マイソクとは？マイソクの基礎知識や作り方、禁止事項まで徹底解説

「マイソク」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。

マイソクとは、不動産業界で使われる広告のことで、一枚のチラシの中に「物件の概要・間取り図・契約情報」などが取りまとめられている資料のことです。

仲介業者はマイソクを使って、お客様に部屋を紹介しています。

つまり、マイソクはあなたが部屋に入居付けをする際に必要となってくるものなので、仲介業者に紹介してもらい、お客様に部屋に住んでもらうためには、より魅力的なマイソクであることが大切になってきます。

今回は、マイソクの基本情報・魅力的なマイソクにするためのポイント・マイソクの作成手順・作成したマイソクが法律に違反していないかのチェックリストを通して、マイソクに関する理解を深めてくださいますと幸いです。

1.マイソクとは、部屋の情報がまとめられた広告のこと

一言で表すと、マイソクとは「物件の概要・間取り図・契約情報」などが取りまとめられている資料のことで、これをもとにして、仲介業者はお客様に部屋を紹介しています。

区分マンションの購入を促すものや土地に関するマイソクなどもありますが、今回は入居付けの際に使うマイソクについて紹介します。

1.1.マイソクの名前の由来

「マイソク」とは、不動産業界で使われる広告のことで前述した「物件の概要・間取り図・契約情報」などが記載されています。

この「マイソク」という言葉は、「毎日速報センター」から来ていて、「毎日速報センター」は昭和44年から元付業者から依頼を受け不動産情報を記載した図面を他の仲介業者に配布する事業をしています。

なお今は、株式会社マイソクと名前を変えています。

1.2.マイソクの特徴

マイソクの特徴をつかむために、まずはマイソクを見てみましょう。なお、中の情報は仮のものを入れています。

マイソクについて理解するためにはマイソクの特徴を押さえることが大切です。

マイソクの特徴は以下の２つです。

マイソクのデザインは会社によって千差万別

マイソクは記載事項さえ法律に違反していなければ、自由に作成してよく、業界内で決められたマイソクのデザインはありません。

ですので、あなたが作成する場合も、自由に作成しても問題ありません。

ただ、マイソクに適用される法律があり、それに抵触してしまうと罰則をうける可能性もありますので、ご注意ください。

ただ、多くのマイソクに共通するのは、以下の４点です。

• 写真や図面を多用している
• 部屋のアピールポイントを強調している
• 契約に必要な部屋の情報を記載している
• 仲介業者向けの情報を記載している

これらについては、1.3.で詳しく解説しますが、これらがないと魅力的なマイソクとは言えませんので、デザインが自由でもこれらのポイントについては意識して押さえるようにしましょう。

マイソクは主に仲介業者に配布する広告

マイソクを仲介業者以外に配布することは少ないです。

仲介業者に配布すると、仲介業者がそのマイソクを使って、店舗に来たお客様や電話・メールなどで問い合わせをしてきたお客様に物件を紹介します。

ただ、仲介業者は多くの会社やオーナーさんからマイソクを受け取っているので、手元には大量のマイソクがあります。

したがって、それらの中からお客様に紹介してもらえるようなマイソクを作成する必要があります。

魅力的なマイソクについては、2章で説明します。

 

1.3.マイソクに記載されている事項

1.2.でも説明したように、マイソクに共通する４つの要素は必ず押さえるようにしましょう。

マイソクの中には、多くの情報が詰め込まれていますので、それぞれの要素で何が記載されているかを弊社のマイソクを使って説明していきます。

弊社のマイソクでは、以下のようにマイソクが構成されています。

建物や間取りの写真など

この部分では、以下の5点の情報を記載しています。

1. 建物の外観や部屋の写真
2. 間取りの図面
3. 部屋にある設備の紹介
4. 近くの公共施設や商業施設（ライフインフォメーション）
5. 同じ建物の他の部屋の空室情報

外観の写真や間取り図など（①②）はお客様が必ず見るポイントですし、写真で情報を伝えやすいので物件や部屋のことがよくわかる写真を用意しましょう。

部屋の設備（③）は一つ一つ写真で紹介するとマイソクに載せきれませんので、マイソクには文字やアイコンで記載することが多いです。

ライフインフォメーションや空室状況は今後のこの部屋での生活を想像するために必要な情報となってきます。特にその部屋がある物件で他の空室を知ることで、より自分の希望に合った部屋に住める可能性もあります。例えば、「角部屋がいい」「3階以上の部屋がいい」などの希望があって、希望に合う部屋も空室となっていれば、その部屋を検討してもらえる可能性があります。

物件のアピールポイント

この部分では、以下の４点を記載しています。

1. アピールポイント
2. 間取り
3. 家賃
4. 建物の名称と部屋番号

家賃を確認したときに、自然とアピールポイントも確認してもらえるように弊社では、上図のように配置しています。

弊社では2つのアピールポイントを書いています。部屋でアピールできるところを書いておくことで、マイソクを見た人が瞬時にこの部屋の良いところを把握できます。

間取り・家賃・建物の名称と部屋番号は、引っ越し後に住むことになるマンションの名前や毎月の家賃などの重要な情報となっています。

その他物件に関する情報

ここでは、物件のアピールポイント以外の物件の情報が載っています。

1. 最寄り・その他近隣の駅と駅徒歩
2. 建物の所在地
3. 建物の構造や規模
4. 契約条件
5. 必須契約事項

最寄駅からの徒歩距離と物件の所在地は、マイソクに必ず記載する事項となります。4章で詳しく説明しますが、表記の仕方にも決まりがありますので、違反しないように注意しましょう。

構造・規模欄には、以下の建物や部屋に関することが記載されています。

1. 建物の構造・規模
2. 部屋の面積
3. 建物の築年数
4. 部屋の向き

契約条件欄では、賃貸の契約に関する条件を書いています。

1. 共益費：入居者が家賃とは別に毎月支払うもので、設備や施設の運営・維持に要する費用
2. 請求手数料：毎月かかる手数料
3. 駐車場：駐車場代    
4. 雑費：その他費用
5. 敷金/礼金：担保として預け、清算金に使われるお金（余った分は退去時に返金）/入居を認めてくれたことに対するお礼のお金（返金されない）
6. 更新料：契約更新時に支払うお金
7. 契約期間：契約開始日から起算して、契約が終了するまでの期間
8. 仲介手数料：契約の媒介（仲介）のお礼として支払うお金（広告費とは別途支払うもの）

必須事項欄には、契約時に必須で契約し、費用がかかってくるものを記載しています。弊社独自のサービスもございます。

1. 保証会社加入料：万が一の際に家賃を立て替えて支払ってくれる会社への加入料
2. 火災保険加入料：火災保険への加入料
3. 除菌費用：入居前に部屋を除菌する費用
4. 緊急対応費：緊急時に電話対応をするサービスを受けるための費用
5. 鍵交換費：鍵を交換する際にかかる費用
6. その他初期費用

問い合わせ時の情報など

ここには、仲介業者向けの情報を記載しています。

1. 会社情報
2. 広告料
3. 仲介業者向けの情報
4. 連絡のつきやすい連絡先
5. その他記載事項

会社情報欄には、ロゴ・商号・社名・住所を載せています。

②にて、広告料を記載しています。広告料（Advertisement）をADと表記し、「この部屋を紹介してくれたら、お礼として家賃の〇ヶ月分の料金をお支払いします」という意味があります。表記の仕方も、パーセンテージ表記（200%）と〇ヶ月分表記（2ヶ月分）の2種類が多くみられます。なお、仲介手数料とは違いますのでご注意ください。

さらに、フリーレントという制度も存在しています。フリーレントとは部屋の家賃を一定期間無料にする制度で、入居までの日割り家賃分や入居から2週間～1ヶ月以上の家賃分を無料にすることもあります。

仲介不動産業者向けの記載欄には、配布した仲介業者に向けてのメッセージとなります。電話せずとも空室確認がWebでできる旨や内見の際に必要な鍵の所在、このマイソクの情報をインターネット等の媒体に載せてもいいかどうかなどを記載しています。

会社情報の他にも④では、質問がある際などにすぐに連絡がつくものを記載しています。「住みたい」と思っているお客様やそのお客様の要望をうかがっている仲介業者からの電話となりますので、必ず連絡がつきやすいものを載せましょう。

⑤には、その他載せる必要があるものが記載されています。

1. 情報公開日:マイソクを発行した日
2. 手数料負担割合：成約に至ったときの仲介手数料の負担割合
3. 取引態様：取引態様の記載（４章で詳しく解説します）
4. 物件CD：物件コード（code）のことで、弊社独自の管理番号
5. 注意事項：契約に際して、トラブルにならないように注意する事項の記載

「手数料負担割合」と「取引態様」はトラブル・罰則にならないためにも必要な記載事項です。

また、注意事項では、さらに以下の記載をしています。

• 図面と現状が異なる場合は現状優先となります
• 短期解約違約金：半年未満2ヶ月、1年未満1ヶ月（別途FR適用分賃料が加算されます）
• 鍵交換ヶ所が複数ある場合には別途お見積りとなります

内見・契約の際にトラブルになりやすい点ですので、このような記載となっています。

2.内見や入居をしてもらうためには、マイソクに魅力的な情報を載せることが大切

どんなマイソクを仲介業者に配布したとしても、法律に違反していなければ罰則はありませんが、お客様に紹介してもらわなければ、意味がありません。

紹介してもらえるマイソクとは、お客様・仲介業者のどちらにとっても魅力的なマイソクであることが大切になってきます。

引っ越しの際にお客様が気にすることは大きく分けて３つです。

また、魅力的なマイソクを作るには、お客様だけではなく仲介業者の視点に立つことも必要です。

仲介業者目線だと、「連絡しやすい・報酬が分かりやすい」マイソクであると部屋の紹介をするときにありがたく感じます。

以上4点を押さえて、部屋の魅力を伝えることができれば、入居してもらえる可能性が上がりますので、それぞれについて説明します。

2.1.物件の外観・部屋の内装を綺麗に取り、写真を載せる

写真は目につきやすいものなので、お客様がマイソクを見たときに、直感で「住みたい」と思えるチラシだと魅力的です。

汚くて、ごみが散乱している部屋だと、立地・間取り・設備がいくら良くても、「この部屋には住みたくない」と思ってしまうでしょう。

したがって、「住みたい」と思えるような写真を使うことは、魅力的なマイソクを作成する第一歩となります。

2.2.部屋の立地・間取り・設備について、見てもらえる位置に記載する

部屋選びのときに、大事になってくるポイントの一つに立地・間取り・設備があります。

一番近い駅から部屋までにかかる時間や住所の表記がないと、入居した後の生活が想像しにくいので、かならず記載しましょう。

また、ユニットバスかバス・トイレ別なのか、独立洗面台はあるのかなど、間取り・設備におけるチェックポイントはさまざまです。

今ある部屋の魅力となりますので、できるだけ事細かに書きましょう。

2.3.初期費用や家賃などを目立つように記載する

引っ越す人にとって、初期費用や家賃も部屋を決める大切な要因となってきます。

どんなに最高の部屋であっても、お金の問題で泣く泣く他の部屋を探すお客様も多いと思います。

また、いざ引っ越すと決めて契約しても、後から追加でお金がかかると言われると、それだけで満足度はかなり下がってしまい、早期退去に繋がってしまう可能性もあります。

そうならないためにも、きちんとお金に関しては明記しておくべきです。

2.4.連絡先や広告料などを分かりやすいように記載する

どれだけ見やすく・読みやすく・アピールポイントを踏まえたマイソクであっても、連絡先や広告料がどこに書いてあるのかわからない場合、「紹介しよう」と思ってもらえない可能性があります。入居者だけではなく仲介業者にも配慮したマイソクを作りましょう。

3.マイソクのテンプレートを使って、マイソクを作ってみよう

魅力的なマイソクに必要な事項を押さえたので、実際にマイソクを作ってみましょう。

弊社のマイソクは独自に開発したツールで作成しておりますので、今回はPowerPointでマイソクを作っていきます。

大まかな流れは以下の通りです。

1. スライドのサイズをA4にする
2. 要素4つを記載する位置を大まかに決める
3. それぞれの項目を記載していく

3.1.スライドのサイズをA4にする

多くのマイソクはA4サイズなので、最初にPowerPointのスライドサイズをA4にしましょう。最後は印刷して配布するので、A4サイズでスライドを設定しておかないと、思った通りのマイソクが出来ない可能性があります。あとで全ての要素のサイズを調整することになる可能性もありますので、ご注意ください。

3.2.要素4つを記載する位置を決める

1.3.にて説明した4つの要素を記載する位置を決めましょう。

見やすいマイソクを作成するためには、わかりやすいデザインであることも大切ですので、入念に位置を決めていきましょう。

あとで調整することは構いませんので、まずは配置してみましょう。

①マイソクの余白を考慮して、4つの要素を配置する大枠を決める

1つずつ要素を作った後に配置していくと、サイズや文字の調整が必要になるので、初めにどの要素をどれくらいの大きさのスペースに配置するかを決めます。

この際、上下に余白を作ると、見やすいマイソクとなります。

②上に配置する要素から順に決めていく

要素は4つあるので、上から要素を埋めていくと簡単に配置できると思います。

なお、上図の②の後の数値は、1.3.で説明している順番と対応しております。

1. 建物や間取りの写真など
2. 物件のアピールポイント
3. その他物件に関する情報
4. 問い合わせ時の情報など

何か物を見たとき、人の視線は左上から横に流れてZを描くように全体を見ると言われています。

よって、最初にマイソクを見たときに、「いい部屋かもしれない」と思ってもらえるようにアピールポイントが左上に来るように「2.物件のアピールポイント」を一番上に配置しています。

また、写真や間取りはどの位置にあっても目を引くものですが、細部まで見てもらえるように「1.建物や間取りの写真など」は大きくスペースを取っています。

「3.その他物件に関する情報」は記載事項が多くありますが、もし小さい字で表記すると、お客様から「こんな小さな字は読めない」と言われてしまい、トラブルの原因にもなってしまいます。

したがって、「1.建物や間取りの写真など」の右隣にスペースを設けています。

最後に、「4.問い合わせ時の情報など」も大切な情報ですので、一番下に「2.物件のアピールポイント」と同じくらいのスペースを設けています。

③どの要素をどこに配置していくかを決める

②で決めた枠の中に、記載する事項をそれぞれどのように配置するかを決めていきましょう。

各要素を見やすく配置するコツとしては、以下の4つがあります。

• 写真のスペースは広く取ること
• アピールポイントや家賃などは、一目見てわかるように強調すること
• 似たような情報（建物の構造・規模など）は固めて記載すること
• 余白を作りつつ、読めるサイズで記載すること

項目の配置やデザインはやってみないと上達しないので、何度か挑戦してあなたの納得のいくマイソクのデザインを作ってみてください。

3.3.それぞれの項目を記載していく

配置が決まったら、あなたが紹介したい部屋の情報を記載していきましょう。

記載の際の問題として、以下のものが考えられます。

1. 3.2.で配置した枠が狭く、記載したい情報がうまく収まらない
2. 新たに記載したい情報が出てきた
3. 部屋や間取りの写真がない

思った通りのデザインが出来なかったり、作っているうえで新たな情報が出てきたりした場合は、文字サイズや枠のサイズを調整して、体裁を整えていきましょう。

写真がない場合はについては、部屋まで行って写真を撮ったり、無料の間取り図面作成ツールで間取りを作成したりするなどして、なんとか揃えましょう。

最後に記載ミスがないか確認することも大切です。

記載ミスがあり、それに気づかず契約しようとした場合にトラブルにつながる可能性がありますので、ご注意ください。

4.作成したマイソクを合計6つの項目に沿って確認しよう

もし、宅建業に関する知識があまりない状態でマイソクを作成してしまうと「宅地建物取引業法」または「景品表示法」、もしくは両方に違反してしまう可能性があります。

「宅地建物取引業法」は宅建業者であれば必ず守らなければいけないもので、違反すると罰則があります。

一方で、「景品表示法」は宅建業者ではない一般の人がマイソクを作成して客付けを行う際にも適応されるもので、こちらも罰則があります。

どちらにも違反しないマイソクを作成するために、以下の6つの項目すべてに当てはまっていないかをそれぞれ確認しましょう。

なお、例えば契約まで至らずとも、そのマイソクで客引きをした時点で違反となりますのでご注意ください。

4.1.宅地建物取引業法に違反していないか3つの項目でチェック

宅建業を営む場合には「宅地建物取引業法」に則って、マイソクを作成する必要があります。

宅建業に当てはまらずとも、以下の3点を守ることで、余計なトラブルを避けることができますので、罰則等がないからと言って違反することはオススメしません。

①虚偽広告・誇大広告等

物件の所在や規模などについて著しく事実に相違する表示（虚偽）をすることや実際のものより著しく優良もしくは有利であると誤認させるような表示（誇大）をしてはいけません。

例えば、誰かが一回入居した部屋を「新築」と表示することや実際には取引するつもりがない物件のマイソクを出してお客様を誘引し、セールスの際に別のマイソクを勧めること（おとり広告）などは虚偽広告に当たります。

また、例えば駅徒歩20分のところを駅徒歩5分などと表示することは誇大広告に当たります。

あなたの記載した項目すべてで虚偽広告・誇大広告となっていないか確認しましょう。

②取引態様の明示義務

取引態様とは、各取引における立場のことで、主に以下の４種類に分かれています。

1. 売主：不動産の売買契約において、不動産を売る人（または法人）を「売主」と言います。
2. 貸主：不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」と言います。
3. 媒介（仲介）：売主（貸主）と買主（借主）の間に立ち、取引を成立させることを言います
4. 代理：売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主の代理人や買主の代理人となって（または貸主の代理人や、借主の代理人となって）、取引成立に向けて活動するという意味である。

1～4のどれに当たるかをマイソクに記載（複数回にわたってする場合も毎回明示）し、注文を受けたときにも改めて明示しなければなりません。

なお、注文の際の取引態様の明示は口頭でも構いません。

取引態様が記載されているか必ず確認しましょう。

③広告開始時期の制限

建物の工事が完了する前にマイソクで広告をする場合は、工事の開発許可や建築確認等があった後でなければ違反に当たります。

万が一、工事完了前にマイソクを作成して客付けする場合には、不動産会社に確認してから募集することをオススメします。

今回作成したマイソクの対象となる部屋が工事完了後、開発許可や建築確認等があったかどうかを把握しておきましょう。

4.2.景品表示法に違反していないか3つの項目でチェック

「景品表示法」は、広告を行う人全員に当てはまる法律です。

したがって、これに違反してしまうと罰則を受ける可能性がありますので、必ず守るようにしましょう。

そして、景品表示法はかなり多くあるので、一つ一つ確認していきましょう。

①記載事項の表示

マイソクに記載する事項において、以下の11点について適切に表示しなければ、景品表示法違反となりますのでご注意ください。

記載事項	記載内容
取引態様	「売主」､「貸主」､「代理」又は「媒介（仲介）」の別をこれらの用語を用いて表示する必要があります。
物件の所在地	都道府県、郡、市区町村、字及び地番を表示しなければなりません。
交通利便性	最寄り駅または停留所の名称および徒歩所要時間を明示しなければなりません。 また、徒歩所要時間については以下の「各種施設までの距離または所要時間」を確認してください。
各種施設までの距離または所要時間	道路距離を表示する場合は、起点と着点を明示しなければなりません。 また、徒歩所要時間は道路距離80mを1分間として、1分未満の端数は切り上げて表示しなければならず、人が実際に歩いてかかった時間をそのまま記載すると違反となります。
面積	面積は、メートル法（坪のみでは不可）によって表示をしなければならず、畳1枚の広さは1.62㎡以上の広さがあるという意味で用いらなければなりません。
物件の形質	居室と認められない部分は「納屋」と表示し、地目（土地の用途）は登記簿に記載されているものを表示しなければなりません。 また、リフォームなどをしている場合は、その内容と実施時期を表示する必要もあります。 例えば、令和2年4月リフォーム済（畳替え・浴室交換済）などと記載しましょう。
写真・絵図	写真は、取引するものの写真を用いる必要があり、見取図・完成図・完成予想図はその旨を明示してから記載しなければなりません。 また、周囲の状況についても記載する場合は現況に反する表示はしないようにしてください。
設備・施設等	上水道（給水）は、「公営水道」「私設水道」「井戸」の別を表示、ガスは「都市ガス」「プロパンガス集中方式」「プロパンガス個別方式」の別を表示しなければなりません。
団地の外の生活関連施設	公共・公益施設（学校・病院・官公署・公園）は、現在利用可能な施設をその名称を明らかにして、物件までの道路距離を明示し、商業施設（スーパーやコンビニ）は現在利用可能な施設を、物件までの道路距離を明示して表示しなければなりません。 例えば、「○○小学校 100m」などと表記しましょう。
価格・賃料	住宅の価格については、１戸当たりの価格（敷地の価格及び建物（電気、上下水道及び都市ガス供給施設のための費用等を含む。）に係る消費税等の額を含む。）を表示しなければなりません。 なお、すべての住戸の価格を示すことが困難であるときは、１戸当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する住宅又は住戸の戸数を表示しましょう。 例えば、「価格/2,400万円～4,000万円（税込）・最多価格帯3,200万円台（12戸）」などと表示すれば問題ありません。
管理費・共益費・修繕積立金	その返済額の根拠となる、金融機関の名称、融資限度額、借入金の利率及び利息を徴する方式等を表示しましょう。

 

②特定用語の表示

以下の用語は、表示する際に厳密に意味を定義されているので、合理的な根拠を保有、もしくは併せて表示しないと使用できません。

特定用語	意味
新築	「新築」とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものを言います。 例えば誰も入居したことがない築2年の物件や誰かが入居した築6ヶ月の物件は「新築」とは表記できません。
新発売	「新発売」と言えるものは、新たに造成された新築の住宅（未完成のものを含む。）に限られ、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと（数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘）を指し、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘のことも指します。
ダイニングキッチン（DK）	台所と食堂の機能が１室に併存している部屋のことを指します。
リビング・ダイニングキッチン（LDK）	居間と台所と食堂の機能が１室に併存する部屋のことを指します。
建築工事の完了	建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったことを指します。

 

③禁止用語の使用

以下の6つの用語は、表示内容の根拠を示す資料がなければ、使用を禁止されています。

禁止用語	意味
「完全」・「完ぺき」・「絶対」・「万全」等	全く欠けるところがないこと又は全く手落ちがないことを意味するもの
「日本一」・「日本初」・「業界一」・「超」・「当社だけ」・「他に類を見ない」・「抜群」等	競争事業者の供給するもの又は競争事業者よりも優位に立つことを意味するもの
「特選」・「厳選」等	一定の基準により選別されたことを意味するもの
「最高」・「最高級」・「極」・「特級」等	最上級を意味するもの
「買得」・「土地値」・「格安」・「激安」・「安値」等	著しく安いという印象を与えるもの
「完売」等	著しく人気が高く、売行きがよいという印象を与えるもの

 

すべてのチェック項目をクリアしたでしょうか。マイソクの記載事項を間違ってしまうと、後々トラブルやクレームの原因となってしまいます。

以上でマイソクの基礎知識や作り方を解説してきましたが、個人ですべてをやろうとするととても難しい上に手間がかかってきます。

よって、信頼できる管理会社に任せることをオススメします。

会社の選び方を知りたいなら、以下の記事をお読みください。

さいごに

マイソクは客付けのために必要なものです。

ただ、どれだけ魅力的なマイソクを作ったところで、仲介業者に紹介してもらえない場合もあります。

その場合は、「入居者がこの部屋を魅力的だと思っていない」もしくは「仲介業者へのADが少なすぎて紹介してもらえない」などが考えられます。

資金に余裕があるなら、リフォームをするのも一つの手ですが、手っ取り早いのはADの額を大きくすることです。一般的なADは50%～200%程度ですので、200%以上としてもいいかもしれません。

なかなか空室が埋まらない場合は、仲介業者向けへの魅力付けだけではなく、入居者に向けての魅力付けも大切になってきます。