いシリコーンが採用されることもありましたが、現在では耐久性に優れていて、大量生産の結果コストも下がってきたラジカル制御が採用されることが一般的です。当社もほとんどのケースでラジカル制御をご提案しています。

3.2.大規模修繕（外壁塗装を含む）の費用相場

外壁塗装を含む大規模修繕全体の費用感をイメージしていただくため、当社で施工した事例（令和8年1月以前）をご紹介します。
※プライバシーの観点から物件写真は一部加工しています

工事費用は昨今の社会情勢により上昇し続けているのが現状です。
また、物件の状態や形状などによって大きく差異が生じるため、あくまで一例として参考にしてみてください。

外壁塗装にかかる費用の目安（実例）

4.アパートの外壁塗装を実施するべきタイミング

外壁塗装（大規模修繕）がアパート経営に重要だと分かっても、悩ましいのが「具体的にいつ行うか」という判断です。
アパートの状態は、築年数・立地・過去の修繕履歴によって大きく異なります。

本章では、目安とされる「10年に1回」の根拠に加え、オーナー様自身でチェックできる「建物のSOSサイン」、劣化を放置するリスクについて解説します。

4.1.一般的なタイミングは「10年に1度」

外壁の塗膜や防水材、隙間を埋めるシーリング材の耐用年数を考慮すると、新築から10〜15年、それ以降は10年ごとの実施が建物を健やかに保つポイントとなります。

ただし、上記タイミングはあくまで目安です。
実際には日当たりや海沿いなどの環境や、構造・外壁材といった特徴によって劣化の進行速度は異なるため、前回工事から7〜8年で雨漏りが発生してしまうケースも珍しくありません。
建物の状態をきちんと把握して実施すべきタイミングを見極める必要があります。

4.2.塗料の種類別の外壁塗装タイミング

外壁塗装が一般的に10年ごとに推奨される背景には、これまで主流だったシリコーン塗料や、現在最も普及しているラジカル制御塗料の耐用年数が約10年であることが大きく関係しています。

塗料	耐用年数
アクリル	5～8年
ウレタン	8～10年
シリコーン	10～15年
ラジカル制御	10～16年
フッ素	15～20年

しかし、実際の現場で建物の防水性能を左右するのは、塗料よりも先に寿命を迎えるシーリング材です。
シーリングの耐用年数は、適切に打ち替え（1センチ以上の厚みを確保）を行った場合でも、一般的に7年程度とされています。

したがって、実務的には、新築または前回の工事から7年目を迎えたあたりから、次に説明する「劣化のSOSサイン」が出ていないかをチェックし、計画的にタイミングを計るのがおすすめです。

4.3.外壁塗装を実施すべき劣化サイン

アパートの外壁塗装を実施すべきタイミングを見計らうための劣化サインとして、「外壁のチョーキング現象（触ると粉が付く）の有無」と「欠損の有無」があります。

「前回の工事時期がわからない」「まだ大丈夫だと思っている」というオーナー様も、以下の軽度の症状が出てきていたら、不動産管理会社や工事会社に外壁塗装の実施タイミングを相談しましょう。

外壁塗装について不動産管理会社や工事会社に相談する上で必要な情報として、次章では外壁塗装の進め方をご紹介します。
さらに詳しく、確認すべきポイントをまとめていますので、参考にしてみてください。

5.アパートの大規模修繕（外装塗装等）の進め方

実際は外壁塗装を単独で実施するケースは少なく、大規模修繕としてさまざまな工事をまとめて実施することが多いです。
ここでは外壁塗装を含む、各種工事の進め方を説明します。

5.1.建物の状態を把握する

まずは建物の現状を把握しましょう。
部位ごとに見るべきポイントをまとめました。
以下の兆候が見られた場合、外壁塗装（大規模修繕）の実施を本格的に検討することになります。

建物の状態を一般の方が正確に把握することは非常に難しいため、診断は専門家に依頼することをおすすめします。

当社では一級建築士等による無料のインスペクション（建物診断）サービスを提供しています。
建物の構造や劣化状態をプロの目で徹底的に調査し、「今すぐ直すべき箇所」と「数年先まで待てる箇所」を判断し、今後の修繕計画をご提示いたします。

無理な営業はございませんので、アパートの状態にご不安がある方はお気軽にご相談ください。

5.2.修繕内容を把握する

外装の仕様によって、必要な工程は異なります。
代表的な工事内容は以下の通りです。

仮設工事（足場・養生）

高所作業のための足場を組み、飛散防止のネットを張ります。
作業者の安全だけでなく、入居者・通行人の安全確保、および施工品質を維持するために不可欠な工程です。

高圧洗浄

塗装前に、長年の汚れやコケ、密着力が低下して剥れかかっている古い塗膜を水圧で洗い落とします。
この洗浄が不十分だと、新しい塗料がうまく密着せず、早期の剥がれの原因となります。

シーリング工事

外壁材の隙間（目地）を埋めるゴム状の防水材をメンテナンスします。
既存のものを撤去して新しくする「打ち替え」が基本で、雨水の浸入や建物の揺れによる破損を防ぎます。

下地補修・ケレン（錆の除去）

ひび割れの補修（下地補修）や、鉄部の錆落とし（ケレン）を行います。
塗装の前に土台を整える最も重要な工程で、止水性能や錆の再発防止を左右します。

外壁塗装・屋根塗装

「下塗り・中塗り・上塗り」の3工程を重ね、紫外線や雨風から建物を守る強固な膜を作ります。屋根は外壁より過酷な環境にあるため、より高耐久な塗料が必要な場合もあります。

外壁タイル補修

タイルの浮きや割れを確認し、貼り替えや接着剤の注入を行います。
タイルの落下による事故を防ぐために欠かせない作業です。

防水工事（屋上・ベランダ）

陸屋根（平らな屋根）やバルコニーに防水層を作ります。
既存の防水種類や状態に合わせた工法で建物を雨漏りから守ります。

鉄部塗装（共用部）

階段や手すり、玄関扉などの鉄部を塗装します。
鉄部は劣化が早いため、錆が内部まで進行して母材が破壊される前に、こまめなメンテナンスが必要です。

先述の通り、仕上げのパターンによって実際の工程は異なります。
ここでは、一般的な例をいくつかご紹介します。

5.3.発注先を選定する

アパートの外壁塗装工事を成功させるためには、パートナーとなる「工事会社選び」を慎重に行う必要があります。

良い工事会社を見極める5つのチェックポイント

工事会社の系統別の特徴と注意点

「そろそろ実施時期かな」と問い合わせようと思っても、「どんな会社に問い合わせをすれば良いかわからない」という方に向けて、会社のタイプ別に傾向をまとめました。

工事会社の系統	特徴・メリット	注意点
①ハウスメーカー	ネームブランドの安心感。 品質・安全管理が社内で統一されている。	高い品質管理基準・安全管理基準を担保するため、工事費用は高くなる傾向。
②地場の工務店	比較的安価。 代表が塗装職人出身なら、塗装工事において高い技術が期待できる。	倒産リスクの確認が必要。 保証や管理体制が会社によりバラつきがある。
③収益不動産特化の会社	「利回り」や「出口戦略」を考慮し、コストと効果のバランスに長けた提案。	母体が不動産会社の場合、実際の施工管理体制をしっかり確認する必要がある。
④不動産管理会社	施工品質や保証と価格がバランスしていて安心。 工期中の車の移動や入居者との調整を代行してくれるためオーナーは手間がかからない。	施工会社との間を取り持つだけで、工事知識について十分な社員教育がされていない会社も多い。 その場合、こちらの要望が職人側に伝わっていないなど、齟齬が出やすい。

当社（武蔵コーポレーション）は、収益不動産専門の売買・工事・管理会社であり、③と④の特徴を特徴を併せ持つ会社です。
社内に一級建築士や施工職人が在籍しているほか、管理担当にも積極的な研修・教育をしています。
外壁塗装（大規模修繕）は賃貸経営において絶対に省くことのできないメンテナンスですが、ただ闇雲に実施すればよいものではなく、収益不動産として費用対効果、出口戦略などを意識することも重要です。
武蔵コーポレーションでは、収益性・資産価値を意識した無駄のないご提案ができますので、まずは建物状態の把握から、お気軽にご相談ください。

警鐘！「手抜き工事」の典型例

外壁塗装は、完了直後はどんな手抜き工事でも綺麗に見えてしまいます。
しかし、数年後に致命的な欠陥として現れます。
以下の「手抜き事例」を防ぐためにも、管理体制の確認は必須です。

5.4.見積りを依頼する

信頼できそうな工事会社が見つかったら、見積りを依頼します。
後々のトラブルを防ぐため、しっかりと打合せをして工事内容の確認をしましょう。
抑えておきたいステップは、以下の通りです。

見積書は足場設置前に作成されるため、工事が進むにつれて想定外の事態が起こりうるものです。
「どうしてここは塗られていないの？」「追加工事が必要とは聞いていなかった」などとトラブルにならないよう、契約前に見積範囲を写真等で一箇所ずつ確認し、不測の事態が起きた際の報告ルールを工事会社と決めておきましょう。

5.5.工事着工

価格の合意後は工事請負契約書を締結して、いよいよ着工です。
工事期間中は、入居者への配慮と進捗の確認が非常に重要になります。

工期の目安

工期は物件の規模や工事内容によって異なりますが、1ヶ月〜2ヶ月が一般的です。
外壁がタイル面と塗装面に分かれ、さらに屋上防水が伴うような物件は工期がかかります。
以下に具体的な事例をまとめました（武蔵コーポレーションの施工事例）。

物件の規模	主な工事内容	費用の目安 （税込み）	工期の目安
木造2階建て・10戸 16㎡　1R	仮設工事、シーリング工事、外壁塗装、屋根塗装、鉄部塗装	300万円	40日
鉄骨造3階建て・9戸 45㎡　3K 壁：ALC　スレート	仮設工事、シーリング工事、外壁塗装、屋根塗装、鉄部塗装	550万円	60日
RC造3階建て・9戸 47㎡　1LDK　 壁：ALC　陸屋根	仮設工事、シーリング工事、外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、共用廊下床シート貼り	1,000万円	60日
RC造5階建て・28戸 35㎡　1LDK	仮設工事、シーリング工事、外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、共用廊下床シート貼り	1,700万円	60日

入居者・近隣住民に配慮しよう

外壁塗装（大規模修繕）の工事期間中は、入居者や近隣住民の生活に少なからず制限を強いることになります。
トラブルを防ぎ、スムーズに完工させるためには、事前の案内と誠実な対応が欠かせません。

工事の進捗確認をしよう（中間報告をもらう）

丸投げにするのではなく、こまめに状況を確認することで手抜き工事の抑止力になります。
現場の状況を定期的に報告してくれている場合は良いですが、必要に応じて現地に足を運んでみるのも良いでしょう。
ただし、工事中の現場は危険を伴うため十分な注意を払い、工事会社に案内してもらうなど安全を確保して見学しましょう。

5.6.工事完了を確認する

工事が終わったら、すぐに代金を支払うのではなく、契約通りに施工が完了したかを慎重に確認しましょう。

1. 完了報告書の受領

口頭での報告だけで済ませず、必ず「工事完了報告書」を受領してください。
各工程の施工前・施工中・施工後の写真が揃っているかを確認しましょう。
施工写真は、契約した塗料や仕様が正しく使われているかを確認するための重要なエビデンスになります。

2. 現地での目視確認

時間があれば現地に足を運び、オーナー様ご自身の目で仕上がりをチェックすることをおすすめします。
特に以下の点はトラブルになりやすいため注意が必要です。

• 塗り残しや飛散：付帯部（雨樋や配管など）の塗り残しや、無関係な場所への塗料の飛び散りがないか。
  

• 敷地内の清掃状態： 足場材の破片や養生テープ、ゴミが放置されていないか。

• 建物周辺の傷： 工事中に壁や設備を傷つけていないか。

3. 納得した上での支払い

工事代金の全額支払いは、すべての確認が済み、納得してから行います。
もし不備が見つかった場合は、是正（やり直し）を依頼し、再確認が取れるまで支払いを待ってもらうのが実務上のルールです。

あせらず慎重に確認を終えることが、将来的なトラブルを防ぎ、健全なアパート経営を維持することに繋がります。

6. アパートの外壁塗装等を成功させるためのアドバイス10選

これまでの章では、外壁塗装（大規模修繕）の必要性や進め方を解説してきました。
本章では、アパートオーナー様がさらに一歩踏み込み、コストを抑えつつ最大限の効果を得るための具体的なアドバイスをまとめました。

6.1.外壁と屋根のメンテナンスは同時に実施するのが経済的

工事費用を抑えるために「今回は劣化が激しそうな屋根だけにしよう」と工事を分けたいと考える方も多いですが、実は別々に発注するほうが総額は高くなります。

その理由は、工事のたびに発生する仮設足場代です。
仮設費用はオーナーの資産として形に残らない支出で、工事を分割することでこの仮設費用が二重計上されてしまいます。

例えば、外壁と屋根の工事実施時期を分けた場合、ともに全面足場を架ける必要があるため仮設費用が2倍になってしまいます。
また、外壁をタイル面と塗装面で工事実施時期を分けた場合、それぞれ部分足場で済みますが、倒壊防止処置が必要となるため、結果として全面足場より1.2倍ほど割高になってしまいます。

また、こまめに分けて工事をするとメンテナンス履歴が複雑になり、将来の修繕計画が立てにくくなるデメリットもあります。
効率的な資金運用の観点からも、外壁塗装をする際は一括のメンテナンス（大規模修繕）が最も合理的です。

6.2.工事総額だけで判断せず「施工内容」を精査しよう

外壁塗装の相見積もりを取ると、工事会社によって見積金額に大きな差が出ることがあります。
しかし、安価な見積には本来必要な工事が含まれていないケースがあるため、内容の精査が不可欠です。

特に注意すべきポイントは以下の3点です。

シーリングの施工方法（打ち替えか、増し打ちか）

安価な見積もりでは、既存のシーリングを剥がさず上から塗る「増し打ち」が採用されがちです。
増し打ちは厚みが足りず（充填厚が2㎜程度）、数年ですぐに剥がれて防水機能を失います。
長期的な保護を考えるなら、既存を撤去して新しくする「打ち替え」が明記されているか確認しましょう（※6.10.でも詳しく解説します）。

タイルの修繕費用（調査費用のみになっていないか）

見積書に「タイル打診検査」しか計上されていない場合、工事着手後に「張り替え代」として別途高額請求される恐れがあります。
あらかじめタイル面積の1％～3％程度の張り替え費用を見積りに含めておくと、予算のズレを防げます。

防水工事のレベル（層を作るか、色を塗るだけか）

「防水層をゼロから作り直す」工事と、既存の層の上に保護材を塗るだけの「トップコート塗り替え」では、耐久性も費用も全く異なります。
現在の劣化状況に対し、どちらの提案がなされているかを把握することが重要です。

このように、同じ工事でも内容を紐解くと性能・価格・工事範囲に差が出てきます。
総額だけで判断せず、工事内容をきちんと把握しましょう。

6.3.見積書に現れない「付加価値」を見極めよう

見積書の金額や項目が同じでも、工事会社によって「現場管理の質」や「アフター保証」には大きな差があります。

• 仕様材料・施工方法・工事内容などが見積書通りに施工されているか？
• 工事の進行状況や発覚した想定外の懸念などをこまめに報告してくれるか？
• 「外壁塗装は◯年、屋上防水は◯年」など、どの工事項目がどのくらいの期間保証されているか？
• 保証が適用されるのはどのような事象に対してか？

これらは書面だけでは読み解きにくいため、事前の確認が不可欠です。

6.4.費用対効果の高い「追加オプション工事」を検討しよう

外壁塗装と同時に実施することで、高い費用対効果を得られる追加オプション工事があります。
オーナーにとって経済的に設備を新しくでき、入居者の方にも喜ばれる工事をいくつか紹介しますので、ぜひ検討してみてください。

共用部LED照明の交換

毎日の点灯時間が長く、アパートの維持費に直結する設備です。令和9年（2027年）末までに蛍光灯の製造・輸出入が終了すること（2027年問題）もあり、既存の蛍光灯照明本体が破損した場合はLED照明に交換する必要があります。
外壁塗装の前に交換を行うことで、古い器具を外した際に出る設置跡や、旧外壁の色を塗装で隠すことができます。塗装後に交換すると跡が目立ってしまうため、外壁塗装をするタイミングが交換のチャンスです。
LED化により共用部の電気代を大幅に削減できるだけでなく、電球交換の手間もなくなります。また、夜間の照度が上がることで物件の防犯性が高まり、内見時の印象アップにも繋がります。

集合ポストの交換

日々の開閉動作によって破損しやすいものの、「まだ使える」「交換すると壁に跡が残る」「埋め込み型で工事が大がかりになる」といった理由から、修繕を後回しにしがちな設備です。
しかし、外壁塗装と合わせて実施すれば、古いポストの設置跡や周囲の補修箇所もすべて塗装で綺麗に隠せるため、単独で行うよりも格段に美しく、かつ効率的に仕上げることができます。
古いポストは扉のガタつきやダイヤル錠の不具合が起きやすく、個人情報の抜き取りリスクもあります。最新のセキュリティポストに変えることで、入居者の安心感が向上します。
「ポストが綺麗かどうか」は、空室の内見時に入居希望者がチェックするポイントで、入居率の改善にもつながる可能性もあります。

宅配ボックスの設置

「物流の2024年問題」による再配達削減の動きや置き配の普及により、今や入居率を左右する必須設備となっています。
外壁塗装（大規模修繕工事）に合わせて導入すれば、建物全体の外観デザインに合わせた設置場所の確保や、ポスト一体型への一新がスムーズに行えます。外壁の補修や塗装とセットで行うことで、後付け感のないスマートな設置が可能です。
人気設備ランキングでも常に上位であり、導入することで競合物件との差別化を図れます。不在時の受け取りストレスを解消することで、既存入居者の満足度向上と空室期間の短縮に直結します。

【参考】全国賃貸住宅新聞「今後需要が高まると考えられる設備」

埋め込み型避難器具（避難ハッチ）の交換

バルコニー床に設置されている避難ハッチは、経年劣化による錆が開閉不良や雨漏りの原因になりやすい「盲点」の設備です。ハッチの交換には周囲の防水層を一度剥がす必要があり、防水加工を傷つけてしまう恐れがあります。したがって、バルコニー防水工事と同時に行うのが合理的です。

その他（ゴミボックス、駐車場ライン引き、建物付帯設備）

ゴミボックスの設置や駐車場のライン引き直しなども、外壁塗装とタイミングを合わせることをおすすめします。
ゴミ置き場の乱れや駐車場の白線の消えかかりは、物件の管理不足を露呈させ、入居希望者の成約率を下げる要因となります。ゴミボックスの設置は、カラス被害や異臭トラブルを防ぎ、近隣クレームを解消するだけでなく、入居者のマナー向上にも繋がります。また、駐車場のラインを引き直すことで視認性が高まり、敷地内での事故トラブルを防ぐ効果も期待できます。
また、受水槽・消防・浄化槽・エレベーターなどの共用部設備や、上下水配管などの修繕工事も、アパート・マンション経営において後回しにできない必須項目です。外壁塗装とまとめてリフォームローンを組むのが効率的です。

6.5.リフォームローンを活用して現金を手元に残そう

大規模修繕の見積書を見て、その金額の大きさに驚かれるオーナー様は少なくありません。
工事の必要性はわかっても、資金不足に悩まれ、ついつい問題を先送りにしてしまう方も実際にいらっしゃいます。

しかし、そんな時はリフォームローンの活用を検討してみてください。
「借金なんて嫌だ。金利を払うのが勿体無い」と感じる方も多いですが、シミュレーションしてみると、毎月のキャッシュフローをそれほど圧迫しない範囲で借入できることもあります。
そうすれば現金は「いざ」という時の備えとして残しておけるため、安心して賃貸経営ができるはずです。

では、実際にローンを利用して外壁塗装を実施した場合の返済シミュレーションを見てみましょう。

注目すべきは、利息の負担額です。
月々わずか5,000円程度のコストで、300万円という現金を温存しながら建物の資産価値を守り、空室リスクを回避できると考えれば、非常に合理的な「投資」と言えるのではないでしょうか。
月々のキャッシュフローの範囲で返済を進められるなら、特に検討していただきたいポイントです。

当社では大規模修繕用に金融機関と提携した提携ローンをご用意しています。
大規模修繕工事とワンストップで提供できる準備があるので、ぜひご相談ください。

6.6.助成金や火災保険の安易な活用に注意しよう

外壁塗装のコスト的な負担を軽減するために、公的な助成金や加入している火災保険が活用できないかと気になるオーナー様も多いでしょう。
しかし、実際には適用条件が非常に厳しく、慎重な判断が求められます。

助成金

一般的に、賃貸物件のリフォーム助成金は「省エネ」「耐震」「バリアフリー」などの社会的なニーズに応える内容が中心です。
一般的な外壁塗装に適用できるケースは少ないですが、断熱性能を持つ特殊塗料を使用することで外壁塗装の助成金が受けられる場合があります。
ただし、遮熱塗料は通常の塗料より施工費が高くなるため、助成金額とのバランスを考える必要があります。

火災保険

火災による外壁延焼や、台風による屋根の落下などは、火災保険の適用対象として修繕費用の一部が補填される可能性があります。
しかし、経年劣化による定期メンテナンス（外壁塗装などの大規模修繕工事）は原則として火災保険の適用外です。

残念ながら「火災保険を使って大規模修繕をしませんか？」といった勧誘をする悪質業者も存在するため、十分に注意してください。
保険会社も現場立会など審査を非常に厳格化しており、虚偽の申請は保険契約の解除や、詐欺罪に問われる恐れもあります。
火災保険はオーナー様の正当な権利ですが、ルールに基づいた適正な活用を心がけましょう。

6.7.築古物件は建て替えと修繕の費用対効果を比較しよう

経年劣化が激しい中古物件をお持ちの方からは、「高額な修繕費を払うくらいなら、いっそ建て替えたい」という声も聞かれます。
投資の観点から見ると、建て替えをするのと修繕をするのは、どちらが良い選択と言えるでしょうか。
「木造2階建て・10戸」の建物を例に、どちらが有利か試算してみましょう。

建て替えの場合　

※既存の建物と同規模の建物に建て替えを想定

外壁塗装（大規模修繕）の場合

両者を比較すると、建て替えるよりも修繕工事をした方が、費用と期間を押さえられることがわかります。
修繕の場合は、工事期間中も賃料収入を確保できる点も見逃せません。

必ずしも修繕の方が優れた選択という訳ではありませんが、「古いから建て替えた方がよさそう」という安易な選択は避けたいものです。
本当に建て替えるべきか、慎重に検討してみてはいかがでしょうか。

6.8.修繕費と資本的支出の違いを理解して、正しく経費計上しよう

外壁塗装工事の費用を計上する際、多くのオーナー様が頭を悩ませるのが「修繕費」と「資本的支出」のどちらに該当するか？という問題です。
この区分は、その年のキャッシュフローや税負担に大きな影響を与えるため、慎重に見極める必要があります。

大規模修繕は大きな出費を伴うため、できれば「修繕費」として一括で経費計上し、その年の税負担を軽減したいと考えるのが一般的です。
しかし、工事内容によっては税務署に否認され、数年間にわたる減価償却（資本的支出）を命じられることもあります。
両者を判断する大きな基準は、その工事が「現状維持」か「アップグレード」かという点にあります。

工事内容が修繕費と資本的支出のどちらに該当するかは、実務上非常に判断が難しいケースが多々あります。
独自の判断で進めるのではなく、事前に依頼している税理士に工事の見積書や仕様書を確認してもらい、その方針に沿って適切に計上することをおすすめします。

詳しくは、以下の記事もご参考ください。

6.9.無駄な修繕工事を避けよう

外壁塗装（大規模修繕）はアパート経営に不可欠ですが、実施のタイミングを先延ばしにすることで「本来不要だったはずの支出」が膨らみ、経営を圧迫します。
実際に当社が対応した中で、メンテナンスを放置したことで修繕費が跳ね上がってしまった実例を紹介します。

これらはすべて、適切なタイミングで手を打っていれば防げた「無駄な支出」です。
放置による劣化は建物保険の適用外となるだけでなく、腐食部を入れ替える大掛かりな工事は建物自体にも大きな負荷を与えます。
当社が見てきた中には、修復不可能で解体を余儀なくされた物件もあります。

「まだ大丈夫だろう」という先延ばしは、将来的に解体すら検討せざるを得ない致命的な状況を招きかねません。
新築当初の健全な状態をできるだけ長く保つことこそが、無駄な工事をなくし、最も経済的に物件を運用する秘訣です。

6.10.手抜き工事に注意しよう（特にシーリングの工法・材料）

外壁塗装（大規模修繕）を検討する際、単に価格が低いことが必ずしもオーナー様の利益になるとは限りません。
意図的な手抜きはもちろん、安価ではあるものの期待する耐久性が得られない不適切な工法を提示されるケースには特に注意が必要です。

その代表例が、外壁防水の要であるシーリング（コーキング）です。
シーリングとは、外壁材のつなぎ目を埋める弾力のある素材で、雨水の侵入を防ぐ防水性と、揺れを逃がす緩衝性という極めて重要な役割を担っています。
シーリングは紫外線等の影響で劣化し、硬化して弾性が損なわれます。
その状態をさらに放置すると、肌別れや亀裂が入り、その隙間が雨漏りの最大の原因となります。

シーリングの補修工程でよく陥りがちな失敗が、古いシーリングを撤去せずに上から塗り重ねる「増し打ち」という工法の選択です。

増し打ちは、本来行うべき「打ち替え」に比べて手間がかからないため、費用が3割ほど安く抑えられます。
一見魅力的なコストダウンに見えますが、窓枠周りなど構造上打ち替えができない箇所を除き、原則として避けるべきです。
なぜなら、劣化した下地の上から薄く被せるだけでは十分な厚みが確保できず、すぐに剥がれやひび割れが再発してしまうからです。
結果として数年で再補修が必要になり、トータルコストはかえって高くついてしまいます。

また、工法だけでなく材料選定も寿命を左右します。
安価なシリコーン系は、上から塗装が密着しないため外壁塗装には不向きです。
外壁には変性シリコーン系や、タイル面にはポリサルファイド系といった、用途に合致した材料が選ばれているかを確認してください。
せっかく高価な塗料を選んでも、土台となるシーリングが不十分であれば、建物の防水性能は守れません。
見積書の金額だけを見るのではなく、将来のコストまで見据えた適切な工法と材料が提案されているか、しっかりと見極めることが大切です。

7.外壁塗装をせずに劣化を放置した場合のリスク

大規模修繕は多額の費用がかかるため、「不具合が出てから考えればいい」と先延ばしにしてしまうケースも少なくありません。
しかし、メンテナンスを怠ることは、将来的に大きな代償を払うことにつながります。

この章では、劣化の放置がもたらす建物へのダメージや、修繕費の増大といった経営的リスクを解説します。
劣化を放置し続けた結果、資産価値を下げるだけでなく、最悪の場合には入居者の命に関わる重大事故に発展する恐れもあります。

健全なアパート経営を続けるために、劣化を放置することのリスクを再確認しましょう。

構造別の劣化しやすいポイント

構造	外壁	屋根・屋上	劣化しやすいポイント
木造（W造）	サイディング、ガルバリウム	スレート、瓦など	・水分で腐る ・シロアリ被害により密度低減しボロボロになる
鉄骨造（S造）	ALC、サイディング	スレート、折半 屋上がある場合はシート防水など	・酸化し鉄骨が錆びる
鉄筋コンクリート（RC造）	タイル、吹付塗装	アスファルト防水・シート防水・ウレタン防水	・鉄筋が錆びる ・爆裂する ・中性化が進む ・クラックが入る

7.1.雨漏り

雨漏りは、入居者の生活を脅かすだけでなく、建物の資産価値を大きく損なう重大トラブルです。
室内に水が漏れてきたときには、すでに建物の内部深くまで雨水が浸食していると考えなければなりません。

雨水が室内に到達するまでには、以下のように多くの層を通り抜けています。

①外部表面（塗膜・防水層・シーリング）
②外壁材・屋根材
③通気層
④構造材
⑤内部下地
⑥内装仕上げ材（クロス）

ここで最も恐ろしいのは、表面に現れない雨漏りです。
室内まで水が届かなくても、外装の隙間から浸入した雨水が構造材を濡らし続けているケースが多々あります。

このような隠れた浸食を放置すると、構造部材の腐食が進み、建物全体の傾きや外壁の崩落、さらには湿った木材を好むシロアリの発生といった、取り返しのつかない事態に発展しかねません。
雨漏りを発生させないために、定期的な外壁の点検とメンテナンスが欠かせません。

7.2.シロアリ

シロアリは湿った木材を好み、建物の柱や梁、床下や壁の中の下地材といった重要な構造材を食い荒らします。
放置すれば耐震性が著しく低下し、倒壊の危険すら招く極めて深刻な事象です。
木造アパートのオーナー様は特に注意しなければなりません。

シロアリは幼虫期にこれらの木材を食害し、羽化して羽アリとなります。
最も代表的なヤマトシロアリは4～5月に羽化し、ゴールデンウィーク中に室内に発生して入居者の生活を脅かす傾向があります。

シロアリ被害が恐ろしいのは、被害が壁の内部など目に見えない場所で進行する点です。
室内で羽アリが大量発生して初めて気づくケースが多いですが、その時点ですでに建物内部の食害は終わっています。
本来であれば塗装のみで済む修繕工事が、サイディング材・下地材・内装材などを張替え・補強する必要が生じ、高額な費用が余計に掛かってしまいます。
さらに、建物の構造力低下という致命的な瑕疵（かし）が残ってしまいます。

シロアリ被害を見極める3つのサイン

シロアリは「乾燥・日当たり・風通し」の良い場所を嫌います。
シロアリから建物を守るためには、定期的な外壁塗装（大規模修繕）によって外壁や屋根の防水性能を維持し、建物内部に湿気を入れないことが重要です。

木造物件を所有している方は、まずは建物の基礎周りに蟻道がないか、ご自身でチェックしてみることから始めましょう。

7.3.ベランダ・共用階段・共用廊下の崩落

共用部やベランダは、入居者にとって不可欠な生活動線です。
もしこれらが突如崩落すれば、生活に支障が出るだけでなく、命に関わる重大な事故に直結します。

2021年に発生した「八王子市のアパート階段転落死事故」は、木製踊り場の腐食が原因でした。
この事故では施工会社が責任を問われましたが、築古物件でメンテナンスを怠っていた場合は、オーナーの工作物責任が厳しく問われることになります。

以下のような症状が見られる場合は、崩落の前兆となる危険信号です。

これらのトラブルの主な原因は、手すり壁の笠木や壁・床面の防水切れ、共用階段と共用廊下、外壁と共用廊下、外壁とベランダなどの接合部からの雨水の浸入です。

適切な時期に外壁塗装（大規模修繕）を行えば塗装や防水だけで済みますが、放置すれば下地のやり替えや、最悪の場合はベランダ・共用階段・共用廊下の架け替え工事が必要になります。
特に木造や鉄骨造の物件を所有している方は、基礎や接合部に異常がないか、定期的な確認を徹底しましょう。

7.4.鉄部の錆による構造材腐食

共用階段や廊下、ベランダの多くは鉄骨で造られています。
これら鉄部のメンテナンスを怠ると、空気中の酸素と水分が反応して酸化し、深刻な錆が発生します。
特に屋外の設備は雨ざらしになるため錆の進行が早く、沿岸部では潮風（塩害）によって劣化がさらに加速する特徴があります。

鉄部に発生する「赤錆」は、金属をボロボロに破壊する非常に悪質なものです。
進行すると鉄の強度が著しく低下し、最終的には穴が開いたり、母材そのものが消失したりします。
鉄骨階段などの重要な構造部材が破壊されると、荷重を支えきれなくなり、最悪の場合は階段本体が崩落するといった大事故に繋がりかねません。

本来、錆が浅いうちであれば塗装だけで済みますが、腐食が内部まで進むと溶接による補強工事や、高額な部材の交換が必要になります。
オーナー様自身でチェックする際は、以下のような雨水が溜まりやすい場所に錆が出ていないか、重点的にチェックしてみてください。

7.5.外壁タイルの落下

外壁タイルは、デザイン性が高く重厚感・高級感のある優れた仕上げ材です。
タイル自体の耐用年数は50年とも言われるほど非常に長寿命ですが、注意すべきはタイルを固定している接着剤やセメント目地の劣化です。

タイル外壁において最も危険な事象は、タイルの落下です。
タイルを貼り付けている接着面や下地材が経年劣化で剥がれる（浮く）と、地震の揺れや自重に耐えきれなくなり、剥離・落下に至ります。
特に、高い建物が建てられる鉄骨造は、構造上揺れやすいという特徴があるため、タイルへの負担が大きく注意が必要です。
万が一、広範囲で落下が起きれば、甚大な物損被害や通行人を巻き込む人身事故に発展する恐れがあります。

タイルが浮いているかどうかを地上から目視で確認することは極めて困難です。そのため、外壁塗装時に仮設足場を組み、専門家による全面的な打診検査（ハンマーで叩いて音で判断する検査）を行うことが不可欠です。
不具合箇所を正確に特定し、適切な補修を施すことで、落下の不安を解消し、建物の安全性を維持することができます。

さいごに

賃貸経営において、大規模修繕は単なる支出ではなく、建物を健全な状態に保ち、入居者の安全を守るための大切な投資です。
建物も人間と同じように、定期的なケアが不可欠です。
適切なタイミングで手をかけることは、結果として空室リスクを抑え、将来の売却価格を高めるなど、オーナーにとって利益として返ってきます。

もし「前回の工事から10年以上が経過している」、あるいは「正確な修繕履歴がわからない」という方は、まずは現状を把握することから始めてみてください。

当社では、専門スタッフによる詳細な建物インスペクション（劣化状態の無料診断）をご提供しています。
単に「古いから塗り替えましょう」と提案するのではなく、建物の構造や劣化状態をプロの目で徹底的に調査し、「今すぐ直すべき箇所」と「数年先まで待てる箇所」を判定いたします。

この診断を受けることで、無駄な工事を省いた効率的な修繕計画を立てることができ、将来の資金繰りへの不安も解消されるはずです。
無理な勧誘は一切ございません。まずはお気軽にご相談ください。