「物件を1回、武蔵さんが買い取って管理・経営し、顧客に売る。という安心感で決めました。」

ワンルームを購入するという手もありましたが、埋まらなかったら収益がない。

ずっと会社勤めをしてきましたが、会社がどうなるか、なんてわかりません。そういった意味で、不安がつねになんとなくあるような状態でした。それで、不動産投資をしようと。株などと比べると、利回りは低いかもしれませんが、長いスパンでみると、安定的な収入を得られる、と。選択肢は2つありました。ワンルームから始めるのか一棟にするのか。でも、ワンルームは空室になったら、ずーっと空室のまま。当たり前ですが利益が出ない。一棟なら、2室空いても、他が埋まっていればいい、ということになります。大きな投資になりますが、リスクも減らすことができると思い、決めました。

最悪のシミュレーションをしてくれた。

もちろん他の会社さんとも比べさせていただきました。でも、武蔵さんだけが、こちらの質問に対して「最悪の場合はこうなります」というパターンを考えて、提案されてくるんです。しかも1案じゃない。数案。不動産会社さんは、だいたいみんないいことしか言いません。でも、武蔵さんの場合、この最悪という考えがあることで、安心感が生まれてくる。さらに「このケースだと何年後には、売った方がいい」という、出口まで具体的にご提示いただきました。

購入した物件も責任を持って武蔵さんが管理してくれる。

でも、やっぱり大きかったのは、自分が購入する物件のリスクの低さ、安全性です。武蔵さんが、中古物件を1回、買取り、修繕し、しばらく自社で管理運営をする。その中でよくないところは改善し、入居率を高くしたものを、私たちが購入する。しかも、購入した後の管理まで、武蔵さんがしてくれる。この仕組みが、決め手になりました。繰り返しになりますが、一棟という大きな投資に対して、できる限り少ないリスクでいける。つまり、もっとも安心できる投資になるわけです。さらに、うれしいのは、武蔵さんの管理だと、空室率が非常に少ない。もちろん、空室の場合もあったりするのですが、補填していただいたり、なんとかしようとしている努力が伝わってきます。その信頼感が、お任せできるという気持ちになります。

東京の丸の内に本社ビルがある説得力。

本社におうかがいした時に、驚いたのがビルです。東京の一等地の確か最上階の方だと思います。あのビルに入れるということは、企業として社会的な信用が相当あるんだろうなと。堅実な経営をされていないと無理なはずです。雑居ビルのようなところにある会社さんもありますので、余計に感じました。いやぁ、眺めもよかった（笑い）。

上場をしない、という大谷社長の思いを直接聞きました。

このあいだ、武蔵さんのオーナーズクラブに出席しました。武蔵さんの物件を購入されているいろいろなオーナーさんとお会いできたのも、すごくいい経験になりました。しかし、一番忘れられないのは大谷社長のお話です。上場を考えてかなりプランを立てていたのだけれど「上場しない」ということでした。上場をすると、投資家である株主の方に利益を配当しなければいけない。そのためには、毎年毎年、利益を上げていかなければならない。そのスパイラルにはまると、社員にノルマをかけざるを得ない。そうすると、無理に売らなくてはならない構図になる。それは、社員にもよくないし、購入するお客様にとってもよくない。上場すれば、役員には当然お金が入ります。だからリッチになれる。でもそれよりも、もっと大切なことがある、という大谷社長の人としての誠意に感動しました。素晴らしいご決断だと思います。

「父の相続を経験し、自分の無知さを知った。今は、5棟すべて武蔵さん」

武蔵さんは、いっさい売ろうとしてこなかった。

２年前に父の相続を経験しました。２０年以上、部品メーカーに勤務し普通のサラリーマンをやってきたものですから、医療、介護、保険、税金、相続、資産ということを考えたこともなくて。恵まれているんでしょうけど、父からの相続とか、父が持っていた不動産の収入もあったので、税金が多くなってしまっていたんです。その税金を何とかして抑えられないかなと思って、いろんなセミナーに参加するようになりました。多くの不動産屋さんは売ろうとしてくるのに対して、武蔵さんは一切売ってこない。私が中途半端な知識で質問しても、理解納得できるまで答えてくださる。自分でも不思議なんですが、初めて会った人にここまで話すのかと思うくらい、自分の状況とか悩み、不安なんかも聞いてもらって、どういった方法が自分に合っているのかを相談できたんです。そこでたどり着いたのが、ReBreath（リブレス・認定収益物件）の税スキーム。それと、古いアパートをその土地に必要な不動産に再生するという取り組みにも共感したというのもあります。自分の資産運用だけを考えれば、他社さんにお願いすることもあったのかもしれません。実際、武蔵さんに出会う前までは、１年以上ずっと踏み出せないでいました。武蔵さんの「三方よし」の考えを軸に経営されている姿勢や奨学金制度の取り組み、いろんな地域貢献活動もされているところにも共感し、迷わず購入を決めました。

今では計５棟。シミュレーションデータがくれる安心。

武蔵さんで物件を見つけてもらうと、５〜１０年のシミュレーションデータを出していただけるんですけど、それがすごく細かくて！毎年の空室率とか、毎年の家賃値下げ分とか、保険とか。あと、購入した年の最初にかかる不動産取得税のことだとか、売却の時の税金も、全部計算されている。良く見せるようにきれいに作ってあるんじゃなくて、堅実なデータを作ってくる。じっくり読み込むと、そこにはウソがないとわかります。それに、武蔵さんは売ったらおしまいという不動産屋じゃない。再生、販売、管理、売却と、一連の流れで資産運用を考えてくれるので安心感があります。ほぼ武蔵さんにお任せですが、依存はしないようにしています。他社の物件と比較検討したり、自分でもデータをとったり、疑問に思ったことは武蔵さんにしっかり言うようにしています。

人生やりたいこと１００リストをつくっています。

不動産を買うことが目的にならないようにしています。何十棟とかを持ってお金をため込むというよりも、妻と相談しながら将来こういうことがしたいねとか、どこどこに旅行してみたいとか、こういうものを食べてみたいとか、子どもにこういう体験をさせてあげたいとか、すごいことじゃないんですけど、人生でやりたいことを書き出すようにしています。そういうのを叶える時に巨額の資産は必要なくて、自分の中で年間のキャッシュフローがこれくらいまであれば十分かなというラインを決めて、それを目標として資産運用をしています。余談ですが、妻と子育ての会話だけじゃなくて、そういう将来のことも考えるような会話ができたっていうのも、ReBreath（リブレス）効果の１つだと思います。

最初は武蔵さんを勧めないと思います。

私には「最終的に武蔵さんが自分に合っていた」だけなんです。武蔵さんに話を聞いてみるっていうのは、非常に私としてはオススメですけども、他の方にとっては武蔵さんじゃないところが合っているかもしれない。なので、知人に相談されても、まずはいろんなセミナーに行って、本を読んで、いろんな知見を増やした方がいい、とアドバイスしますね。武蔵さんが信用できるかできないかは、一度ご自身でお会いになって話をしてから、各自で判断するべきだと私は思います。

「老後破産とか、利回り何パーとか。お客さんを単に煽るような取材なら、私は受けません」

顔出ししたからって信用される時代じゃない。

世の中には、不動産で騙されている人もたくさんいます。「売りつけて後は知らない」という無責任さ。老後破産、節税、利回りの良さ、入居率。不安と安定を組み合わせながら、その気にさせていく。そうしてたくさんの事件が起きている。「顔を出すから大丈夫です。信用してください」なんてことは通用しない。だから、今日は一人のお客として、自分が実際に経験したことしか話しません。ウソは言わない。私が武蔵さんにできることは、それしかありません。

不動産という怖い世界にはいった、という実感。

武蔵さんとの出会いはインターネットです。気になる物件があったのでポチッと押して始まりました。でも、オフィスにうかがうのが怖かった。たとえば、保険もふつうは大手から買います。ネットで知り合った人から買わないじゃないですか。そういう怖さですかね。面談は太田専務。「あの物件、売れちゃいました」と。そのあとは他愛もない話をして別れたのですが、「武蔵がいい」とはなれなかった。慎重になり、他の会社も見ました。2,3人でやっている雑居ビルの中にある会社も。カルチャーショックでした。服装や髪型も話し方も違う。質問にも答えられない。物件も見に行ってない。BtoBの仕事で、自分が見せた資料の説明できないなんてないです。それが、ふつうにこの業界ではあるんです。

買付証明を出したのに、1週間後くらいに不安になって、断った。

しばらくたってから太田専務から「宇都宮にいい物件が出ていますよ」と言われて、現地に一人で行きました。紹介された仲介屋さん（街の不動産屋さん）と話をし、入居付けが得意だと。満室だし利益も出ている。まだ当時は若かったし、なんとなく「これかなぁ」という感じで買うことに。「買付証明書にサインしてください」と。サインして買い付けました。2,3週間後に契約が設定されたと思うんですが、最初の1週間ですごく怖くなって。1億くらいの物件だったんですが、融資を組むので自分が払うわけではないけど。月額の返済金をみると給料がほとんど飛ぶし、妻と二人の子供のことも考えて。「もし、騙されていたらどうしよう」って心配になって。高校の親友が不動産業界にいて、デベロッパーをやっていました。とりあえず彼に相談しました。「お前この物件、どう思う」と。「酸いも、甘いもある世界だぞ」と言われもっと怖くなって。太田専務に電話して「やっぱり断ります」と言いました。今考えると、失礼だったと思います。面と向かって「あなた信用できません」と言っているようなもですから。買付証明のキャンセルは、法的根拠はないけれどご法度。完全なマナー違反。太田専務も絶対に上司に怒られるし、これで縁も切れると。本当にごめんなさい。という気持ちでした。電話の向こうで太田専務は「〇〇さんの気持ちがわかるからいいです、大丈夫ですよ」と言ってくれた。その時、言葉以上に太田専務がお客さんの気持ちに立って考えてくれているんだということがわかった。私も企業に勤めているからわかりますが、ほぼ成立した契約がなくなるなんてありえない。やはり企業は売り上げです。自分自身でも、太田専務のような行動ができてこなかったので余計に身にしみました。不動産業界にはとんでもなく悪い人もいるけれど、こういう人もいるんだ。「この人なら、信用できる」と思いました。

最初は管理から始まって、10年。頭に浮かぶ言葉は「安心」

さっきも話したデベロッパーの親友に「お前は俺を騙さないよな」と言って、不動産屋さんを紹介してもらい物件を買いました。ところがそこの管理がなっていなかった。悪い入居率、共有スペースからの電気泥棒、挙げ句の果てにいかがわしいお店をテナントに招き入れてしまう...。困って太田専務に電話しました。以前の経緯から管理だけなら断るはず。でも受けてくれた。そして営業の方がお客さんになりすまし、お店に潜入したりして、すべて解決してくれました。もう、10年のおつきあいです。武蔵さんの物件は、入居率がすごくいい。そして私が何かいう前に事前に手を打ってくれる。だから、もう物件も見にいっていません。今、パッと頭に浮かぶのは「安心」です。パートナーというより空気のような存在。ないと生きていけない。人として尊敬できる、目指せる太田専務に出会えてよかったです。

「不動産屋って、インチキっぽい会社がたくさんある」

武蔵さんは、ビジネスマンと仕事をしている感じ。

15年くらい前に、マンションの区分所有をやっていて、それがなかなかうまくいかなかったんです。思った以上に黒字になれない。トントン。かなぁ。で、1棟がいいと思ったのですが、0が一つ違うわけです。二の足を踏みそうだったんですけれど、セミナーに行ってみようと。以前、買っていた本を読んで、武蔵さんのセミナーに行ってみたんです。いろんなセミナーに参加した私の主観ですが「絶対に儲かりますよ」という会社が多くて、よくよく資料をみてみると「これ。赤字になるよね」みたいなことがあったり。もちろん自分なりに勉強していたからわかったんですが、かなりいい加減で、インチキなんです。ところが武蔵さんは、全く違っていました。言葉遣いや、態度。たとえば質問したらすぐにかえってくる感じとか。そういったひとつ一つが、普通のビジネスマンと話している感じなんです。ひとつもウソくさくない。逆に言えば、とっても信用できる、ということになります。

武蔵さんが、いい銀行を引っ張ってきてくれた！

不動産会社のいい条件の1つとして、どれだけいい銀行を紹介してもらえるか、というのが僕の中にはあります。つまり、どれだけ、いい融資の条件を引き出してくれるか。銀行さんは、今の時代的にいろいろと騒がしていることもあって、当然、慎重になります。でも、僕が武蔵さんにお願いした４年くらい前は、自分の物件の利回りがよくなるような銀行さんを3つぐらいかなぁ。探していただいて。その中でも、一番いい条件の銀行さんから融資を受けることができました。これは、武蔵さんが企業として銀行さんに信用してもらえるだけの実績があるということですよね。

1棟目がムチャクチャいい。

今、2棟を購入しているんですが。1棟目は退去もなく、入居率も90％以上。とってもいいんです。いや、ついうれしくなっちゃうくらい。出口戦略はもちろんあるんですけれど、手放したくないくらい、いい。シナリオとしては、売却して、次をどうするか、ということになるんでしょうけれど、他にもっといい案がないのか、武蔵さんにご相談したいですね。

僕のことを、武蔵さんが忘れられないように2棟目を買いました（笑い）

昨年の6月に2棟目を買ったんですけれど、1棟目と比べてしまうと、もう少し頑張って欲しい。今の入居率は80%台です。もう、ひと息ですね。2棟目を買った理由の１つは、僕をオーナーとしてちゃんと覚えていてほしいなぁと（笑い）。入居率が安定しているから連絡ない。問題がなければ、それが一番。というのもわかるんですけれど、事務的な報告だけでなく「こんにちは、どうですかぁ〜」みたいな電話とかいただけると、うれしいなぁと。やっぱり、不動産会社さんて、僕にとっては大切なパートナーなんですよね。「僕はこうしたい」という人生のビジョンがあって、武蔵さんの事業としてのビジョンもある。それをお互いで一緒に叶えていくみたいな。そんな仲間のような存在でいたいと思っています。

不動産は、リスクを抑えることができる投資。

僕は、企業に勤めています。収入の柱って一本でした。しかし、ビジネスマンはその柱が絶たれてしまったら、もう回らなくなる。だからこそ、自分で収入源を多くすればいい。もう、そういうことが常識になっていく時代だと思っています。そんな中で、収益用不動産はもっとも安全な投資なんじゃないかと。購入する物件さえ間違えなければ、かなりリスクは抑えられると思います。ただ、よくない物件を買ってしまったら大変なことになる。そのためにも自分で、見に行って、そして判断できる知識を身につけなければいけない。僕も本をたくさん読んだし、DVDの教材も買いました。何万円かは、かかっているかなぁ。でも、数千万の投資をするには、そのくらいのお金は必要だと思っていました。収益用不動産は知識さえあれば、自分の人生を助けてくれる投資になると信じています。そんな中、武蔵さんという人として信頼できる方々に出会えたのは、すごくよかった。でも、1棟目は、やっぱり手放したくないなぁ。

「40の質問に納得のいく答えが、すぐ返ってきました」

物件を購入した会社に、そのまま管理もお願いした。入居率40%台に。

3年くらい前に2棟購入したんですが、その会社さんが「管理もやります」と言うので、流れでお任せしたんです。1棟目は購入した時点で半分くらい空室があったんですが、中々埋まらない。それどころか退去者も出て、心配になって、メールや電話で「何とかお願いします」と頼んでも、具体的な対策がない。「もう、家賃を下げるしかない」と言われてしまって。利回りの計算や収益の見積もりを考えて買っているのに、簡単に家賃を下げたら、赤字になってしまいます。どうしようもなく、自分で周辺の不動屋さんに（仲介屋さん）に、物件の営業に行ったんです。そうしたら、この家賃なら高くないと。しかも驚いたことに、私の物件を知らなかった。つまり管理会社は、不動産屋さんに私の物件を何も紹介していなかったんです。結局2棟とも、埋まらないままの状態が続きました。

武蔵さんへのお願いは、かなり慎重でした。

もう、どうしよう！ということになって。空室対策とか、管理会社とかでネット検索しました。そこで武蔵さんのHPに出会いました。そして実際に会うことに。竹島さん（武蔵）から入居付けのスキームを伺ったんです。それがとっても納得できました。まずは、地元の仲介会社さんに物件を紹介する。さらに地元だけでなく、都心のような違う地域からも武蔵さんのネットワークで入居者を呼ぶことができる。さまざまな仲介会社さんと密接に連携しているんです。それも順序立てて説明してくれて。でも「今度は絶対に失敗できない」そんな思いから慎重になりました。それで、家に戻ってから気になることを送ったんです。40項目。細かいところまで質問しました。管理会社さんによっては「うちのこと疑ってるな」なんて怒られるようなことだと思うのですが、竹島さんは、一つ一つに細かく納得できる回答をしてくれました。それもすぐに。それでお願いすることにしました。

武蔵さんが、前の管理会社との間にも入ってくれた。

武蔵さんにお願いすると決まってからも大変でした。前の会社さんから書類など、色々ともらわなきゃいけないことがあります。それが揃わなかったり、遅かったり。そこでも、竹島さんが前の会社さんに対応していただいて、助かりました。こんなところまでやっていただけるなんて、と。ありがたかったです。

「埋まりました」の報告の連続。入居率40％台が90％以上に。

実は私、入居率をエクセルでグラフ化しているのですが、武蔵さんに変わった6月からいきなり急上昇。目に見えて変わったなと。それから、増減はもちろんあるんですけど、今だに90%以上の入居率が続いている。武蔵さんは埋まるためのたくさんの工夫があるんです。例えば、この地域には女性が多いから、部屋も女性が好むコーディネートにしようとか。リフォームも黒のシックな感じで統一感があって。そうなると、仲介屋さんが「武蔵さん仕様だな」とすぐにわかるようになっている。「武蔵さんの物件なら中もしっかりとしているから安心」ということになって、入居者さんに薦めやすい。つまり、仲介屋さんの間でも武蔵クォリティが浸透しているんです。

定額リフォームがあるのも、決めた理由のひとつです。

管理料のほかに、リフォームの費用ということで、毎月武蔵さんにちょこちょことお支払いしています。これが私にとっては、すごくいい。以前は、リフォームというと一部屋で20万くらいかかっていたのですが、毎回見積もりが発生するんです。タバコを吸っていた人の部屋は高いとか、汚し方が汚いとか。毎回違って一つ一つ真剣に見積もり見て。今回はこんなになったとか。この毎回の変動が非常に怖い。心臓によくないです。出費が分からないわけですから。その点、定額制は毎月決まっていて。その中からリフォーム代をまかなうシステムです。精神的にも非常にありがたいです。