原状回復でトラブルを防ぐにはオーナーは何をすべき?負担金額の例も解説

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「入居者の退去時にオーナーが負担する原状回復費用はいくら?」
「原状回復費用で入居者とトラブルを起こしたくないけどどうすれば…?」

と悩んでいるオーナーの皆様。

原状回復にまつわる借主と貸主のトラブルは非常に多く、そのルールもあいまいになっていることも多々あるために、その対応に頭を悩ませるオーナーさんも多くいらっしゃるのではないでしょうか。

賃貸住宅の借主が部屋を退去する時には、部屋を借りた時の状態に戻して明け渡すことが原則です。この記事で解説する「原状回復」とは、部屋の借主がそのような状態に戻す義務のことです。

アパートやマンションを経営するオーナーさんにとって、借主である入居者が退去する度に必要になる原状回復費用は決して少ないものではありません。現在はインターネットやSNSの中で、いかにして退去費用を安く済ませるか、といった内容の記事が多く見受けられます。

この記事では、部屋の貸主、つまりアパートやマンションのオーナーが原状回復のトラブルに巻き込まれないためのポイントを解説しています。
物件を所有するオーナーが安定したアパート・マンション経営を実現させるためにも、よくあるトラブルを知り、トラブルを防ぐためにすべきことは何なのか、本記事を読んで学んでいただけたら幸いです。


1.部屋の退去時によく聞く「原状回復」とは?

賃貸物件を借りる際の賃貸借契約書に記載されている事項、「原状回復」ですが、そもそも何をするかご存知でしょうか?この章では、原状回復の意味とその内容がどのようなものか解説します。

1.1.原状回復とは、「建物の損耗・毀損を復旧すること」

「国土交通省 住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義しています。

原状回復で行う復旧には、下記のものが含まれます。

・ハウスクリーニング
・クロスの張り替え
・フローリングやタイルの張り替え
・網戸や窓などの交換
・設備の交換(浴槽、鍵など)

また入居者の義務として、「原状回復義務」があります。これは、建物の損耗が借主の責めに帰すべき理由によるものであった場合に、その損耗を復旧して貸主に返す義務です。

原状回復でキーワードになるのが「建物価値の減少が借主の故意や過失など、借主の責めに帰すべき理由なのか」ということです。この問題は、原状回復費用の負担が借主と貸主どちらかになるのかという問題に大きくかかわってきます。次の節ではこの違いについて説明します。

1.2.原状回復の対象となる建物の損耗・毀損は2種類に分類される

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」で登場する「建物価値の減少」という言葉ですが、この建物価値の減少は、その責任の所在によって2つに分類されます。

その分類と責任の所在については下記の通りです。

分類 賃借人の通常の使用により生ずる損耗 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗
責任 貸主 借主

では、それぞれが具体的にどのような損耗に当てはまるのか、次の節で解説していきます。

1.3.建物の価値減少が借主の故意・過失によるものなら、原状回復費用は借主負担

原状回復費用には、貸主が負担するものと借主が負担するものがあります。これらの違いは、先ほど説明した「建物価値減少の責任の所在」によります。

通常、建物の価値減少が借主の故意・過失によるものなら、原状回復費用は借主負担になり、それ以外は貸主負担となります。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」によれば、「通常、考えられる方法で部屋を使用している場合に、経年を要因とする自然劣化」の場合、原状回復費用は貸主の負担となります。一方で「借主が常識の範囲外の方法で使用したこと、不注意や適切な管理をしていなかったことによる損耗、劣化」については、借主の負担となります。

特に原状回復費用に関してトラブルが多いのは、「原状回復の負担責任が貸主と借主のどちらにあるのか、線引きが曖昧であること」が原因です。基本的には、借主の故意・過失が認められるものは借主負担になりますが、具体的には下記の表のような項目で、貸主負担/借主負担が分類されます。 (記載の例は一部です。)

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2.貸主が原状回復でのトラブルを防ぐ方法

原状回復で「建物の損耗や毀損を復旧する」と言われても、実際にはその時の借主が付けた損傷なのか、それとも前の借主のものなのかという判断をすることは非常に困難であり、それがトラブルの元になってしまうのです。この章では、原状回復でよくあるトラブルの例をご紹介しながら、貸主が借主とのトラブルを防ぐために注意すべきポイントについて解説します。

2.1.入居後の部屋に不備がないかを借主に確認、その内容を書類で報告してもらう。

部屋の不備など入居時の状況は貸主が事細かく確認することは難しいため、新しい借主が入ったタイミングで本人に部屋の状況を確認してもらい、気になる部分は書類などで報告してもらうと良いでしょう。そこに書かれていたキズや汚れ、故障は、その借主のものではないということを確認することで、「責任の所在が誰だかわからない」、「退去時に余分な請求をしてしまう」といったトラブルを避けることができます。

借主の身に覚えのないキズや汚れによる原状回復のトラブルは非常に多いです。実際によくある事例として、下記のようなものがあります。

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借主が部屋を退去する際の立ち合い時に、身に覚えのないキズが見つかった。自分の不注意のせいではないとのことで、原状回復費用の支払いを拒否している。

1.3.で説明したように、それが借主の不注意によってついたものであれば、その部分の原状回復費用は借主の負担となります。しかし貸主や管理会社にとっては、それが本当に現在の借主によってつけられたキズなのか判断がつかないことが多いでしょう。このような場合、「現在の借主が入居した時には既にキズや汚れがあったのか」をはっきりさせておくことが重要です。

下記の書類は、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」にて、借主に確認してもらう項目が記された書類の例として公開されています。この例をもとに、入居時の確認を行ってもらうのがトラブルを防ぐ方法の一つです。

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引用:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」(国土交通省住宅局)

2.2.ハウスクリーニング費用や特定の原状回復費用が借主負担になっているか確認する

ハウスクリーニング費用は通常、貸主負担と考えられていますが、実際には賃貸借契約書に記載されている特約として、借主負担となっている場合が多いです。「入居時したときの契約書上で特約が定められ、ハウスクリーニング費用が借主負担になっているか」を確認しましょう。

借主が「ハウスクリーニングは貸主負担」と認識していて、下記の事例のように退去時に支払いを拒否されてしまわないよう、部屋の契約時にしっかりと確認し、仲介会社や管理会社にその旨を借主に伝えてもらうと良いです。

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借主が退去時に立ち合い業者と部屋の確認をした後、ハウスクリーニング代として想定外の退去負担金を請求された。ハウスクリーニング代は貸主負担と認識しており借主は支払いを拒否している。

※ハウスクリーニング費用だけでなく、通常貸主負担とされているものが特約によって借主負担と定められている場合もありますので、注意が必要です。

2.3.経過年数の過ぎた設備の償却について確認する

賃貸物件の設備は、経年劣化によってその価値が減少していきます。壁紙は6年で価値が無くなるとされており、退去時の負担金は価値減少を考慮した金額になります。

しかし、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(p12)によると、「経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す」と記載があります。

そのため、設備の汚損が借主の故意・過失によるものなのか確認し、原状回復費用の責任を決めていきましょう。

経過年数を過ぎた設備に関して多いのが下記のような事例です。

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借主が部屋で喫煙しており、退去時にクロス張り替えのための原状回復費を請求したが、借主は壁紙の原状回復費用負担割合によれば新品から6年経過した壁紙の価値はなくなるため負担しなくてよいと主張している。

タバコによる臭いや汚れなど、借主の故意・過失による汚損だった場合には、価値減少による負担割合の考慮の範囲ではありません。たとえ経過年数を超えていたとしても、クリーニングや壁紙の張り替え費用は借主の負担とするのが妥当であるとされています。

3.トラブルを防ぐためには、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」をよく確認すること

第2章でご紹介したように、原状回復については誰が費用を負担するのか、経過年数を過ぎた設備の原状回復費用の考え方はどのようにすればよいのか、などといった複雑で曖昧なルールがあります。

貸主と借主の双方が納得して退去に係る手続きや支払いを進めるには、賃貸借契約書に記載されている借主および貸主の負担範囲、そして国土交通省が定めるガイドラインをよく確認することが重要です。

特に貸主が注意して確認すべき項目は下記の2点です。

トラブルの内容 ガイドラインの記載
よくあるトラブル事例と注意点 第3章「原状回復に関するトラブル事案と判例」
ハウスクリーニング費用負担などの特約 第1章Ⅰ-2「原状回復に関する契約条件等の開示」
経過年数を過ぎた設備の費用負担 第1章Ⅱ-3の「賃借人の負担について」

たとえば第2章で、よくあるトラブル事例と注意点について解説しましたが、こちらはガイドラインの第3章に原状回復に関するトラブル事案と判例についてまとめられています。

ハウスクリーニング費用負担などの特約に関しては、第1章Ⅰ-2の「原状回復に関する契約条件等の開示」、経過年数を過ぎた設備の費用負担の考え方に関しては第1章Ⅱ-3の「賃借人の負担について」に記載されています。
よくあるトラブルに関連したルールについては、基本的な事項を押さえておくと良いでしょう。

第1章でご紹介したように、借主と貸主が負担する原状回復の範囲は細かく、正確に覚えることは難しいです。負担義務、つまり原状回復にかかる費用の負担範囲を確認し、本来貸主が負担すべきものを借主に請求してしまわないようにしましょう。また、本来借主が負担すべきものに対しても正当な理由で請求できるようにしましょう。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、これまでお伝えしてきたように借主および貸主の責任や、原状回復についての考え方がまとめられています。国土交通省が発行している公式の情報になりますので、トラブルを避けるためにはこのガイドラインを遵守することが重要です。


4.貸主が負担する原状回復費用の相場はどれくらい?

第2章で、貸主負担になる原状回復の範囲について触れましたが、実際に部屋の退去があり原状回復を実施することになった場合、貸主が負担する費用はどれくらいになるのでしょうか。

この章では、貸主が負担する原状回復の種類とそれにかかるおおよその費用についてご説明します。

4.1.貸主が負担する原状回復費用

ここまでは、貸主と借主の原状回復費用の支払い責任について解説してきましたが、この章では、貸主、つまり物件のオーナーが借主の退去時に負担する原状回復費用がどれくらいになるのか、一例をあげて説明します。

基本的に原状回復工事の対象となる部屋の部位は下記のようになっています。※金額には変動があります。

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(例)
・借主が4年間賃貸物件(1K)に居住し、借主の故意や過失による損耗はない。
・ハウスクリーニングは借主負担とする、との特約を結んでいる。
・アパート自体の築年数は古く、所々で設備の交換が必要なものがある。

このような借主が退去する場合の、貸主が負担する原状回復費用がいくらになるのか見ていきましょう。

〇床(畳・フローリング・カーペット)
 →家具を置いていた場所の凹みがあり、クッションフロアの交換に約4,000円
〇壁、天井(クロスなど)
 →日焼けにより変色があるためクロス張替に約12,000円(1,500円×8㎡)
〇建具等、襖、柱等 
 →目立った損傷はないため0円
〇設備
 →給湯器が古くなっており、次の入居者のために交換するため約10万円
〇ハウスクリーニング
 →借主負担のため0円

合計 11万6,000円


5.おわりに

アパートやマンションを経営する方にとっては避けて通れない退去や原状回復のための出費。借主に故意や過失がなければ貸主が原状回復費用の多くを負担することになりますが、ガイドライン上で借主に請求することになっている費用まで負担することになり経営が赤字になってしまう、というような事態を避けるためにも、正しい情報を身に付けることが重要です。

この記事を読んで、少しでも今後のアパート経営のお役に立てましたら幸いです。

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