すでに物件を持たれていらっしゃいましたが、状況はいかがでしたか。

物件を2016年9月に購入しまして、30戸のうちの半分、15戸が空いていたんです。ただ空いていたといってもそれなりの利回りが確保されていたんですね。

半年かけて知り合いの業者に頼んで全部フルリフォームしてもらって、それなりに工夫もしたなと思っていたんですね。けれども、待てど暮らせど全く空き室が決まりましたよって報告が来ないんですね。

修繕のために私はローンを金融機関から借りていたんですけれども、ある時担当者がうちへやってきてこう言ったんですね。「毎月毎月ここに集金に伺っていますけどすごく心苦しいんです。太田の物件って確か全然埋まってないっておっしゃっていましたよね」そう言われたんですよ。

私その時本当に頭をガツーン！ってやられたような気がしたんです。まる2年、何もやってこなかったんです。これはやっぱり改善しなくちゃいけないなとその時本当に強く思ったんです。

そこで管理相談にいらっしゃっていただいたわけですね。

太田の物件で、山口さんにお会いして、最初は断られました。群馬は高崎と伊勢崎と前橋しかやっていないので申し訳ないですと伺って。その後太田が管轄エリアになったのでご契約を結ばせていただいた。そういう流れです。

山口さんの印象ですが、名刺に書かれた顔とそっくりだなって思ったのと、語り口が柔らかいのですごく安心感がありましたね。こちらは状況がかなり切迫していたので私のほうがむしろとげとげしい感じだったかもしれないんですけれども、山口さんの表情を見ているとすごく安心できましたね。

その後管理をお任せいただいて、状況も改善しましたが、その時の経験など踏まえて

他の不動産投資家の方へのアドバイスなどございますか。

今回太田の物件の件で本当にびっくりしたので、それから管理会社を変えると埋まることがあるよっていうことは色んな本に書かれていますし、そういった方たちの声を聞いたことがあるんですけれども、実際自分が体験してみるまではなかなか信じられなかったっていうところがあって。まさに御社のようにきちっと募集の方法、それから管理をする上でのいろいろなテクニカルなやり方、それをしっかりとわきまえているところにぜひ管理をお願いするようにアドバイスを送りたいと思います。人間関係がすごく大事なので、良い管理会社を見つけて、良好な関係を保っていただきたいということですかね。

「僕の成功は御社の成功でその逆もそう」

不動産投資に進まれたきっかけを教えていただけますか。

最初は20代のころにプロサッカー選手をやっていた時期がありまして、そのころに一軒、小さな家を買ったんですよ。で、30代の後半にもう一軒買って、今まで住んでいたところを人に貸したんですよ。それがきっかけなんですけれども、その貸していた家を売却して、できたお金を何とか有効活用して資産形成をしていきたいなと思ったのが10年くらい前ですかね。

当社でご購入された決め手はございましたか。

まず、大谷さんの本を読ませて頂いたのと、やはり借金して買うことになりますので、この業界うさん臭い会社がいっぱいあるって聞いてたものですから、慎重に調べました。

その結果御社の理念ですかね、三方よしっていう理念を言われてこれ絶対間違いないなと。長期にわたるお付き合いですので、それなくして成功っていうのはなかなかないだろうなと。その三方よしという言葉に惚れたのは事実です。

当社との関係性はいかがですか。

御社とのパートナーっていうのはチームワークになってて、要はチームメイトみたいな感じなんですよね。 先ほどの三方よしじゃないですけど、一方だけが良くなるっていうのじゃ絶対長く付き合えませんし、僕の成功は御社の成功でその逆もそう、っていう風なことを常時感じさせてもらえる。それがいいと思っています。

オーナーズクラブに一回行かせてもらった時にもいろんなオーナーさんと話して皆さん同じような印象を持たれていますし、裏がない、という風に認識してましてそれがすごく安心できるところです。

僕らはやはり本業があるので、それをおろそかにできない中で、不動産に関してはど素人の僕が御社にお任せして、方向性を決めて進めていく事業ですので、心から信頼できるっていうのはすごく大きなところですね。

本業の方に集中しなきゃいけないものですから、時折本間さんから来るメールだとか電話だとかでこちらは判断していけばいい。非常に言い方は悪いですけど楽ですし、信頼さえしていればお互いパートナーであれば方向性は絶対いい方向に行くので、本当に良かったなと思います。株なんかと違って一喜一憂じゃなくて、大儲けしたか大損したかっていうようなことを考えずに行けているので本当に良かったなと思っています。

当社に今後求めていらっしゃることをお聞かせください。

今現状満室で回していただいているんですけれども、思った以上に実は、うまくいってるなって思ってます。

3棟とも木造の中古で買いましたので、まだ買って3年とかそこらだと思うんですけれども、どこかのタイミングで出口戦略が必要なのかなって思っています。購入からトータルにわたって僕は素人ですんで、アドバイスがいただけるといいなと。まだ早いのかもしれませんけども、今後お願いしたいなと感じています。

お任せしてみたら面白い展開になるんじゃないかなと思ってご連絡しました。

不動産投資をはじめられたきっかけを教えていただけますか。

投資会社に勤めておりまして、周りに不動産投資をしている人がぼちぼちいらっしゃったので、面白そうだなと。本を読んで、木造の築古が一番いいのではないかと思い、2014年に2棟購入したというのがスタートです。

大谷さんの本も何冊か、というか全部読んだんですけれども、「あ、この方まっとうなこと書いているな」と。そのときに武蔵コーポレーションの方にコンタクトを取ってお時間をいただいたんですね。けれども、その時点では僕の欲しいものとちょっと合わなかったのもありまして、物件の購入というお付き合いはなかったんですけれども、頭の片隅にはずっと残っていたという、そんなところです。

その後、管理をお任せいただきましたが。

物件はもともとの管理会社にお任せしていたんですけれども、一つどうしても埋まらなさそうな物件がありました。テコ入れが必要だなと。もともとの管理会社は地場で強いところでしたが、そこはエリアとして非常に競合が多いところだったんですね。だからお任せし続けていても状況は変わらないんじゃないかなと。昔、本で読んだ限りでは武蔵コーポレーションの場合他の地域からでも入居者をうまく募ってくることができるっていう風に僕は理解していましたので、お任せしてみたら面白い展開になるんじゃないかなと思ってご連絡しました。

もともと武蔵コーポレーションに管理をお願いした時点だと3室とか4室しか埋まっていなくて、これは困ったな、という状況でした。しかし、そのあと月一のペースで決まっていって最終的に満室になって。あとはそのまま稼働させていくか、それとも他の方にお譲りするのかっていうのはゆっくり考えていこうかなと思っておりまして、今非常に満足しています。

不動産投資を始められる方にアドバイスはありますか。

不動産をいくつか持っているので、周りの人からよく「不動産投資したいんだけど」みたいな話をされます。その時に言っているのはまず勉強してから取り組んだほうがいいということです。

僕自身は投資会社にいたので投資の素養はありました。ただそれでも個人の収益物件投資に関して集中的に有給休暇をとって4日間くらい、一日10時間くらいは勉強しました。多分40時間か50時間ぐらい投下して、ずっと座って本読んでたら腰痛くなってきちゃって歩きながら本読んでたら、知らない人に二宮金次郎！二宮金次郎！って言われて（笑）でもやっぱり勉強しないで業者さんのこと鵜呑みにしてやるっていうのは良くないです。最後に決めるのは自分なので。勉強して知識なり自分の判断軸なりを持って、きちんと収益の予測をたててきちんとしたところにお任せすれば基本的には負けない投資なんじゃないかなっていうふうに思っています。

「不動産投資を実際にされている社員が、その経験をもとに話している。

だから最終的にはその話を信じてみようと思ったんです」

なぜ、一棟の中古アパート・マンション投資をやってみようと思ったのですか。

私が証券の営業をしていて、お客様の一人が不動産投資をしていて、その方から「やってみたら」って推薦されたのがきっかけです。 その方がおっしゃっている、減価償却がお得とか、家賃が毎月入ってくるとか、まぁ話を聞いていて何となくイメージはできたんですけれども、減価償却って何なのかとか、そういうのが全く分からなくて。じゃあ自分の勉強の意味でやってみようというのがきっかけですね。

購入の決め手になった出来事や基準、考え方はございますか。

いくつかあるんですけれども、一つは武蔵の社員さんが不動産に投資している方がいたことです。多くて実際に。私も金融の営業をしていて思うのは、自分で持っている商品を勧める営業マンと持っていないのに勧める営業マンがいて。当然前者のほうが信用できるなと思っていて。それはたぶんなんでも一緒ですよね。 武蔵の社員さんで何人かお会いした中でも、ほとんどが不動産投資をされていて、その経験をもとに話している。だから最終的にはその話を信じてみようと思ったんですね。

実際に収益物件を運営されて、いかがですか。

基本的にはイメージ通りです。空室も埋めていただいているので、そこの不安感は本当にないかなと思います。 ただ、正直ちょっと予想外だったのは修繕でかかるお金です。ある程度イメージはしていたんですけれども、入居者の方が突然夜逃げをしてしまったとか、その費用が回収できないとか、そういうところで別途いろいろ費用が掛かってくるっていうのが予想外だったかなと思います。 そういったところは、逆に勉強になったんですがちょっと自分のイメージではなかったかなと思いますね。

オーナーズクラブにもご参加いただきましたが。

そうですね。いい会だったと思います。 同じ投資をやっているという前提の集まりに参加できました。普段はない経験なので。他のオーナーの方ともお話しできました。 その中の一人の方が投資の教育をする場を設けたほうがいいとおっしゃっていて。 私もそれにすごい同感です。不動産投資の投資経験・知識、株・証券・投信の知識は絶対あったほうがいい 。それも若ければ若いうちに。10歳20歳のときにあったほうが一生つかえるスキルになると思うので絶対あったほうがいいと思います。 けれども実際不動産投資をやっている、株をやっているのは一部ですね。いまなんとなく世間的にも投資ってしたほうがいいよねっていう風潮がありますが、なかなかそうなっていないという現実もあります。 その中で金融教育をする場があったほうがいいよね、という話で盛り上がりました。

「大谷社長の本は、200近く読んだ中で一番わかりやすかった」

大谷社長は専門家目線ではなく、おなじ投資家目線。

元々、手元にキャッシュがあると使ってしまう性分なものですから、投資用物件を考えていました。資産の目減りという不安はありましたけど、不動産という分野は、投資の中でも意外と答えがある投資。リスクをゼロにすることはできませんけども、限りなくゼロに近づける方法っていうのはあるのかな、と。たとえば、地震や火事。リスクを回避する面では保険があります。入居者さんがつかないという部分は、入居するような工夫をすることでリスクを低減できます。銀行からの借り入れも、融資の期間を長くして返済の金額を抑えるとか、さまざまな対処法があります。だからこそ、知識武装っていうんですかね、本を200冊近く読みました。そういった中で一番感銘を受けたのは武蔵さんの社長、大谷さんが書かれた本でして。当然、本を書かれるくらいですから、たくさん知識を持っていらっしゃる。けれども、それが素人に分かりやすく丁寧な表現で書かれている。こういったたぐいの本にありがちな、専門家の立場の意見というよりも、同じ投資家目線で書いてくださっていると感じました。それがきっかけで、物件２つの管理をお願いしようと思い、会社を訪ねたんです。数人の社員さんと話をさせていただいたんですが、歴史の長い会社ではないんですけれども、その部分を引いても余りあるような安心感がありました。本にも家族的な経営と書いてありますけども、それが具現化されているという感じ。若い方が多く、笑顔でイキイキと働いていらっしゃる方が多かったんです。若い方にお任せするのは不安という方もいらっしゃると思いますが、入居されるターゲットは50代の私よりも20~30代の方が大半でしょうから、その若さもメリットになるのかなと思います。

ほぼ満室。でもあえて言うなら。

武蔵さんとは、２年半ほどのお付き合いです。おかげさまで２つの物件ともほぼ満室状態。入居者の募集をするにあたっての戦略、たとえば敷金・礼金、家賃の設定なんかは大いに参考になりました。今回大掛かりなリフォームをお願いする予定なんですが、どういう視点で入居者様から選ばれるのか、いろいろなアドバイスをいただきました。たとえば、コンクリートが打ちっ放しの物件なんですけども、担当者さんとお話させていただいて、クロスは貼らずにコンクリートの魅力をそのまま生かしましょう、とか。どういう理由でどうコストをかけるかというご説明をいただいた上で、納得して話を進めることができました。ただ、あえて不満な点を申し上げるとすると、週一回のお掃除ですね、やはりオーナー目線でする掃除とはちょっと違うかなと。限られた時間や予算の範囲内なんでしょうけど、もう少し気づいて掃除できたのでは、と思うこともありますね。

シナリオなしのインタビュー。

正直、武蔵さんにとって都合のいいシナリオを渡されるのかな、と思いまして。そういうのが通常なのかなと。ところが、実際はシナリオがまったくない状態でインタビューを受ける。正直な商売そのものだなと思い、感心しました。