物件はどのように探されていたのですか。

最初は実は新築を検討していました。新築の木造アパートで検討していたのですが、自分で色んな本を読んでシミュレーションをするとどうしても、回らないというか。最初は良く見えても結局10年ちょっとすると厳しくなるっていう中で、ある程度中古の物件のほうが収益物件としてはいいのかなと思いました。

それで、弊社にお越しいただいたんですね。

色々な不動産の会社さんのお話を聞いて、色々検討したのですが、やっぱりみんな結構、適当なんですよね。レントロールに税金が入ってなかったりとか、家賃がずっと満室で続くようなシミュレーションだったり、修繕費が全然見込まれてなかったりだとか、適当な売り込みが多いなっていう状態でした。

物件も、やっぱり築古だとなかなか難しいです。私は建物の専門家ではないので、どこに爆弾があるかなど、わからないことが不安になっていました。その中でたまたまWebで武蔵の個別相談会を見つけてきたというのがきっかけです。

武蔵で個別相談されていかがでしたでしょうか。

私サラリーマンなんですが、サラリーマンが不動産投資を検討するときに、気になるポイントをきちんと全部説明してくれたっていうのが一番大きかったです。

最初にパンフレットを見せていただいたのですが、パンフレットに良い事しか書いていないんですよね。え？ほんとなの？みたいな。



例えば、事前にちゃんと建物は修繕してますよ、とか、最初購入したときに空いている部屋は保証しますよ、とか、投資家の目線でかなりいい条件の説明があって。ほんとか？（笑）みたいな感じで初めは話を聞いていたんですけど、話を伺ってみるとすべてちゃんとされているようですし、ご提案いただいた内容も希望に合っていたので、やってみました。だいぶ築古だったので若干勇気が必要だったんですけれども。そういう経緯です。

オーナーとなって、いかがですか。

やっぱり一番良かったのは、空室になったりした時にも対応が非常に速い事と、状況の連絡のレスポンスも結構対応良くしていただけるので、非常に安心して任せられると思っています。大家としてはどうかと思いますが、全然、現地に行ってないですからね（笑）それでも任せて安心できる状態が続いているところが一番です。

今後私たちに期待されていることなど教えてください。

割と大型の物件を2棟購入させていただいたので、これからは中規模くらいの物件で早く残債を返して広げていこうかなと思っています。そういう目線の物件をまた是非紹介していただければというか、早くしてよ（笑）っていうところが期待しているところです。あとは、今と同じレベルで継続して管理のサポートをしてほしいと思います。管理戸数が増えると、レベルがさがるみたいな噂があるので。ぜひ頑張ってフォローしていただければと思います。

「想像以上の結果が出ました」

管理をお任せいただくまでの経緯を教えてください。

今年父が亡くなりまして、もともと実家のほうで賃貸経営をやってましたのでその流れを引き継ぐこととなりました。代々というわけじゃないですけど、昔からやっていましたので。

知り合いの不動産投資家の方に、いい会社があるってことで武蔵さんをご紹介いただいて、相談に行って、決めました。

管理で悩んでいることがあったので、武蔵さんの管理内容をお聞かせいただいて、かなり詳しく説明していただきました。疑問点もいろいろと言わせていただいたんですけれども、すべて答えていただいて、しっかりとしているんじゃないかということで、お願いしようということになりました。

それまでの悩みとしてなんですが、中古のRCを買ってまして、毎回ではないんですけれどもたまに空室期間が長く空いてしまうことがありました。自分でも募集とか修繕にも携わって一緒にやりながらやっていたんですけれども、なかなか決まらなくて、そのままだと今後の不動産投資、物件購入に支障が出ちゃうんじゃないかと思いまして、少し悩んでいました。

弊社に管理を任せていただいて、いかがでしたか。

想像以上の結果が出ました。シミュレーションを組んでいた通りにキャッシュフローが出るような形になって。非常に助かるというか、安心して任せられると思います。

満室の状態も比較的長い期間続きましたし、解約も以前に比べると少なくなったかなという印象ですね。その辺も武蔵さんにお願いしているからなのかなと思っています。

もともとは、家賃が入ってきて経費を払ったらそれで銀行へ返済して、ギリギリ赤字にならないぐらいでしたが、お任せすることによって、逆に税金を払うようになるくらいのキャッシュフローが出るようになったので、そこはかなり変わってきたと思います。

「誕生日にワインが贈られてきた」

銀行が私にお金を貸してくれる。それが、うれしかった。

収益用不動産の本を読み、「お金でお金を稼ぐ」「銀行の財布を使う」という考え方を知って、収益を得ることの面白さを感じたんです。それからいろんな会社が主催しているセミナーに出席し、初めて不動産を購入したのが７年前です。初めてみて、最初にすごい！と感じたのが、銀行が自分にお金を貸してくれる！ということ。実は２０代の時に、クレジットカードの審査で引っかかっちゃって、つくれなかったんですよ。（笑）というのはやっぱり、私自身が当然信頼されていないから。

ところが、7年前の物件購入時は、この人にお金を貸しても大丈夫だ、と銀行からお墨付きをもらえた。それが１０万、２０万ではなく、何千万単位のものを貸してくれる。その分だけ自分が銀行に信頼されていると思うととてもうれしかったですし、以前より信頼がある人間になれたんだ、という感覚がありました。

２棟目で武蔵さんに出会った。

１棟目の時は、今よりも利回りのいい物件が市場に出ていた時期なんですね。ある程度落ち着いて、次の２棟目を探したんですが、中々条件に合う物件が出てこない。

そんな時に武蔵さんのセミナーに参加したり、大谷社長の書籍を読ませていただいたりして、武蔵さんなら……という気持ちになりました。そこで、お電話で物件を紹介してほしいとお話ししたところ、すぐに「いい物件があるので来てください」と。これだったら利益が出そうだ、ということで購入させていただきました。

物件が豊富。入居率95％以上。オーナーの家族のことまで考えてくれる。

武蔵さんのいいところを挙げるなら、3つです。

１つ目は紹介してくださる物件が非常に豊富であること。市場に出ている物件で利回りがよくて、建物がしっかりしている物件は少ない。出てきても早いもん勝ちで入手できない。ところが武蔵さんの場合は、築古の物件を回収し、入居者のニーズに適う物件に直した上で売っていただける。しかも武蔵さんを通すと物件として耐用年数を超えているにも関わらず、銀行からいい条件で融資が付く。自己資金を多く出さずにスタートを切れる。

２つ目は管理能力の高さ。入居率が95％を超えています。空きが出ても、最大でも３ヶ月で必ず埋めてくださる。

３つ目は物件の所有者や、その家族のことまで考えてくださること。

「社員は家族だ」という社風は、オーナーに対しても同じなんです。例えば、私の誕生日にお花やワインを贈ってくださる。私だけでなく家内も喜ぶ。そして家族みんなが幸せになれる。普通、贈り物といえば、お菓子や食べ物ですよね。ワインっていうのがオシャレ！粋な社長だなと思いました。

あえて要望を申し上げると、管理において所有者のニーズにあった選択肢ができるといいかな、と。例えば、会社に勤めている方は時間が取れないので、全部武蔵さんにお任せでいいと思うんですが、自分でやりたい方や時間に余裕がある方は自分でやることによって管理コストを抑えられる。そういった使い分けができると、もっといいかなと思います。

お金が貯まる楽しさで終わるんじゃなく、社会に役立つことに繋げたい。

日本では、高齢化社会が深刻化して、介護施設の不足が深刻化しています。一方で、身体に不自由はあるが、施設ではなく、自分たちで生活したい方もたくさんいます。そんな自活希望者のための住まいがあったらいいな、と。玄関がスロープ状になっていたり、シルバーカーを置くスペースがあったり、お年寄りみんなが集える憩いの場所があったり。そんなお年寄りの方たちが住みやすい集合住宅を作る。そして、家賃をいただく。両者にとってWin-Winの関係となりつつ、社会にとってもプラスになる。そんな、社会に貢献できるアパート経営をやっていきたいと考えています。

Q.当社に管理をお任せいただいた経緯について教えていただけますか。

建築して5、6年のころは入居するのが早かったんですよ。築が浅くてね。それが10年近くなってくるとこれはもうだめですね。

若い人の希望はなかなかこちらは感じ取れませんし。自分でやっても無理だなぁとも思いましたね。それで、武蔵コーポレーションさんとお付き合いを始める前はこの辺の不動産屋さん2、3社にお願いしていたんですけれども、空室が発生して短く決まることはあまりなかったんです。大体3か月、下手すると半年、長いときは1年近くというのが何回かありまして。そうなってくると焦ってくるんですよね。

そのときに近くの本屋さんでたまたま目に留まったのが大谷社長の本だったんですね。これはすごいなぁと思って。それで武蔵コーポレーションさんに電話したら、3日か4日後に来ていただいて。はっきり3か月以内に決めちゃいますからって言われて。どうなんだろうと思ったんですけれども、本当に言ったとおりに実績を上げられましてね。それから一度もね、3か月以上空いたことはないんですよね。

Q.ご自身で管理されていた時はいかがでしたか。

空室があるともうね…どうしようもないという悩みがあったんですね。それともちろん家賃集金に行っていたんですけども、滞納があると1か月、2か月とどんどん伸びていっちゃうんですよ。それで取り立てのために内容証明だとか調停だとかやったことがあって、その辺が一番自分で管理する面では大変でしたね。

例えば202号室とか、浴槽や洗い場の排水、掃除の仕方を知らない人がいて、入居して半年くらいたったときに詰まっちゃって、水が流れないと言われて。自分で行って掃除したこともありました。 　

それで、管理の面も全て任せた方がいいんじゃないかなと思って。それで武蔵コーポレーションさんに募集のみならず、管理面も一切任せるようになって本当に今は安心しています。

Q.武蔵とのお付き合いや、ご自身の変化について、印象的なことがあれば教えてください。

送金明細や会報誌（武蔵タイムズ）も、きちんとされていますね。武蔵タイムズは見たら捨てるようなことはしないでとってあります。新入社員紹介の欄がありますよね。みんないきいきとしていて、希望をもっていて、素晴らしい会社だと思いますね。将来性があってどんどんどんどん社員が増えて。新しい事業も展開して将来有望だなと思いますね。

また、以前自分で管理しているときは、あまり時間もなかったんですね。サラリーマンもしていましたので。定年したら趣味でもやろうかという事で社交ダンスをやろうと思っていたんですけれども。武蔵コーポレーションさんにお願いするようになって、時間も作れるようになって、健康面でもいいかなと思って。社交ダンスも週に2回3回とできるようになりました。

Q.武蔵に管理をお任せいただいて一番良かったのはどのようなところでしょうか。

武蔵に一番期待していたのは空室が出たときの入居付けですね。できるだけ早い入居付けというところを一番期待してお願いさせていただいていたのですが、期待通りです。空室がでたらすぐにご連絡いただいて。募集条件を相談の上決めたらすぐに募集をかけていただくというところですね。

そこについては本当にスピーディーにご対応いただいて、大体一か月前に退去予告が来るんですが、それから募集をかけていただいて、実際に退去が発生する前に次の入居者を決めて頂くことも結構多くて、これは本当にびっくりしました。

空室期間は今は一か月を超えることはないですね。むしろ退去前に決まることもあるので、多分ならすと本当にゼロ日みたいな（笑）退去日には次の入居者が決まっているのが今の平均値になっているのかなと感じますね。

武蔵の管理手数料については、形式的なところは他の管理会社さんと同じだと思いますので、やはり実質的な管理費用というところでいかに空室を少なくして、稼働率を上げることが重要だと思います。



空室率を下げることで実質的な管理費用も低くなっていると思いますので、そこは非常に良かったのかなと思います。

Q.数年前にご友人にも弊社の管理をご紹介頂きましたが、いかがでしたか。

きっかけは友人がたまたま新規の物件を買う中で管理会社がないかと相談を受けた事です。やはり管理会社にお願いするからにはちゃんと空室の入居付けをしてくれる会社に任せるのが一番だということで、私から武蔵さんを紹介させていただきました。

彼の物件は、どちらかというと遠隔地にありまして。そもそも入居付けが難しくて、新しい転勤なり、入居、引っ越しをしてくる人が結構少ない地域に持っていて、日ごろから大変だという風に聞いていましたので。そこは武蔵さんのところで、入居者を広域にわたって呼びかけていただけるというところが圧倒的に他の管理会社さんと違うので、紹介しました。一応満室にしていただいているという風には聞いていますので、よかったなと思っています。