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お知らせ

ニュース・トピックス

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  • 平成22年7月5日

    全国賃貸住宅新聞に掲載されました(平成21年7月5日)

    全国賃貸住宅新聞

    2010年7月5日

    2010年7月5日掲載記事 (0 byte)

  • 平成21年12月1日

    家主と地主[vol.27]に掲載されました(平成21年12月)

    家主と地主vol.27

    2009年12月号

    2009年12月号掲載記事 (0 byte)

  • 平成21年10月12日

    全国賃貸住宅新聞に掲載されました(平成21年10月12日)

    2009年10月12日に全国賃貸住宅新聞に当社の記事が掲載されました。

    是非ご覧ください。


    以下掲載内容となります。

    ーーーーー

    不動産投資の分かれ道
    資金調達の極意

    投資資金の調達は資産家が有利な状況
     
     現在、不動産に投資する際の資金調達環境は、属性によって二極化してきています。

     簡単に言えば、優良資産をもつ資産家層は金融機関にとっても優良貸出先ですので、有利な条件で資金調達できる状況です。ここで言う資産家層とは、収入が高いだけでなく、換金性の高い優良不動産や金融資産で数億円規模の純資産を保有している方々です。

     では、資産家層でない「一般の方々」の資金調達はどうでしょうか。資産家層でない不動産投資を行っている層は、①高収入の会社経営者や開業医等のいわゆるインカムリッチ富裕層②サラリーマン層③地方都市等の資産価値の低い(換金性の低い)不動産を所有している地主層に大別されます。

     なぜ、借り手の属性により資金調達の状況に差が生じる理由は、金融機関の審査基準を理解するとわかりやすくなります。

     不動産投資に関わる融資の審査対象は、個人の属性と、取得する物件(もしくは建築する物件)とに大別できます。

     ちなみに、米国では「ノンリコースローン」という物件のみを対象として(物件の担保力のみを裏打ちとして)、資金を貸す手法は主流です。

     しかし、日本ではまだまだ「物件に貸す」というよりは、「個人の属性に貸す」というスタンスを基本としています。金融機関によって基準は異なりますが、こじんの属性に対する審査割合が5割~8割くらいの比重を占め、物件の評価割合は少ないのが実態です。

     また、現在の金融機関の姿勢としてキャッシュフローを重視しているという事実があります。企業も個人もまったく同じですが、キャッシュフローが回らなくなったときに倒産(破産)してしまいます。現在の融資の基本は、もちろん担保はあったほうが良いのですが、過去のように担保さえあればなんでも融資するというスタンス(筆者は「担保至上主義」と呼んでいます)から、返済がきちんとできるかどうかという「返済能力主義」にシフトしていると言えます。

     その背景には。バブル崩壊後の資産価値の下落があります。戦後一貫して資産価値が上昇し続けてきた日本においては、担保さえ確保しておけば、その価値は右肩上がりで上がり続けるので、万が一借入金の返済が滞って金融機関が担保物件を処分する際にも、価値(不動産価値)が上がっているので回収不能になることはありませんでした。しかし現在は、担保に取った不動産の価値が必ずしも上がる保証はなく、どちらかといえば下がる可能性の方が高いのが実情です。すると、金融機関は、担保にとったのは良いけれど、いざ処分しようとした時に価値が下がって十分な回収ができないという実態に陥ってしまいます。ということは、金融機関としては、担保物件を処分するような事態を回避できるかどうかが最重要になります。つまりは、きちんと借入金の返済の見込みが立つかどうかが、融資を受けられる最大の条件と言っても過言ではありません。

     収益不動産の場合、ローンの返済原資は家賃収入です。もしも、空室等の理由により、家賃収入がローンの返済額を下回った場合、その差額を生めるだけの資金力が借主にあるかどうかが問われるということです。

     このような理由から、それほど多くの資産をもっていなくても、キャッシュフローにゆとりのあるインカムリッチの会社経営者層(開業医等も含む)に関しては積極的に融資を行っているという状況があります。

     次回は、金融機関の審査ポイントを属性別にご説明します。

    ーーーーー

    2009年10月12日掲載記事 (0 byte)

  • 平成21年9月7日

    全国賃貸住宅新聞に掲載されました(平成21年9月7日)

    全国賃貸住宅新聞

    2009年9月7日


    全国賃貸住宅新聞に記事が取り上げられました。

    以下掲載内容となります。

    ーーーーー 

    サブリース事業開始

    既存物件の管理受託を積極推進

     個人投資家向けに収益用マンションの売買・仲介・賃貸管理を行う武蔵コーポレーション(埼玉県さいたま市)は、新たにサブリース事業を開始する。

     同社の場合、地主や会社員が主な購入層。中でも既に物件を所有している地主層に対する提案時に活用していく構えだ。

     現在の管理戸は約500戸。自社では賃貸斡錠を行わないが、空室率は1%にとどまる。大谷義武社長は、自信をのぞかせる。同社が目指すのはPM型管理。斡錠は専門会社に一任し、物件の管理に専念するというものだ。

     「退去に伴い空室が発生すると、物件の資料を持って対象エリアの仲介店舗全てに出向きます。しかも『月曜の朝礼をしている時間』や『月曜午後の会議の時間』など、主要人物が集合している時間を狙うのです。そして、朝礼に参加させます。こうした取り組みが内見や成約に繋がっています」(大谷社長)

     また、賃貸管理を一任したという要望が寄せられていることも、サブリース事業開始の後押しとなった。

     賃貸管理体制を強化することで、主力事業の収益不動産販売部門の拡大につなげていく。

    ーーーーー 

    2009年9月7日掲載記事 (0 byte)

  • 平成21年6月29日

    全国賃貸住宅新聞に掲載されました(平成21年6月29日)

    全国賃貸住宅新聞

    2009年6月29日

    全国賃貸住宅新聞に武蔵コーポレーションの記事が

    取り上げられました。

    以下掲載内容となります。

    ーーーーー

    お金をかけずにできるリノベーション

    収益用不動産の販売は主力の武蔵コーポレーション(埼玉県大宮市)は、既存物件の買取とそれに伴うリノベーション事業にも力を入れている。同社の企画したリノベーションによって再生を果たした物件を取材した。

     「ポイントは、おシャレ過ぎない改修。リフォーム以上リノベ未満といったところ」
     物件の企画を担当した常本由美氏と太田大作氏は語る。
     物件は築22年、全18戸の賃貸マンション。外付けのポストはサビつき、見たからに古い物件で昔ながらの団地を思わせる外観だった。入居していたのはたったの4部屋。埼玉県高崎市に位置し、最寄り駅は北高崎駅と都心からは遠く離れる。

     「高崎という立地を考えると決しておシャレすぎてはいけないのです」と常本氏。
     郊外ではあまりにデザイン性を高めると、かえって客が付きにくいという。
     「まず6帖と7帖の洋室を16帖の広いリビングにしました。お風呂はコストがかかるため交換せず変わりにフィルムを張って見た目を新しくしています」(常本氏)

     なるべくコストをかけないことを意識した。フローリングを張り替えると金額がかさむため、クッションフロアを張った。その代り、流行の板幅の広いオフホワイトに変えた。クロスも塗り壁風のものを選択。現代風を意識しながらもここでもコストは抑えた。また、シャワーヘッドは手元でお湯を止められるものに変えた。

     「シャワーヘッドは1980円。手元操作できるタイプは喜ばれます。その分掛けるところにはきっちり予算を投じました。キッチンはシステムキッチンを入れましたし、洗面台や洗浄機能付きトイレも付けています。テレビドアホンも新たに設置しました」(太田氏)

     照明にはIKEAの商品を取り入れた。これだけやってひと部屋当たりのリフォーム費用は70万円でおさまったそうだ。

     「外観は10パターンの色でシミュレーションし、図面を持って地元の不動産会社を回りました。一番好評だった濃紺と白のツートンカラーを採用しています」(常本氏)
     薄汚れた白い壁からツートンカラーになって第一印象はガラリと変わった。外観の改修費用は400万円だったそうだ。

     リフォーム前、18戸中14戸が空いていたが、改修後は3カ月で満室になった。賃料は、ひと部屋5万9000円から6万5000円にアップしている。1カ月当たりおよそ93万4000円の差益がでることになる。
     「カップルや新婚夫婦を中心に決まりました。ちょっとした工夫でおシャレにしただけなのですが、地元ではデザイン性の高いマンション
    として注目されました。地域に合ったリノベプランが重要だと再認識しました」(太田氏)

    ーーーーー

    2009年6月29日掲載記事 (0 byte)

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