多忙な公認会計士こそ不動産投資を始めるべき3つの理由

なぜ不動産投資に挑む公認会計士が後を絶たないのでしょうか？

それは、公認会計士が持つ「高い信用」と「高い収入」が不動産投資における成功の鍵を握っているからです。

例えば、当社の物件を購入したことのある士業のAさん（年収4,000万円）は、中古の一棟木造アパートと鉄骨造アパートの計2棟を持つことによって以下のような成果を手にすることができました。

・月100万円の家賃収入を構築（税引き前）
・年1,100万円の節税を実現

この結果は、士業という職業ならではの高い信用と年収が「融資」を有利に働かせ、好条件での物件の購入を手助けしたからです。

ですから、もしあなたが会計士としての経歴が10年以上で年収が2,000万円以上だとすると、上記の事例に近い結果を不動産投資によって実現することが可能なのです。

そこで今回は、不動産投資に興味を持つ公認会計士のあなたに向けて、不動産投資を推奨する理由や会計士ならではの利点を解説していきます。今後取るべき具体的なアクションまで示していますので、ぜひ最後までご覧ください。

1.公認会計士が不動産投資をすべき3つの理由

公認会計士は、専門職として高い信用を得ている一方、繁忙期には長時間勤務となり、将来の資産形成を考える時間を確保しにくい職業でもあります。

不動産投資は、物件の選定と購入後の仕組みづくりを適切に行えば、日常の管理業務を管理会社に委託できます。会計士が不動産投資を検討する主な理由は、次の3つです。

1.1.高年収ゆえの所得税・住民税負担を圧縮できるから

公認会計士は、勤務先や役職、独立後の業務内容によっては高い所得を得ることがあります。所得税は累進税率で、課税所得が4,000万円を超える部分には45％の税率が適用されます。これに加えて住民税などが課されるため、高所得者ほど税負担を意識する場面が増えます。

例えば当社とお取引いただいた会計士のAさんは、1億3,800万円の鉄骨造物件（築34年、建物価格8,280万円）を購入された際、年間約1,400万円の減価償却費を取ることができ、年間700万円節税することに成功しました。会計士のように年収が高い方であるほど、大きく節税できる可能性があります。

ただし、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算できるかどうかには、土地取得に係る借入金利息の扱いなど、複数の制限があります。また、減価償却費による赤字がそのまま現金収入になるわけではありません。節税額だけを見るのではなく、次の金額を同時に確認することが重要です。

2.2.独立性・利益相反への該当性を確認する

勤務先の規程とは別に、公認会計士としての独立性や、顧客との利益相反に該当しないかを確認します。

日本公認会計士協会の倫理規則は、保証業務における独立性の確保や利益相反の回避を重視しています。倫理規則には2025年4月1日以降に適用される改正内容もあるため、投資を始める時点で最新の規則を確認することが重要です。

次のような場合は、特に慎重な検討が必要です。

判断にあたっては、次の3点を確認します。

2.3.コンプライアンス部門に事前相談する

就業規則や独立性の観点から判断が難しい場合は、投資契約を締結する前に、コンプライアンス部門または独立性担当部署へ相談します。

不動産投資では、物件だけでなく、売主、仲介会社、金融機関、管理会社、既存顧客との関係を含めて判断する必要があります。次のような場合は、自己判断で進めず、事前相談を行いましょう。

相談時には、投資の可否だけでなく、届出の要否、担当顧客との関係整理、管理業務の外部委託の必要性なども確認します。

2.4.物件と関係者の情報を申告する

事前相談や社内申告を行う際は、投資対象と関係者の情報を具体的に整理します。最低限、次の2つの情報を申告できるように準備します。

あわせて、投資判断に使用した情報の出所や、自身が物件の売買・管理・入居者対応に関与する範囲も整理しておきます。

2.5.書面で承認・確認の記録を残す

最後に、事前相談や社内承認の内容を、メール、申請書、承認記録などの書面で残します。記録には、次の3点を含めておくと、後から判断経緯を説明しやすくなります。

口頭で「問題ない」と言われた場合でも、可能な限り書面で確認を残しておきましょう。

なお、税務上、不動産の貸付けが「事業的規模」に該当するかを判断する目安として、いわゆる「5棟10室基準」があります。一般に、独立家屋はおおむね5棟以上、アパートなどはおおむね10室以上が一つの目安とされています。

ただし、税務上の事業的規模と、勤務先の就業規則上の副業該当性は別の問題です。5棟10室未満であっても届出が必要な場合があるため、税務上の基準だけで判断しないようにしましょう。

3.公認会計士が購入すべきは「一棟アパート・木造・築古」

結論から申し上げると、公認会計士が節税と資産形成を両立させたい場合、購入候補として優先的に検討したいのは「一棟アパート・木造・築古」の収益物件です。理由は、区分マンションに比べて収益規模を確保しやすく、RC造よりも建物の減価償却を早期に計上しやすく、新築物件よりも取得価格を抑えられる可能性があるためです。

特に公認会計士は、所得税・住民税の負担が大きくなりやすい高所得者である一方、本業が多忙である方も少なくありません。そのため、管理会社に運営を委託しながら、税引後キャッシュフローと将来の売却まで見据えた投資を行うことが重要です。

ただし、「木造・築古であればどの物件でもよい」という意味ではありません。建物価格の割合、空室リスク、修繕履歴、融資条件、売却可能性を総合的に確認する必要があります。

3.1.区分マンションより一棟アパートのほうが節税効果と収益性が高い

一棟物と区分所有、どちらが優れているとは一概にはいえませんが、公認会計士が不動産による資産形成を目的にするという観点からは、圧倒的に一棟物の方が優れてます。理由は簡単で、ある程度の資産規模を目指す人の投資対象としては、区分所有ではロット（規模）が小さすぎるからです。

区分マンションでは、比較的利回りの高いワンルームタイプが投資対象となることが多く、物件価格は数百万円から2,000万～3,000万円程度まで幅があります。区分マンションを複数戸購入して資産規模を拡大する方法もありますが、物件ごとに入居状況や管理費、修繕積立金、借入金返済などを管理しなければならず、所有戸数が増えるほど管理の手間も大きくなります。

また、区分マンションには、資産形成や節税の面で注意すべき点もあります。区分マンションはRC造が多く、建物の減価償却期間が長くなりやすいため、短期間で大きな減価償却費を計上することが難しい場合があります。さらに、都心部の物件は購入価格に対して賃料収入が相対的に低く、利回りが低くなりやすい傾向があります。

加えて、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費が発生します。これらの費用は空室の有無にかかわらず負担する必要があるため、税引後のキャッシュフローを圧迫することがあります。

区分マンションは、少額から始めやすく、管理の手間を抑えやすいというメリットがある一方、不動産賃貸事業によって大きな資産を築くというよりも、金融商品に近い性格を持つ投資対象といえるでしょう。

不動産投資によってまとまった資産規模と賃料収入を形成したい方は、複数の住戸をまとめて運用でき、建物の構造や築年数によって減価償却も検討しやすい中古の一棟アパート・一棟マンションを中心に検討するとよいでしょう。

3.2.築古木造アパートの方が築浅RCマンションより減価償却費を「大きく」、期間は「短く」とれる

結論から言えば築古木造アパートの場合、築古RCマンションより減価償却の金額は「大きく」、期間は「短く」取れます。

例えば毎年1億円の税引き前利益が出ている会社が収益物件を保有して総額1億円の減価償却が可能な時、「2,500万円×4年」で償却するか、「250万円×40年」で償却するか、いうまでもなく「2,500万円×4年」の方がより効果的です。

なぜなら短期間で多額の経費を計上しその分節税ができれば、浮いたお金を別の投資や本業の拡張など自由に使えるからです。

現在の日本の税制においては不動産の場合、木造の物件が最も耐用年数が短く鉄筋コンクリート造の物件は長くなっています。

最短で償却できるのは法定耐用年数のすべてを超過した木造の物件（築22年越えの物件）で、4年間で償却できるようになります。

この観点から見ますと、築古・木造・一棟アパートが最も効率よく節税できるようになります。

例えば物件価格1億円、建物価格5,000万円の築22年超えの木造物件を購入した場合、4年間での償却になるので、年間1,250万円もの減価償却費を計上でき、会計上赤字を計上できるため利益を大きく圧縮することができます。

同じ築23年のRC造の物件を購入した場合は、残存耐用年数が28年になるので、年間178万円しか償却できません。

税引き後のキャッシュフローを見てみると、木造の625万円に対してRC造ではわずか39万円になってしまいます。

税引き後の手取り収入が大きく取れるため、投資回収が早まります。そのため耐用年数を超えた築古の木造物件は利益が出やすくなります。

4.築古・木造・一棟アパートの注意点

では、築古・木造・一棟アパートであれば何でも購入していいかというと、そうではありません。

アパートを購入し、そして売却する際の注意点が3つあります。

4.1.減価償却できるのは建物価格のみであること

減価償却費を大きく計上することは、節税を考えるうえで重要なポイントです。ただし、物件価格に占める土地と建物の割合には注意しなければなりません。

その理由は、不動産のうち減価償却の対象となるのは土地・建物のうち、建物部分に限られるからです。

例えば、総額1億円の物件であっても、土地7,000万円・建物3,000万円の物件より、土地3,000万円・建物7,000万円の物件のほうが、建物価格が4,000万円高くなります。その分、減価償却できる金額も大きくなり、節税効果も高くなります。

一方で、売主にとって建物価格の割合が高いことは注意が必要です。なぜなら、土地の譲渡には消費税がかかりませんが、建物の譲渡には消費税が課税されるためです。

このように、買主と売主では土地・建物価格の配分に対する考え方が異なります。そのため、必ずしも買主にとって有利な条件で契約できるとは限りませんが、買主の立場からは、建物価格の割合が減価償却額、ひいては節税効果に大きく影響する点を理解しておくことが大切です。

4.2.売却時点で投資額を回収すること

収益物件への投資では、保有中に得られる家賃収入だけでなく、最終的にいくらで売却できるかまで含め、全体の利益を考えることが重要です。

例えば、1億円で購入した物件の場合、保有期間中の手取り収入と売却時の手取り額を合計し、投資額である1億円を回収することが一つの目安となります。仮に7年間で3,000万円の手取り収入を得られた場合、少なくとも7,000万円程度で売却する必要があります。

ただし、不動産市況や物件の状態、賃貸需要などによっては、想定していた価格で売却できないこともあります。そのような場合でも、保有期間中に安定した家賃収入を確保できていれば、売却価格の下落による損失を補える可能性があります。

不動産投資では、減価償却によって保有中の税負担を抑えながら、家賃収入を積み上げ、最終的には売却によって投資資金を回収するという、保有から売却までの一連の流れを設計することが大切です。

物件購入時には、目先の節税効果や表面利回りだけで判断せず、保有期間中の収益、借入金残高、将来の売却価格、売却時の税金まで含めてシミュレーションし、投資全体としての利益最大化を目指しましょう。

4.3.保有時税率(50%)と売却時税率(20%)のギャップ(30%)で節税すること

収益物件を個人で取得・活用する場合、保有期間中にかかる税率と売却時にかかる税率に大きなギャップがあるため、法人で取得する場合よりもさらに大きなメリットが得られます。

年収2,000万円前後の公認会計士の場合、所得税と住民税を合わせた税率が50%を超えるケースも珍しくありません。この税率帯にいる方にとって、減価償却によって不動産所得の赤字を給与所得と相殺できれば、その赤字額に対して最大50%の節税効果が生まれます。たとえば減価償却で750万円の赤字を計上できれば、節税額はその50%にあたる約375万円です。

一方、収益物件を売却する際の税率は、給与所得など他の所得とは切り離して計算される「分離課税」が適用されます。さらに物件を5年超保有したうえで売却する「長期譲渡」の場合、税率は約20%（5年以内の短期譲渡では約39%）にとどまります。

つまり、保有中は最大50%の税率で節税しながら、売却時は20%の税率で精算できるため、その差額である約30%分がそのまま手元に残る計算になります。この税率のギャップこそが、高年収の公認会計士が収益物件投資で得られる最大のメリットです。

5.不動産投資を成功させるための信頼できるパートナーの選び方

忙しい会計士の方に不動産投資が向いている理由は、物件の管理を管理会社に全て任せることで、節税しながら本業に専念できるからです。管理を任せる際に重要なのは、入居者様の退去を少なくする管理体制が整っているかということです。

この人口減少社会のなか、収益物件の空室率は年々増加傾向にあります。そのため退去が生じた際には迅速に次の入居者様を見つけ、空室期間をできるだけ少なくする必要があります。
つまり収益物件の管理会社は、忙しい会計士オーナーの代理として利益最大化に貢献してくれる大切なパートナーなのです。

では具体的にどのような観点で管理会社を探せばいいか、信頼できる管理会社を選ぶ際の3つのチェックポイントを提示いたします。

5.1.管理戸数が5,000戸以上ある管理会社を選ぶ

管理会社を選ぶ際にまず確認すべきは、管理戸数と入居率という2つの実績数字です。細かな数値の比較よりも、一定以上の規模と安定した運用実績があるかどうかを判断基準にするとよいでしょう。

目安として、管理戸数は最低でも5,000戸以上、できれば1万戸以上を管理している会社が望ましく、入居率は90%以上を継続的に確保していることが一つの基準になります。

管理戸数が多いほどスケールメリットが働くため、オーナーにとっても直接的なコスト削減につながります。たとえばエアコンの交換一つをとっても、管理戸数の多い会社は大量仕入れによって単価を抑えられるため、修繕費用がそのまま安くなります。本業が忙しく物件管理に時間を割けない公認会計士にとって、こうしたコスト管理を管理会社に任せられることは大きなメリットです。

収益物件への投資を検討する際は、まず管理会社の管理戸数と入居率を確認することが、パートナー選びの最初の一歩です。

5.2.管理に特化している会社を選ぶ

管理戸数と入居率で実績を確認したら、次にチェックすべきは「その会社が管理業務に特化しているかどうか」です。

具体的には、自社で仲介店舗を持たず、管理業務に専念している会社をパートナー候補にすることをおすすめします。このような管理形態は「プロパティマネジメント」と呼ばれます。

これは、オーナー様の利益を最大化するという立場に立っている証拠でもあります。

5.3.担当者との相性と長期的なコミュニケーション体制を確認する

最後は担当者との相性です。物件の購入から売却まで、数年から十数年にわたって同じ管理担当者と関係を継続することになります。

本業である会計・監査業務で高い集中力と判断力を求められる公認会計士にとって、管理会社とのやり取りがストレスになることは避けたいところです。連絡のレスポンスが早いか、数字の説明が明確か、疑問点に対して誠実に答えてくれるかといった点を、最初の相談の段階から確認しておきましょう。

5.4.公認会計士向けの投資相談は武蔵コーポレーションへ

公認会計士の方が不動産投資を始めるにあたって、最も重要なのは「信頼できるパートナー選び」です。節税効果の最大化や長期的な資産形成を実現するためには、物件の購入から管理・売却まで一貫してサポートしてくれる会社を選ぶことが成功の鍵となります。

武蔵コーポレーションは、累計買取取引棟数4,000棟超・管理戸数37,000戸超・入居率98%という実績を持つ、関東エリア最大規模の収益物件専門の不動産管理会社です。自社で仲介店舗を持たず管理に特化したプロパティマネジメント体制を採用しているため、入居者様の長期定着とオーナー様の安定収益を最優先に考えた運営が可能です。

また、減価償却を活用した節税戦略や出口戦略の設計など、公認会計士の方が特に重視される数字まわりの相談にも、専任担当者が丁寧にお応えします。

「どの物件を選べばよいか」「いつ売却すべきか」「倫理規定に抵触しないか」といった会計士ならではのご不安やご疑問も、遠慮なくご相談ください。まずはお気軽に無料相談からお問い合わせください。

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よくある質問（Q&A）

Q1.公認会計士が不動産投資をすることは法律上問題ありませんか？

A. 法律上、公認会計士が不動産投資をすること自体は問題ありません。

不動産投資による賃料収入は「不動産所得」として分類され、公認会計士法や倫理規則が禁止する行為には該当しません。ただし、所属先の就業規則で副業・兼業が制限されている場合は事前に確認が必要です。特に大手監査法人では副業禁止規定が設けられているケースが多いため、人事部門への確認を怠らないようにしましょう。

Q2.監査法人に勤めていても不動産投資はできますか？

A. 監査法人に所属している場合、就業規則によって副業が制限されているケースが一般的です。

特にBIG4系の大手監査法人では、監査人としての独立性の維持や機密情報の管理を目的として、副業を禁止しているところが多い傾向にあります。一方で、不動産投資は「事業への参加」ではなく「資産の保有・運用」と解釈されるケースもあるため、まずは就業規則を確認したうえで、不明点があれば人事部門に直接確認することをおすすめします。

Q3.顧客が不動産オーナーの場合、自分も不動産を持つと利益相反になりますか？

A. 自身が不動産を保有しているだけでは、原則として利益相反には該当しません。

ただし、担当クライアントと同じ物件や同一エリアへの投資、クライアントの非公開情報を活用した投資判断などは、独立性の侵害や情報管理上の問題につながる恐れがあります。公認会計士の倫理規則では独立性の保持が厳格に求められているため、投資判断の際には担当クライアントとの関係性を慎重に確認し、必要に応じて所属先の倫理担当部門に相談することが望ましいでしょう。

Q4.不動産所得はどのように確定申告すればよいですか？

A. 不動産所得は毎年2月16日から3月15日の確定申告期間に申告します。

給与所得と不動産所得を合算して総所得を計算し、そこから各種控除を差し引いた課税所得に対して税率が適用されます。節税効果を最大化するためには、青色申告を選択することをおすすめします。青色申告では最大65万円の特別控除が受けられるほか、赤字の繰越控除や家族への給与計上なども可能になります。会計・税務の専門知識を持つ公認会計士であれば申告自体は難しくありませんが、不動産所得特有の経費計上ルールや減価償却の計算方法については、不動産投資に精通した専門家に確認しながら進めると安心です。

Q5.不動産投資を始めるタイミングはいつが最適ですか？

A. 公認会計士として年収が1,500万円を超え、所得税と住民税の合計税率が50%前後に達している方であれば、今すぐ始めることが最も合理的なタイミングと言えます。

節税効果の観点からは、年収が高く所得税率が高い時期に始めるほど減価償却による節税メリットが大きくなります。また、不動産市況や金利動向によっても最適なタイミングは変わるため、「いつか始めよう」と先送りにするよりも、まずは情報収集と無料相談から動き始めることをおすすめします。減価償却期間と売却までの長期譲渡タイミングを逆算すると、1日でも早く始めた方が節税効果の恩恵を長く受けられます。

さいごに

収益物件を活用した節税のスキームは、減価償却費や税率の差などの概念が少し難しいですが、納税額の高い会計の方にとってとても有効な手法であるとご理解いただけたのではないでしょうか。

物件選定はもとより、契約時や管理運営時、売却時にも細かなポイントがたくさんありますので、ぜひパートナーとなる不動産業者の選定は慎重に行うようにしましょう。