小規模ビル経営のメリットとデメリット|おすすめできる2種類の人

「ビル経営は儲かるって本当?」
「ビル経営ってアパートやマンション経営と同じじゃないの?」

街を歩いていると見かけないことはないオフィスビルや商業ビルですが、これらの建物にもオーナーがおり、アパートやマンション経営と同じようにオーナーは賃借人から賃料収入を得ています。

ビル経営はアパート・マンション経営同様、入居するテナントからの賃料収入による利益を見込んだ不動産投資方法です。
たしかにビル経営は、高い収益を得られる投資方法であると言われますが、単純に儲かるからという理由でビル経営を始めようとしている方は注意が必要です。

ビル経営は、たしかに高い賃料を得ることはできますが、その分かかる費用も多いのが事実です。この記事を読んで、あなたがビル経営をすべきか、やめておくべきか判断していただければ幸いです。


1.ビル経営とは

ビル経営とは、主に企業や店舗にフロアを貸し出して賃料を得る不動産経営です。

一口にビル経営といっても、その種類は様々です。当たり前のように街で見かけるビルですが、その中を覗いてみるとオフィスビルや商業用ビルなど用途や規模などが全く異なります。

ビル経営の種類
・オフィスビル経営:企業のオフィスをテナントとするビル
・商業用ビル経営:飲食店、衣料品店、雑貨店などの店舗をテナントとするビル
・メディカルビル経営:複数のクリニックなどの医療機関をテナントとするビル

※本記事で言及するビル経営とは、都心にある巨大オフィスビルのような大規模ビルではなく3~5階建程度の小規模ビルです。大規模ビルになると、購入金額が数百億円になることもありますが、小規模ビルであれば数億円程度で購入することができます。


2.ビル経営に向いている人はどんな人?

もちろん、ビル経営は誰にでもおすすめできるわけではありません。ビル経営に向いているのは、下記のような人です。

・人通りの多い場所や大通りに面した土地を所有している人
・相続税対策をしたい人

この章では、これらの人がビル経営に向いている理由について解説します。

2.1.人通りの多い場所や大通りに面した土地を所有している人

ビル経営に向いている人は、人通りの多い場所や大通りに面した土地を所有している人です。

基本的にビル経営を行う場合に最も重要となるのは賃料収入を得ることですが、安定した賃料収入を得るためには「テナントの入居付けがしやすい場所にあるか」ということに留意しなければなりません。ビル経営を成功させるには、ビル内のテナントの空室が埋まっているかどうかがカギとなります。テナントが、どのような場所に店舗や事務所を出したいかと考えると、人通りや人目に触れる機会の多い場所ですよね。

たとえばオフィスビルであれば、多くの企業が集まる主要都市、アパレルショップや飲食店などの店舗が入る商業ビルであれば駅の近く、といったように、ビルの用途によって適した場所は異なります。しかし基本的には人通りが多く、より多くの人の目に留まりやすい場所だと経営に有利に働きます。

※例外として、クリニックが集まるメディカルビルや塾や保育所など教育系のテナントが入るビルだと、ファミリー層の多いエリアでも上手くいきやすいです。

このように都心部や大通りに面した土地に建っているビルだと、ある程度の入居希望者が確保でき入居付けがしやすくなります。結果的に、空室リスクの低いビル経営が可能になります。

逆に人通りが少なく大通りに面していない場所だと、特に店舗用のビルとしての需要が低くなってしまいます。空室リスクも高まってしまい本来得られるはずの賃料が得られなくなる、ということも考えられます。

このように、都心部や大通りに面した土地を所有している人は、土地の活用のために小規模ビルを建設しビル経営をするのも一つの手段です。都心部で賃貸住宅経営を行う場合でもたしかに高い賃料は得られますが、日当たりなどの関係でそのような土地にマンションやアパートなど居住用の建物を建てることが難しい場合もあります。
また同じ建物を建てるにしても、賃貸住宅や駐車場よりもビルの方が賃料を高く設定でき、キャッシュフローをより多く得ることができます。

2.2.相続税対策をしたい人

賃貸住宅経営も同様ですが、ビル経営を行うことで相続税対策が可能になります。ビル経営を行う際の用地は「貸家建付地」と呼ばれ、相続税評価において評価額が更地の8割程度に安くなります。そのため、マンション経営やビル経営を行うと、相続税対策になると言われています。

※貸家建付地・・・マンション、オフィスビル、商業ビルなど、他人に貸している建物が建っている土地のこと

貸家建付地と相続税対策の関係については、こちらの記事で詳しく解説しています。

貸家建付地で相続税対策を行うべき人は?意味・評価方法・Q&A付で解説

また不動産を利用した相続税対策に関しては、こちらの記事で詳しく説明していますので、ぜひご覧ください。
相続税対策に不動産が役立つ3つの理由と税金を減らす3ステップ

相続税対策に不動産が役立つ3つの理由と税金を減らす3ステップ

もしこの記事を読んでいるあなたが、既に土地を所有している、または土地やビルを相続する、という場合には、ビル経営を行うことをおすすめします。


3.ビル経営のメリット

ビル経営と賃貸住宅経営の大きな違いは、入居者が商業の場とするか、生活の場とするかという点です。この違いは、賃料や入居付というところで大きく影響が出てきます。この章ではまず、賃貸住宅経営と比較した時のビル経営のメリットについて解説します。

アパートやマンションなどの賃貸住宅経営と比較した時のビル経営のメリットは、以下の2つです。

・高い収益性が期待できる
・建築基準が厳しくなく、建てられる建物の自由度が高い

第2章では、ビル経営のメリットについて解説していきます。

3.1.高い収益性が期待できる

ビル経営では、賃貸住宅経営と比較して高い収益性が期待できます。得られる賃料は賃貸物件の2倍近くになるため、それだけ収益も得られるのです。ビル内のテナント入居が満室に近いほど、高い収入を得ることができます。

ただし、高い収益が得られはしますが、初期費用や維持管理費という出費がビル経営には必要になりますので、その分を考慮した計画を立てることが重要です。

3.2.建築基準が厳しくなく、建てられる建物の自由度が高い

賃貸住宅経営の場合、良好な住環境を確保するために厳しい建築基準が定められています。
たとえば賃貸住宅を建てる際には、土地の形状や日当たり、周辺環境によって希望通りの建物が建築できない可能性があります。しかし、ビルの場合は賃貸住宅と比べてそれほど建築基準が厳しくないのです。

例えばもともと土地を所有している方がいたとします。その土地の所在によっては、日当たりが基準に達していない、良好な住環境を確保できないなどの理由から、住宅であるアパートやマンションが建てられないことも考えられます。しかし、建築基準法において住宅を建てられないような土地でも、オフィスビルなど住宅以外で使用する建物であれば建てられる可能性があるのです。

※日照権・・・建物の日当たりを確保する権利のこと。建築基準法では、日照権を確保するために斜線制限と日影規制の2種類の制限が設けられており、建物の建設位置や高度を制限する。

4.ビル経営のデメリット

第2章ではビル経営のメリットについて説明しましたが、どんな投資にもデメリットがあります。ビル経営の主なデメリットは下記の2つです。

・景気に左右されやすい
・退去、空室時のリスクが高い

 

4.1.景気に左右されやすい

ビル経営のデメリットの1つ目は、景気に左右されやすいことです。賃貸住宅経営の場合、賃貸重要が見込めるエリアであれば急激に需要が落ちて家賃収入が減ってしまうことは考えにくいです。しかしビル経営の場合、オフィスや店舗を持つ企業が入居者となるため、景気や入居するテナントの業績によって需要が上下しやすいというリスクがあります。

特に昨今のコロナ禍による景気や社会情勢の変化により、多くの企業でテレワークが推進されました。これまでオフィスを構えていた企業がテレワークを採用し、もはやオフィスは必要ないという企業も増えてきています。このような社会情勢の変化に左右されやすいのが、ビル経営のデメリットの一つです。

4.2.退去、空室時のリスクが高い

ビル経営のデメリットの2つ目は、退去、空室時のリスクが高いことです。第2章のビル経営のメリットとして、賃料を高く設定できることをお話しました。一方で、テナントが退去し空室になってしまった際の家賃収入の穴は大きくなってしまいます。加えてテナントの入居付けは、住宅の入居付けよりも難しく、空室期間、つまり家賃収入が入ってこない時期が長期化してしまう恐れがあります。空室が続き収入が得られなければ、金融機関から引いているローンの返済が困難になるという事態にもなり、ビル経営の継続が難しくなってしまいます。

このように、ビル経営は賃貸住宅経営と比較してかかわる金額の規模も大きくなりますので、それだけ負担やリスクも大きくなります。


5.ビル経営を成功させるためには何から始めたらいい?

ここまでビル経営のメリットとデメリットをお伝えしてきました。ではビル経営を成功させるためには何から始めれば良いでしょうか。
ビル経営を成功させるポイントは次の3つです。

①人が集まる都心部の立地を選ぶ
②周辺環境をチェックする
③ビル経営に特化した管理会社を見つける

5.1.人が集まる都心部の立地を選ぶ

特に商業ビルやメディカルビルを経営する時に重要となる項目ですが、人が集まらなければ入居するテナント(アパレル店舗や飲食店など)の経営が厳しくなってしまいます。安定的な賃料収入を確保するためには、人が集まり、需要のある場所にビルを所有することをおすすめします。

5.2.周辺環境をチェックする

周辺環境のチェックは、どのようなビルを経営する場合でも重要になります。建物が大通りに面しているか、人通りが多いか、また近くに駐車場があるかなど、ビルとして運営するために必要な施設があるかどうかをチェックしましょう。

5.3.ビル経営に特化した管理会社を見つける

ビル経営を成功させるためには、ビル経営に特化した管理会社を見つけましょう。これは賃貸住宅経営での管理会社選びにも同じことが言えますが、資産運用のパートナーとなる会社を見つけることで、物件購入後の管理に対して大きな心配をすることなくビル経営を行うことができます。

ビルの管理会社に任せられる業務には、以下のようなものが挙げられます。

・清掃や設備点検などの建物メンテナンス
・警備
・建物維持に対する助言
・入居者対応
・テナントリーシング

ビル経営に特化し、多くのビル経営者から信頼される会社に管理を委託することで、常に清潔、安全なビルを維持することができたり、利益を最大化できていない経営を改善することができたりするなどの効果が得られる可能性があります。
ビルのように大きな資産を運営するうえでは、信頼できるパートナーとなるビル管理会社を見つけましょう。


6.おわりに

今回は、賃貸住宅経営と比較した時のビル経営のメリット、デメリット、そしてビル経営を成功させるために注意するポイントについてお話してきました。
不動産投資には様々な種類があり、取り組まれる方の資産状況によって選ぶべき物件、逆に選んではいけない物件があります。これらを把握することで、ご自身の不動産投資を成功に導くことができるのです。
賃貸住宅経営とビル経営の違いを理解し、次の一手を決める一助になれましたら幸いです。

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