地方の高利回り物件で不動産投資を行うための条件|リスクと回避方法も解説

不動産投資 地方

「高い利回りの物件を取得して大きなキャッシュフローを手にしたい!」

不動産投資を検討されている方の多くが、こうした想いを抱いているのではないでしょうか。そうした想いにこたえてくれるのが「地方のアパート投資」です。
地方の物件であれば高利回りで取得できることが多く、高効率で物件を運用してキャッシュフローを得ることができます。

しかし、地方の物件に投資をする投資家は多くありません。というのも、地方の物件にはそれ特有のリスクがあると多くの人が考えているからです。例えば、「空室が埋まらない」「買った物件を売却できない」などといったリスクです。

不動産投資を地方で行うのは、「人口100万人(最低でも50万人以上)の大都市圏で投資をする」という条件を満たせば、オススメです。

記事では、

  • 不動産投資を地方で行う場合の条件とその理由
  • 地方で投資を行う場合のメリット
  • 空室、出口戦略など地方で投資を行う場合のリスクと対処法
  • 地方で不動産投資をする前にチェックするべきポイント

これらの情報をお伝えします。

この記事の情報をもとに、地方で不動産投資を進めて大きなキャッシュフローを得るためのヒントをつかんでください。


1. 地方での不動産投資は人口100万人以上(最低でも50万人以上)の大都市圏ならOK

地方で不動産投資を行う場合、人口100万人以上の大都市圏に含まれるエリアがオススメです。最低、50万人以上の都市圏を選ぶのがオススメです。このようなエリアであれば、不動産投資で重要な流動性がある程度あると言えるからです。

ここでは、地方について、「都心部や都市圏の中心部以外」として解説を行います。首都圏であれば東京都以外のエリアを地方として扱います。例えば首都圏の場合、「荒川区」は地方にあたりませんが「埼玉県久喜市」などは地方に含めて解説をします。

1.1. 人口100万人以上の都市圏でなければオススメしない

地方で不動産投資を行う場合、人口100万人以上の都市圏でなければオススメしません。そうした都市圏でなければ、流動性の確保が難しくなるためです。

人口100万人以上の大都市圏

収益物件の活用は賃貸・売買のニーズがなければ成り立ちません。人に貸して収益(賃料)を上げ、いつかは売却して利益を確定する必要があります。
つまり、賃貸、売買ともにある程度の流動性がある地域でなければ、事業として成立しないのです。流動性は都心部ほど高く、地方都市に行けばいくほど低くなります。

少子高齢化が進む現在、日本の人口は減少が続いています。そのため全国的に空き家が増え、賃貸物件の空室率も高まっています。とはいえ全国で一律に人口が減っているわけではなく、人口が流入する一部のエリアと、逆に人口が減少しているエリアに二極化しています。

人口が増えているエリアは、基本的に東京および首都圏、関西地方であれば大阪、九州では福岡のような大都市圏だけです。人口が多い場所には仕事が生まれ、その仕事を求めて周辺から人口が流入してきます。そして周辺地域は人口流出による過疎化と高齢化が過疎化し、地域インフラの維持コストの問題から、街の中心部に機能を集約したコンパクトシティ化が進むと予想されています。つまり中心部以外は人の住まない地域になるということです。

単に利回りが高い低いという観点ではなく、流動性という観点を取り入れて収益物件活用を行うことは非常に大切です。

1.2. 人口50万人以下の都市でも、物件の価格規模によっては投資対象としてOK

先ほど、人口が最低でも50万人以上の都市がオススメとお伝えしましたが、50万人以下の都市での物件購入が絶対ダメかというと、そうではありません。

大切なのは都市の規模と物件の価格規模の関係で、都市の規模が小さければ物件の価格規模も抑えることが大切です。

都市の規模に応じて物件の規模を変える

例えば東京都心部であれば10億円以上の物件でも右から左に物件は売れるでしょう。しかし、群馬県の高崎市(人口25万人)で10億円の物件が売れるかというと、なかなか難しいでしょう。これが流動性の違いです。

しかし、高崎市では物件が全く売れないわけではなく、5000万円ほどの物件ならば売れます。実際に取引をしているとわかりますが、高崎市でも1億円くらいのものであれば、景気によっては流通しています。

逆に、小さい都市で大規模な物件(たとえば、高崎で10億円の一棟マンション)を買うことは、流動性が落ちるので非常に危険だといえます。特に景気後退期にはこの傾向が強くなります。

1.3. 地方で不動産投資を行う際のオススメエリア

先ほどもお伝えした通り、人口100万人以上、最低でも50万人以上の都市圏を狙うのがオススメです。
具体的には、東京および首都圏、関西圏、中京圏などです。地方の都市圏でいえば、札幌・仙台・広島なども人口の多いエリアになります。

もちろん、必ずしもこれらのエリアでなければいけないということもなく、物件のボリューム次第で流動性が確保できるのであれば投資対象としていいでしょう。


2. 地方で不動産投資を行うメリットは「利回りが高い」こと

ここでは、地方で不動産投資を行う場合のメリットについてお伝えします。

地方で不動産投資を行う場合のメリットは「利回りが高い」という点です。

地方の物件は都心の物件と比べて「手を出す人が少ない」ことが利回りが高くなる原因です。都心の物件は空室などのリスクが相対的に低いため、求める人が多くいます。そのためある程度価格が高くても物件が売れるので、利回りは低くなります。

一方で、地方の物件は「空室リスクが高い」「売れるかわからない」と考える人が多いため相対的に安い価格で売りに出されます。そのため、利回りが高くなるのです。

ここで注意しなくてはならないのが、空室リスクが高いからといって絶対空室が埋まらないというわけではありません。空室率が高い地域であっても満室稼働を実現している物件は多くあります。つまり、エリアの見極めや購入後の賃貸経営における工夫次第で、この空室リスクにはある程度対処できるのです。
また地方の物件は上記のようなリスクを懸念して物件購入を避けるひとが多く、物件探しにおけるライバルが少ないのも特徴です。そのため、条件のいい物件を見つけることは都心に比べて容易です。

利回りが高い結果として、投資を行った結果として利益が残りやすいのが地方で不動産投資を行う場合のメリットです。


3. 地方で不動産投資を行うリスクと対処法

続いて、地方で不動産投資を行う際のリスクと、そのリスクを減らす対処法をお伝えします。

地方で不動産投資を行うリスクと対処法

3.1. 空室リスクが高い

地方で不動産投資を行う際に挙げられるリスクの中で最も大きいのが「空室リスクが高い」という点です。

地方は都心に比べて人口が少ないことや人口が減少傾向にあることから、空室リスクは相対的に高くなっています。

不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで利益を出すシステムですから、その入居者がいなくてはお話になりません。空室が長期間埋まらなくとも、建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。空室が長期間埋まらなければ儲けを出すどころか負債を追ってしまうのです。

しかし、先にお伝えした通り空室リスクがあるからと言って、必ずしも地方物件で空室が埋まらないわけではありません。
実際に、私たちで管理している地方のアパート・マンションで満室稼働を実現している物件も多くあります。

地方の不動産投資で空室リスクをできるだけ抑えるには、次のような対策があります。

  • 空室を埋めるノウハウを身に着ける
  • サブリース契約を検討する

空室を埋めるノウハウについては、さまざまな方法があります。物件のあるエリアの賃貸マーケットを調査した上で、ターゲットに対して適切な部屋づくりをすることで人口が少ないエリアでも満室稼働は実現可能です。

そうしたノウハウを身に着ける自信がない、時間がないという方は、地方の物件管理に強い管理会社を選ぶという方法をとるのも手です

私たち武蔵コーポレーションは、地方・駅遠の物件を含めて26,000戸以上を管理しており、入居率97%以上を実現しています。

そのノウハウの一部はこちらの記事でお伝えしていますので、併せてご覧ください。

空室対策に問題はありませんか?満室経営を実現するための7つの方法

プロパティマネジメントとは|PM型管理と一般型管理の違いを徹底解説

3.2. 流動性が低い

1章でもお伝えしましたが、地方の物件は都心の物件に比べて流動性が低いというリスクがあります。

これについては、地方の中でも投資対象を選ぶことである程度リスクを減らすことができます。具体的には、人口100万人以上、最低でも50万人以上の都市圏で物件探しを行うことです。
また、50万人以下の都市圏で投資をする場合は物件のボリュームを抑えて検討することがオススメです。

3.3. 融資難易度が高い

3つ目のリスクは融資難易度が高いことです。投資物件に対して融資をする金融機関の中には、地方の物件に対しては融資を行わないところもあります。
1都3県(東京、埼玉、神奈川、千葉)以外の物件には融資をしない、東京から○○分以上かかるエリアには融資をしない、などといったことです。

こちらについては、次のような対策をとることが可能です。

  • 信用金庫などを活用する
  • 共同担保を活用する
  • 提携融資を行っている不動産会社に問い合わせる

地方にある信用金庫等、地域に根差した金融機関はその営業エリアの投資物件に融資をしてくれることがあります。ただし、この場合はその営業エリアに自身も住んでいることが必要とされます。

共同担保は、自身がすでに別の投資物件や自宅を保有している場合に活用できます。購入する物件と加えることで、金融機関からの評価を大きくして融資をしてもらえる可能性があがります

共同担保とは?共同担保の意味をイラスト付きでわかりやすく解説

このほか、提携融資を行っている不動産会社に問い合わせるのも手です。一部の不動産会社では、金融機関と提携をしてオリジナルの融資を行っています。こうした不動産会社であれば、他社では融資を受けられない物件でも融資を受けられる可能性があります。


4. 地方で不動産投資を行う際に気を付けたいこと

この章では、実際に地方で不動産投資を行う際に気を付けたいことについてお伝えします。地方で不動産投資を行う場合、地方ならではの注意点があります。お伝えする5点に注意して、物件を選ぶといいでしょう。

地方で不動産投資を行う際に気を付けたいこと

4.1. 特定の企業や大学で賃貸需要が成り立っているエリアへの投資は要注意

1つ目は、「特定の企業や大学で賃貸需要が成り立っているかどうか」です。例えば、物件の近くに大学があり、そこの学生で賃貸需要が成り立っている場合などです。

もし賃貸需要を作り出す企業や大学などが物件周辺に1つしかない場合、投資をする上では注意が必要です。企業や大学が移転等をした場合に、賃貸需要がガクッと下がることが考えられるからです。

実際に投資をする場合は、1つの施設に頼るのではなく、2つ以上の企業や大学が近くにあるような物件を選ぶようにしましょう

4.2. 賃貸面積が広い間取りの物件を選ぶ

2つ目は、物件の賃貸面積です。地方で物件を購入する場合は、ある程度広さのある間取りを持つ物件を選ぶようにしましょう。単身用の物件であれば、1戸あたり最低20㎡、できれば25㎡くらいある物件を選びましょう

都心の物件であれば15~16㎡程度の広さがあれば問題がないのですが、これは都心ならではの利便性があるからです。地方では事情が違い、都心のようなサイズ感の物件だと入居者からの人気が下がってしまいます。あまりにも狭い物件だと家賃を下げざるを得なくなってしまうので、注意しましょう。

4.3. 駐車場は必須

3つ目は、駐車場です。地方の中でも、駅から徒歩20分以上かかる、車社会のエリアであるなどの条件に当てはまる場合、1戸に1台以上の駐車場は必須と言っていいでしょう。

実際に地方に住んでいるまたは住んだことがある方は経験があるかもしれませんが、場所によっては車がなければまともに生活ができないところもあります。

もし車が必須であるようなエリアの物件で駐車場が確保されていない場合、

  • 敷地外駐車場(物件の敷地外で貸し出されている月極駐車場)が確保できるか
  • 敷地が広いまたは隣地が売りに出ているなど、駐車場を整備できる土地があるか

これらを確認しましょう。もしこうした工夫で駐車場が確保できない場合、その物件への投資は避けた方がいいでしょう。

4.4. 流動性に応じて物件のボリュームを決める

1章でもお伝えした通り、流動性に応じた物件のボリュームも重要です。

地方の中でも流動性が低い場所で10億円など大きすぎるボリュームの物件を買うのは危険です。景気の影響を受ける部分もありますが、都市の規模が小さければそれに応じて物件の規模も抑えることが大切です。

4.5. 現地の管理会社選びが成功のカギ

5つ目のポイントは、管理会社選びです。東京に住んでいながら福岡や仙台などの遠隔地に物件を取得し、自分で物件を運営するというのは現実的ではありません。運営は管理会社に任せることになります。

地方物件を取得する場合は、同時に管理会社の選定をきちんとする必要があります。逆に言えば、適切な管理会社が見つからない場合は物件の取得もあきらめた方がよいということです。

特に小規模の地方都市においては、管理会社自体の数も少ないので、より慎重になる必要があります。実際に入居者を決めてくれるのは管理会社ですから、管理能力の高い会社でなければ、いくら良い物件があっても空室は埋まりません。

そういう意味からも、地方都市への投資は信頼できる管理会社を見つけることができるかどうかが、物件選定とともに成功へのカギを握っていると言えます。


5.おわりに

この記事では、地方で不動産投資をすることの是非や、投資をする上での注意点をお伝えしました。

不動産投資を地方で行う場合は、流動性に合わせて物件の価格規模を調整することが重要です。逆に、その点に注意を払いながら投資を行うことで、高い利回りの投資を進めることができます。

3章では、地方で物件の融資を引くためには不動産業者の提携融資を活用することが手だとお伝えしました。私たち武蔵コーポレーションも、いくつかの金融機関様と提携での融資を行っています。融資アレンジにお困りの方や、物件情報をご希望の方はぜひお問合せください。

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