不動産投資の成功は一棟目で決まる！規模拡大に向けた投資戦略

不動産投資をはじめようと思ったとき、最初に悩むのが「一棟目にどんな物件を買えばいいか？」という点ではないでしょうか。

「築年数が新しい方がいい？」
「都内のワンルームか、地方の一棟か？」

こうした悩みを抱える方に、私たちはこれまで数百人と向き合ってきました。共通しているのは、「一棟目での成功が、その後の投資の可能性を広げる」という事実です。

まずは実際に当社で一棟目の物件を購入され、その後二棟目、三棟目と投資規模を拡大したお客様の声をご紹介します。

この方は、一棟目の購入時から、二棟目、三棟目の購入を見据えていらっしゃいました。

また当社の物件販売担当にも、大切なポイントを挙げてもらいました。

これらを踏まえて、不動産投資のスタートとなる一棟目の選定を成功させるためのポイントを、紐解いていきましょう。

1. 不動産投資の成功には一棟目が重要な理由

不動産投資は、「一棟買えば終わり」ではなく、継続的に物件を増やしながら資産と収入を積み上げていくことが基本戦略です。その第一歩となるのが「一棟目の購入」です。ここをうまく進められるかどうかで、二棟目、三棟目へと投資規模を広げていけるかが決まります。

一棟目の買い方が重要なのは、「信用」と「資金」という二つの要素が、次の投資に直結するからです。

1.1. 一棟目の運用状況が二棟目以降の融資審査に影響する

不動産投資においては、「いかに良い条件で融資を引けるか」が成功の鍵を握ります。

一棟目の物件がしっかりと黒字で運営されていれば、「この人なら次も安心して貸せる」と金融機関から信頼され、二棟目以降の融資がスムーズに通るようになります。

逆に、一棟目で赤字が続いたり返済が滞ったりすると、その実績が足を引っ張り、「次の物件への融資が下りない」「条件が悪化する」という状況になりかねません。一棟目は、金融機関との信頼を築くための最初の“名刺”のような役割を果たします。

実務上は、一棟目の空室が多いからといって、それだけで二棟目の融資が難しくなるケースはほとんどありません。むしろ、保有物件の条件や評価がネックになることが多いです。

たとえば…
・狭小新築アパートを複数棟保有し、融資枠的には余裕があったものの、狭小であることから保有物件の積算評価が足を引っ張り融資NG
・区分マンションのキャッシュフローが赤字で融資NG

つまり、「一棟目で何を買うか」が、二棟目以降の融資条件や選択肢に直結します。見た目の利回りや価格だけでなく、金融機関がどう評価するかまで意識して選ぶことが重要です。

1.2. 一棟目で資金繰りを崩すと、次の投資拡大へ進めない

一棟目での運用が上手くいかない場合、単にお金が減るだけではなく、次の投資へ進むための資金づくりと信用の両方を同時に失ってしまいます。

たとえば…

「家賃5万円の部屋が1年間空室になれば、年間60万円の減収。広告費や原状回復費が重なれば、キャッシュはさらに減る」
「外壁塗装や屋上防水など、数百万円規模の大規模修繕が必要になった時に備えがなく、対応できない」

こうした事態が続くと、二棟目以降の頭金を用意できなかったり、運営が不安視され金融機関の融資が通らなくなったりと、二重の障壁が立ちはだかります。

だからこそ、一棟目の物件は「利回りが高そう」「条件が良さそう」といった見た目の数字だけで決めるのではなく、キャッシュフローが安定して回るか・融資条件が次に繋がるかという視点で慎重に選ぶことが必要なのです。

次の章で「一棟目を選ぶ時のポイント」を解説します。

2.一棟目を選ぶ時のポイント

物件選びで失敗しないためには、「なんとなく条件が良さそう」ではなく、自分の投資目的に最適な物件かどうかを見極める視点が必要です。ここでは、後悔しない一棟目を選ぶための4つのポイントをご紹介します。

2.1.不動産投資の目的と将来のビジョンを明確にする（購入していくべき物件が変わる）

まずは、不動産投資をする“目的”を明確にすることが何よりも重要です。

私たちが相談を受ける中で、よくある目的は次のようなものです。

これらの目的によって、「どんな物件を買うべきか」は大きく変わります。

目的に合わせた物件の選び方は、こちらの記事でも解説しています。

なぜ一棟アパート投資を成功者は選ぶのか？失敗しないための注意点と始め方

不動産投資を始めるにあたり、どんな物件を買えばよいか悩んでいませんか？ もしあなたが以下の条件に当てはまるなら、一棟アパートに投資することをお薦めします。 ・年収1200万円以上 ・金融資産3000万円以上 ・本業が忙し […]

ウェルスハック

2.2.物件のこだわりを持ちすぎない（理想を高くしすぎない）

ここで注意したいのが、目的と物件条件が一致していないまま購入してしまうリスクです。

このように、“目先の条件”や“なんとなく良さそう”で選んだ一棟目が、実はその後の資産形成や投資拡大の足を引っ張るケースは少なくありません。

だからこそ、一棟目の選定では「物件スペック」よりも“自分が何を目的に不動産投資をするのか”という軸が大切なのです。

2.3.一棟目は融資実績ゼロ。だからこそ、リスクの高い物件は避ける

一棟目の購入時点では、金融機関から見て「実績のない投資家」と見られます。

これまで不動産を保有した経験もなく、当然ながら返済実績や運用履歴もありません。つまり、金融機関にとっては「この人に本当にお金を貸していいのか？」をゼロベースで見極める局面です。

したがって、不動産投資の“最初の一歩”で最も重要なのは、「手堅く運用できる物件」を選ぶことです。（融資を受ける本人の職業や年収、資金力などの属性も当然重視されますが）

具体的には、
入居率が安定しているエリア（大学・雇用のある街など）
修繕履歴が残っていて、かつ近い過去に修繕している（購入後すぐに大規模な修繕が必要になる可能性が低い）
実績のある管理会社のサポート体制がある（トラブル時にすぐに駆けつけられる、1万戸以上の管理実績があるなど）

こうした「安定してキャッシュフローが回る」物件で、まずは1〜2年しっかりと黒字運用し信用と資金を積み上げていくことが、将来の拡大に向けた何よりも重要なポイントになります。

2.4.数年後の売却を想定したシミュレーションを組む（2棟目の頭金に）

一棟目の購入にあたっては、数年後に売却する可能性も含めて計画を立てておくことが重要です。

たとえば、5年後に物件を売却して利益を確定し、その売却益をもとに二棟目の頭金を用意する。こうしたステップを想定しておくことで、投資の選択肢は広がります。

そのためには、「この物件は将来いくらで売れそうか？」「どんな状態なら高く売れるか？」といった出口戦略まで含めて、あらかじめシミュレーションを組んでおくことが欠かせません。

5年後に購入時と同じかそれ以上の価格で売却できるか？
どの箇所を修繕しておけば、買い手に安心感を与えられるか？
プレイヤー（買い手となる投資家）の多いエリアか？　※地方ではなく一定の人口を維持している都心部や政令指定都市など

こうした視点を持つことで、目先の利回りだけでなく、中長期の価値を見据えた運用が可能になります。

また、売却に備え資産価値を維持するためには、日々の運用にも注意が必要です。

・入居付けをしっかり行い、空室率を下げて実績を作る
・物件の修繕履歴を丁寧に記録しておく（外壁・屋上・給排水など）
・各部屋のリフォームは、必要なタイミングで適切に対応する

中古物件であれば、10〜15年周期で大規模修繕が必要になるケースが多く、このタイミングを見越したスケジュール感や、売却前にどこまで手を入れるかといった判断もシミュレーションに含めておくべきでしょう。

3. 一棟目の購入は、信頼できる専門家と連携することで、スムーズに進めやすくなる

一棟目の購入には、物件選び、融資交渉、契約手続き、管理運営など、専門的な知識と判断が求められる場面が数多くあります。初心者の方が独力で取り組もうとすると、「どの銀行に行けばいいか分からない」「そもそも物件を紹介してもらえない」といった壁にぶつかることも少なくありません。

だからこそ、最初の一歩は信頼できる不動産会社のサポートを受けることが、成功への近道になります。

3.1. 個人で融資を取りに行っても、門前払いされることがある

初めて収益不動産を購入する方は、お金を貸す側の銀行から「そもそもどんな人か分からない」「本当に運用できるのか？」と慎重に審査されることになります。過去の不動産運用の実績がない状態で個人が直接金融機関に行っても、門前払いされるケースも残念ながらあります。

しかし、不動産会社を通すことで、
・融資の事前相談（金融機関への打診）
・必要書類の整備・サポート

といった支援が受けられ、一棟目の融資がぐっと通りやすくなるのです。

当社では、お客様の融資申込が承認される割合は約95％と、高い精度で融資を実現しています。（当社では一棟不動産を販売しているため、融資申込をする方のご属性が高いのは前提となります）

「地方に住んでいるため融資していただける金融機関が限られている私ですが、武蔵さんの信用のお陰で何とか良い条件で融資を受けることができました」（50代・会社員）

「築古物件に良い条件で融資を付けるのは自分で行うのは困難なので、融資付けに強い武蔵さんから今後も購入しようと思っています」（30代・医師）

事前に金融機関へ属性や目的に応じた融資打診を行い、必要書類を整えた上で審査に進める当社の体制が、このようなお客様の声に繋がっています。

また不動産会社によっては、特定の金融機関と提携したパッケージローンを用意していることもあります。年収や居住地などの制約があるケースもありますが、そういったローンを利用することで良い条件での融資を引き出せる可能性が高まります。

3.2. 不動産会社を通すことで、融資も一気に前に進む

不動産会社を通すことで、次のような支援が受けられます。

・金融機関への事前打診（事前に融資条件のすり合わせ）
・必要書類の整備と提出サポート
・属性や投資目的に応じたパッケージローンの提案
・属性に合った金融機関の選定アドバイス

また、不動産会社によっては、一社限定の提携ローンを用意していることもあります。個人では通らない融資も、不動産会社を通すことで可能になることがあります。

特に一棟目では、金融機関との接点や信頼関係がゼロの状態から始まるため、「どの銀行が自分に合っているか」「どんな資料を出せばいいか」といった点を一から教えてもらえる存在がいるかどうかは、融資の成否を大きく左右します。

3.3. 一棟目の投資家は「紹介の優先度」が低くなりがち。だからこそ信頼構築が大事

不動産会社もビジネスとして動いています。そのため確実に融資審査が通り、すぐに購入できる顧客（＝すでに実績のある投資家）に対して、優先的に良い物件を紹介していきます。

これから一棟目の物件を買おうとしている方は、どうしても「確実に買えるかどうか分からない人」と見なされ、紹介の優先順位が下がってしまうのが現実です。

しかし、誠実な対応とスピード感のある判断を重ねていくことで、信頼は着実に築けます。

こうした姿勢が、「紹介しても安心な顧客」としての評価につながり、結果的に他の投資家と同じ土俵で良い物件を紹介してもらえるようになります。

さいごに.一棟目の選択が将来を左右する

不動産投資における一棟目の購入は、単なる最初の物件選びではなく、その後の資産形成や投資戦略の成否を決める「基盤作り」のステップです。適切な物件を選び、安定運用の実績を積み重ねられるかどうかで、二棟目・三棟目と投資を拡大できるかが決まります。

私たちはこれまで多くの投資家の方々と伴走し、一棟目の選定から融資交渉、運営サポートまで一貫して支援してきました。「どんな物件を買うべきか」「どの金融機関を使うべきか」「どのタイミングで次の一棟へ動くべきか」——このような課題を整理し、個別の状況に合わせた戦略を一緒に描いています。

これから不動産投資を始めたい方や、一棟目の選び方で迷っている方は、まずは無料相談で私たちにご相談ください。あなたの資産形成の第一歩を、最も効率的で安全な形でスタートできるようお手伝いします。