「空室をなんとかしたいが、リフォームは高額だから手が出せない」
「複数社から見積もりをとったが、金額がバラバラすぎて適正価格が分からない」
「なるべく費用を抑えつつ、費用対効果（利回り）の高い工事だけを知りたい」
もしあなたがそう考えているならば、ぜひ本記事をお読みください。
結論からお伝えすると、単身物件のリフォーム費用は１部屋あたり「250万円～300万円」、ファミリー物件のリフォーム費用は１部屋あたり「450万円～550万円」です。
あなたはリフォーム費用を「業者の言いなり」で高額にかける必要はありません。
なぜなら、正解のリフォーム費用は必ずあるからです。
そして、手元の資金を残しながら賢くリフォームをする方法はご存知でしょうか？
適切なリフォームを選択できれば、空室は埋まり家賃は上がります。
実際に、当社では「空室18戸が即満室」になったケースや築43年でも「リフォームにより家賃が3万円アップ」したケースがあります。
本記事では、中古アパート・マンションのリフォームについての費用相場と具体的な事例、リフォームで最大の効果を得るノウハウを皆様にお伝えいたします。
※費用はあくまで目安であり、物件や時期により変動します
目次
1. アパート・マンションのリフォーム費用の相場
アパート・マンションのリフォームは壁紙の張替えから間取りの変更まで様々あります。
さらに、例えば床という一箇所のリフォームをとっても、材質により約4倍の値段差があります。
下記表をご覧になることで箇所別だけではなく、材質別のリフォーム費用相場が分かります
1.1. 居室・間取り変更のリフォーム費用相場
居室・間取り変更のリフォーム相場は以下のとおりです。
同じリフォーム箇所でも、圧倒的に費用を抑えたり、逆に高級感を出したりすることもできます。
| リフォーム箇所 | 施工内容 | リフォーム費用 | 工期目安 |
|---|---|---|---|
| 壁 | 壁紙クロス張替え | 1,200円～/㎡（6帖で約3～5万円） | 1〜2日 |
| 床（6帖あたり） | クッションフロア張替え | 4万5,000円～ | 1日 |
| フローリングに張替え | 18万円～ | 2〜3日 | |
| 畳の表替え | 3万6,000円~ | 半日 | |
| 畳の新調 | 12万4,000円～ | 1日 | |
| フロアタイル | 5万3000円～ | 1〜2日 | |
| 建具・収納 | 室内ドア交換 | 5万円～ | 1日 |
| 押し入れクローゼット化 | 15万円～ | 2〜3日 | |
| 間取り | 和洋変更 | 16万円～/6帖あたり | 4〜7日 |
| 間取り変更 | 10万円～ | 2〜4週間 |
1.2. キッチンのリフォーム費用相場
キッチンのリフォームは、施工内容によって大幅に値段が異なります。
後述のターゲット分析をもとに施工内容を決定しましょう。
| リフォーム箇所 | 施工内容 | リフォーム費用 | 工期目安 |
|---|---|---|---|
| キッチン | システムキッチンの交換 | 40万円～ | 3〜5日 |
| ミニキッチンの交換 | 20万円～ | 1〜2日 | |
| キッチンパネル施工 | 5万円～ | 1日 |
| システムキッチン | ミニキッチン | キッチンパネル |
|---|---|---|
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1.3. 浴室・洗面台のリフォーム費用相場
水回りの刷新は、物件のイメージを大幅に向上させることができます。
3点ユニットの場合はバストイレ分離工事を行うべきです。
| リフォーム箇所 | 施工内容 | リフォーム費用 | 工期目安 |
|---|---|---|---|
| 浴室 | ユニットバス交換 | 50万円～ | 3〜5日 |
| バストイレ分離工事 | 120万円～ | 1〜2週間 | |
| 洗面台 | 独立洗面台設置 | 15万円～ | 1〜2日 |
1.4. トイレの費用相場
トイレは和式ならば洋式にするべきです。
また、温水洗浄便座は容易に導入できるため、特におすすめです。
| リフォーム箇所 | 施工内容 | リフォーム費用 | 工期目安 |
|---|---|---|---|
| トイレ | 便器交換 | 10万円～ | 1日 |
| 和式から洋式へ | 50万円～ | 2〜3日 | |
| 温水洗浄便座への交換 | 3万5000円～ | 半日 |
2. 【費用別】アパート・マンションのリフォーム事例
リフォーム箇所別の費用相場が分かったところで、具体的なトータルの費用を確認しましょう。
当社独自リフォームの仕上がり、家賃上昇の効果とその費用をご紹介いたします。
※費用はあくまで目安であり、物件や時期により変動します
2.1 120万円の工事事例
こちらは神奈川県横浜市港南区の2DK(約35㎡)の物件に約130万円のリフォームを施した事例です。
Before
After
2.2. 約150万円の工事事例
こちらは神奈川県横浜市戸塚区の1K（約17㎡）単身物件に約150万円のリフォームを施した事例です。
Before
After
１部屋あたり約150万円のリフォームの結果、家賃も48,000円から59,000円と、工事前よりも11,000円アップしました。
20戸全体では年間200万円以上の家賃収入増額を実現しております。
新しくなった部屋は多くの若者の心を掴み、20戸あった空室は満室になりました。
2.4. 350万円の工事事例
こちらはさいたま市南区の2DK（約40㎡）ファミリー物件に約350万円のリフォームを施した事例です。
Before
After
１部屋あたり約350万円のバリューアップ工事を施した結果、家賃が85,000円から122,000円と、工事前より37,000円アップしました。
12戸全体で年間約530万円以上の家賃収入アップとなりました。
現在も満室稼働中となっています。
2.5. 400万円の工事事例
こちらは千葉県船橋市の3DK（約60㎡）ファミリー物件に約400万円のリフォームを施した事例です。
Before
After
１部屋あたり約400万円のバリューアップ工事を施した結果、家賃が92,000円から114,000円と、工事前より22,000円アップしました。
リノベーションを実施した23戸全体で年間約600万円の家賃収入アップとなりました。
23戸の空室は3ヵ月で満室となりました。
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3. アパート・マンションリフォームの工事利回りを高める方法
アパート経営におけるリフォームは「工事利回り」を重視しなければなりません。
工事利回りとは工事費用に対して、どれだけ家賃がアップしたかを把握する指標です。
リフォームを行うと、事例にもよりますが、年率10〜14%超の利回りが期待できます。
【工事利回りの計算例】
50万円の工事で家賃を月額5,000円（年間6万円）アップできた場合
年間収益増（6万円） ÷ リフォーム費用（50万円） ＝ 工事利回り12%（※投下資金の回収期間は約8.3年）
この工事利回りに関する考え方は、以下の記事で詳しく解説しておりますので、ぜひお読みください。
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/apartment-interior-construction
では、この工事利回りを上げるためにはどうすればよいのでしょうか。
ここでは皆様に4つの方法をご紹介いたします。
3.1. 腕のいいリフォーム専門家を選定する
工事利回りを上げるためには、ターゲティングを徹底したリフォームをしなければなりません。
アパート・マンション経営においては、物件の特性（築年数・立地・広さ）からターゲットを逆算し、そのニーズに対して「過不足なく予算を集中させること」が求められます。
ターゲティングはリフォーム専門家の仕事です。
したがって、皆様はターゲティングをしっかり行う腕の良い専門家を選定することが第一歩となります。
そのため、リフォーム専門業者以外にも、ハウスメーカーや工務店、ホームセンターのリフォーム窓口、不動産会社も選択肢に入ります。
中でも当社のような賃貸管理を行っている不動産会社は、入居者から需要のある間取りや設備について理解が進んでおり、リフォーム後の賃料アップや空室改善などの効果が高いです。
ターゲティングをしっかり行っているかを判断する材料として、該当会社のホームページなどに掲載されている施工事例を参照してみましょう。
華々しい施工後の画像だけではなく、いくら家賃が上がったのか、空室は埋まったのかの施工の効果を明示しているリフォーム業者を選びましょう。
当社は累計リフォーム施工数が4万件を超えており、多くの家賃アップ・空室改善事例があります。
ぜひ以下のページを一見くだされば幸いです。
https://www.musashi-corporation.com/lp-reform/
3.2. 補助金を活用する
自己資金を減らすために欠かせないのが、国や自治体の補助金制度です。
要件を満たせば、実質的な投下資金を大幅に圧縮できます。
・省エネ・断熱リフォーム系補助金： 給湯器の高効率化（エコジョーズ等への交換）や、内窓の設置、断熱材の施工などは、国や自治体の補助対象になりやすい項目です。
・自治体独自の空室対策・リノベーション助成金： 物件が所在する市区町村によっては、賃貸住宅のバリューアップや空室解消を目的とした改修工事に対して、数十万円規模の助成金が出るケースがあります。
補助金は「着工前の申請」が必須となるため、見積もりの段階で補助金活用に明るい施工業者を選ぶことが重要です。
補助金は自治体ごとに設定されていることがほとんどです。
したがって、「物件所在地の自治体名 ＋ リフォーム補助金」などと検索して、ご自身に合う補助金を活用しましょう。
3.3.ローンを活用する
本業からの潤沢な収入や自己資金があったとしても、リフォーム費用をすべて現金で賄うのが常に正解とは限りません。
金融機関から融資を引き、手元資金を温存することで、投資のレバレッジを効かせるアプローチも有効です。
賃貸向けリフォームローンのメリット：現在、賃貸住宅向けのリフォームローンは比較的低金利で提供されています。
たとえば200万円の工事を行う際、全額キャッシュアウトさせるのではなくローンを組むことで、手元の事業用資金や急なライフイベントへの備えを確保できます。
家賃収入からの返済サイクル構築：リフォームによって空室が埋まれば、その新たに発生した家賃収入の中からローンの月々返済を十分にカバーできます。
「自己資金を減らさずに、物件自身の稼ぐ力で工事費を払わせる」という、経営者ならではの理想的なキャッシュフローが実現します。
リフォーム業者の中でも、多くの提携銀行があり、有利な条件でローンを紹介できる業者が理想的です。
3.4.経費に計上する
高年収のオーナー様にとって、リフォームにかかった費用をどのように税務申告するかは、最終的な手残りに直結する極めて重要な問題です。
そしてリフォームの目的や規模などによって、経費の計上方法が異なります。
修繕費：支払ったその年の経費として全額計上できる。原状回復や維持管理のための支出。その年の課税所得を大きく圧縮（節税）できる。
一般的に「20万円未満の工事」や「おおむね3年以内の周期で行う修理」は修繕費として認められやすいです。
資本的支出：法定耐用年数に応じて数年に分けて経費化（減価償却）する。物件の価値を高めるリノベーションや大規模な設備追加。
こちらはご自身の税理士に相談するまたはリフォーム相談の段階でしっかりと経費計上について説明できる業者を選ぶことが有効でしょう。
参考までに、こちらの修繕費・資本的支出については、以下の記事で詳しく解説しておりますので、ぜひご覧ください。
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/repair-costs-capital-expenditure
4. 最後に
アパート経営におけるリフォーム費用は、単なる老朽化を直すための「出費」ではなく、空室解消や家賃アップによって将来の収益を最大化するための「投資」です。
まずは、お持ちの物件のターゲットを明確にして、適切なリフォーム箇所を考えてみてください。
そして、本記事の費用相場表と照らし合わせて予算をシミュレーションしてみてください。
「かけなくていい費用」をしっかりと削り、「かけるべき費用」に予算を集中させることで、工事利回りを上げて、アパート経営を成功へと導きましょう。
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