収益用不動産を通じて人生の安定を 武蔵コーポレーション株式会社

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令和元年05月16日【日本経済新聞に掲載されました】 【日本経済新聞に掲載されました】
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4月15日の全国賃貸住宅新聞に当社についての記事が掲載されました。

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以下掲載内容となります。

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【スカイプで面接】

 収益用不動産販売の武蔵コーポレーション(さいたま市)も地方に触手を伸ばし始めた企業のひとつだ。首都圏以外の学生も幅広く集めるため、テレビ会議システムでの面接会場を大阪、福岡、名古屋に設けた。
 
 無料通話ソフト「スカイプ」での面接も認め、これまでに北海道大学や九州大学などからの採用につながった。

 テレビ会議やスカイプでの面接は、地方学生にとり交通費や移動時間の軽減につながる。武蔵コーポの採用担当者は「他社より迅速かつ綿密にコミュニケーションを取れる利点もあり、全国の優秀な学生を獲得しやすくなった」と話す。

 就職情報サイト、マイナビの調査によると、19年卒の全国の大学生で地元就職を希望した割合は50.8%。12年卒は63.3%だったため、低下が目立つ。同社の栗田卓也リサーチ&マーケティング部長は「関東周辺を中心に地方の学生も首都圏で就職できると感じ始めている」と分析する。

 首都圏での就職を望む学生は今後も増える見通し。首都圏企業も地方学生の獲得に引き続き力を入れていくとみられ、東京圏の若年層流入は当面続きそうだ。

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平成31年04月15日【全国賃貸住宅新聞に掲載されました】 【全国賃貸住宅新聞に掲載されました】
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4月15日の全国賃貸住宅新聞に当社についての記事が掲載されました。

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 収益不動産販売会社として創業し、北関東を中心に実績を積んできた武蔵コーポレーション(東京都千代田区)。近年は販売も再販に注力し、管理戸数も1万4000戸まで拡大してきた。前期の年商は110億円、経常利益は11億円の企業に成長した。

 昨年から本社を創業の地、埼玉・大宮から、東京駅近くのパシフィックセンチュリープレイス丸の内に移転。740坪ほどを借りている。躍進を続ける同社の強みについて大谷義武社長に話を聞いた。


【大規模修繕受注に注力 新規管理受託に奏功】
——スルガ問題以来、かなり収益不動産への融資が厳しくなりました。

(大谷)2018年の夏ごろから融資は厳しくなっていますね。特にサラリーマンに対しては厳しくなっています。新規の管理受託も売却した物件1に対して管理単体の物件3または4という割合です。


——収益不動産の買い取り再販が柱の御社にとっては逆風の状況ということですね。

(大谷)もちろん、販売の方は以前と比べたら厳しくはなってきていますが、管理も順調に増えていることは大きな支えとなっています。管理戸数は3月末で1万4000戸ほど。8月の決算期までには1万5000戸に増える見込みです。


——なぜ、今管理戸数が拡大しているのでしょうか。

(大谷)自社のホームページ経由からの問い合わせと金融機関からの紹介が多いです。特に金融機関は空室で困っているオーナーを紹介してくださるので管理受託し、リノベーションを提案、工事受注という流れで受けるケースが増えています。


——御社は建設業の免許も持っているんですね。

(大谷)はい、建築部には約20人のスタッフがおり、そのうち一級建築士が7人、一級施工管理技士が8人います。主に外壁・防水などの大規模修繕を受注しています。年間約3200件の工事実績があります。


——工事もできるのは強みですね。

(大谷)今はグループ会社の管理会社内に建築部があり、管理受託した物件の工事を主としてきました。今後は別会社化して、管理受託の有無にかかわらず工事の提案はしていきたいと考えています。他には類を見ない収益不動産専門の建築会社として展開していく予定です。そうすることで、今後はリノベーションをきっかけに管理受託につなげられるようにしていきたいです。


——業績も好調です。

(大谷)前期は年商110億円、経常利益11億円で、前々期年商90億円、経常利益9億円から伸ばすことができました。今期は年商120億円、経常利益12億円を目指しています。


——ところで、今年は新卒社員は何人採用したのでしょうか。

(大谷)22人です。7~8割くらいが国公立大卒業です。


——どのように採用活動しているのでしょうか。

(大谷)3年前から採用担当の専任を5人としています。


——専任で5人もですか。

(大谷)良い人材を採用することは会社にとって大切なことです。私自身が東大出身で三井不動産を経て独立したということも共感してもらえる部分です。大阪や福岡に採用拠点を設けている点も奏功しています。おかでさまで新卒採用の割合は75%を占め、弊社の平均年齢は25歳です。


——今後はどのような展開を考えていますか。

(大谷)収益用不動産の販売を始めるときに新築はやらないと決めていました。中古の1棟マンションかアパートの買い取り再販でシェアを取っていきたいと考えています。


——収益不動産の売買は増えますか。

(大谷)今後、毎年亡くなる方は増えます。相続税課税対象者は8%いる中で、相続が発生すれば不動産の売却は増えるでしょう。それに伴い、中古の収益不動産の流通数は増加します。圧倒的なシェアを持っていれば、全国展開もできます。全国展開できれば銀行のルートも拡大でき、オーナーの紹介も増えるという流れができると思っています。

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平成31年03月23日【リフォーム産業新聞に掲載されました】 【リフォーム産業新聞に掲載されました】
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3月18日のリフォーム産業新聞に当社についての記事が掲載されました。

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【——中古物件流通市場の今の状況はどうですか】
 不動産投資に関しての融資が下りにくくなっています。1室ものなら影響はないが、1棟単位だと融資が付かないことも多い。融資が付かないと不動産価格は下落するので、適正価格で評価されなくなる。売りたいときに売れず、しかも価格も下落するのは、売り主にとって悲劇です。

 特に個人投資家向けの審査が厳しい。銀行によっては、不動産投資向けの融資自体をやめたり、ローン申請時の頭金割合を1割から3割まで増やしたりしたところもあります。

 お客さんの属性も、これまでは普通のサラリーマンでも通った審査が、今は非常に厳しい。物件を買いたくても、買えないのが実態です。



【——昨年は、不動産投資市場で不正が相次ぎました。なぜこんなことになったのでしょうか】
 低金利下で、銀行は高利率の不動産投資用物件にお金を貸したくて、不動産会社は物件を売りたい。この利害が一致したから売れました。でも、さらに伸ばそうとして資料を改ざんするなど、手を入れてはいけないところに踏み込んでしまった。ローンを許める範囲が緩すぎた感は否めないです。


【——中古物件流通の勢いが止まることで経済への弊害は何でしょうか】
 真の優良物件が売れなくなることです。不動産の中古流通が停滞し、供給量が減ると、大きく2つの問題が起きると考えています。

 1つは、物件を売りたい人が売れなくなること。4年前に相続税が増税された結果、相続などで物件を所有しても、早く売りたい、管理の問題などで物件を手放したいという人が増えている。日本人の投資の7割は不動産で、流通を円滑化すべきなのに、希望額で売れなくなる。

 もう1つは、資金流入が増えないことで適切なリフォームができないこと。高い家賃を払えない人が若者に増える中、中古物件の賃貸リフォームはこれから絶対必要。若い人の間では、中古アパートやマンションをリフォームし、機能性が上がるなら住みたいという声が増えている。中古賃貸アパートは購入後リフォームするのが普通なので、ローンが下りないと大規模工事も減る。
 中古物件が適正価格で流通しないとそもそもリフォームもできません。



管理戸数を増やし売上高増加を維持

【——会社業績にも影響はありますか】
 これまで売上高は前年比120%増を続けてきたが、今期は100%いくかどうかの状態。
 資料請求の件数自体は付き1200~1500件くらいで減ってはいない。ただ、ローン審査で落ちる人が肌感覚で1割から2割くらいに増えています。また、追加で共同担保を求められることもある。

 リフォーム会社はもちろん、司法書士も登記が減るので仕事が減っていると聞く。徐々に影響が出ると思います。


【——何か対策はあるのでしょうか】
 管理戸数の比重を増やします。売上高でいうと、今期中には管理の売上比率絵を今の20%から30%へ引き上げ、戸数も1万3500世帯から1万4000~5000世帯にしたい。当然、リノベ件数も増やす。あとは、マーケティングやセミナーなどで、買える層を集客します。セミナー回数は事件以前の月3、4回から倍にしました。利回りを上げるために販売価格を下げます。

 弊社独自の物件認定システムの「リブレス」では、昨年12月末で認定件数が約70棟。現在、チェック項目を70項目から80項目以上にし、認定する一級建築士も6人に増やしました。5年の設備保証だけでなく、より多くの保証をつけることも検討中。一部物件には不動産鑑定士をつけます。

 割安感を出す家賃とリフォームでの性能向上が大事です。


【——今後の方針を教えてください】
 管理物件と買い取った物件以外に対しても、リフォーム提案をするサービスを今春にも行いたいです。まずは関東の地主や投資家対象に、賃貸アパートやマンション向けに特化した外装や防水、防音工事を中心に提案します。

 老朽化物件を持って困っている地主さんは多いです。管理件数1万3000件のノウハウを生かして、入居者目線のリフォームを提案したい。

 賃貸マンションやアパートの場合、大家や管理会社目線のリフォームになりがち。でも、入居者を意識したリフォーム、費用対効果を考えたリフォームを提案するリフォーム会社は少ない。絶対ニーズはあります。

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平成31年02月14日日経CNBCの番組に代表の大谷が出演します 日経CNBCの番組に代表の大谷が出演します
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2月15日(金)21:00~22:00
日経CNBCの番組「夜エクスプレス」に
当社代表の大谷が生出演致します。

https://www.nikkei-cnbc.co.jp/program/yoru

「安心できる不動産投資への課題」というテーマで
日本経済新聞編集委員の木村様とお話しさせていただく予定です。

ぜひご覧ください! [詳細を見る]
平成31年01月31日【埼玉新聞に掲載されました】 【埼玉新聞に掲載されました】
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1月7日の埼玉新聞に当社についての記事が掲載されました。

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収益用不動産による資産形成・保全のコンサルティング事業を手掛ける武蔵コーポレーションは2018年5月、本社機能を東京・丸の内に移した。創業から13年。創業地の埼玉県から日本の中心は拠点を移した。その理由とは。
 「お客様やお取引先が来社しやすいようにというのもありますが、最大の理由は『より多くの優秀な人材に集まってもらうため』です」。会社は人が創るもの。その考えを貫いて来た会社だ。社長がその目で直接相対し、その理念に共感して入社してきた社員たちの絆は、固い。折々の社内イベントも参加を強制するまでもなく、ほぼ全員が参加するにぎやかさだ。

 丸の内に拠点を移して行われた2020年卒の新卒募集には、役1500人の応募があり、そこから約200人をインターンシップで招集した。「インターンに参加してくれた応募者の中からまずは、10名を採用しました。継続中のインターンからさらに複数名、選ぶ予定です。選んだというより、選んでいただいたという方が正しい。松下幸之助さんの言葉にある『社会へのお役立ち高』が低くない会社として、我が社を見なし、応募してくれたわけですから」
 そんな「人が創る会社」の売上高は、前年比2割増の120億円。「何のために仕事するのか。それを理解して仕事してもらうために言葉を伝えていくことも経営者の責任だと思っている。組織として社会に貢献することこそが『会社』の存在意義だと思っていますから。会社としてのそんな思いを直接伝えられることは『創業者が今もいる会社』の強みですね」
 
 昨年は、一民間企業によるものとしては埼玉県初の奨学金制度を立ち上げた。県内に住む、経済的に恵まれない子たちの修学や進学を支援する、返済不要の奨学金給付を行う「武蔵奨学会」は公益財団法人の認定を受け、選ばれた8人の中高生に昨年10月から給付を開始した。
 「埼玉県に貢献できることはこれからもずっと探したい。応援し、手を差し伸べてくれた人たちに恩返ししながら期待に応えたい。今年か来年は関西にも拠点を作り、その後は全国展開を目指す。将来的に1千億円規模の企業になるのが目標」。人の体温に包まれた企業の熱は、冷めることはないかもしれない。

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平成31年01月08日【Acoreおおみや に掲載されました】 【Acoreおおみや に掲載されました】
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1月7日のAcoreおおみや に当社についての記事が掲載されました。

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資産運用コンサルティング事業を拡大
社会貢献活動も推進

 昨年の1番大きなイベントは、5月に行った本社機能の東京への移転です。これにより、優秀な人材を多く採用できました。非常に明るく、活気がある社内の雰囲気にもつながっていると思います。ただ、創業の地は大宮ですので、登記上の本社はソニックシティにしています。

 また昨年8月に、当社が立ち上げた「武蔵奨学会」が公益財団に認定されました。この奨学金は、返済の必要がない給付型で、経済的に恵まれない子供たちをサポートし、埼玉の人材育成に少しでも貢献したいと考えて始めたものです。第一弾として、中高生8人に今年3月までの6か月間、毎月3万円を支給します。

 当社は収益用不動産による資産運用コンサルティングを行っていますが、昨年の売上は8月決済で111億円超と、一昨年の90億円から20億円以上伸び、順調に推移しています。今年は、社員を現在の150名から170名以上体制にして事業の拡大を図ります。さらに奨学生は20人にし、東京で採用を目的とした塾もやりたいと思っています。

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平成30年12月14日【オーナーズ・スタイルに掲載されました】 【オーナーズ・スタイルに掲載されました】
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2018年冬号のオーナーズ・スタイルに当社についての記事が掲載されました。

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 収益用不動産に関する売買と管理を通じ、資産運用コンサルティング事業を展開する武蔵コーポレーション(株)。オーナー利益を最大化する様々な取り組みにより、賃貸経営を成功へと導いている。

「入居率向上のために、自社仲介店舗を持たず、幅広い間口で情報を公開しています。また、営業マンが1日約40店の仲介会社を訪問して直接客付けを依頼。入居者や仲介会社の方の生の声を聞き、効率的な設備投資や、早期入居をかなえる部屋づくりのご提案へつなげています。弊社は今まで入居率の低い地域を主戦場にして結果を出しており、不利な条件下の満室にも自信があります」と同社の押木さん。365日24時間対応のコールセンターや、更新時期前の入居者へアプローチし解約を防止するなど、長期入居につなげる工夫も多彩。入居審査の厳正化で高い家賃回収率を実現している。

 豊富な実績で得たデータを蓄積・分析し、入居率向上や長期入居の実現、費用対効果の高い工事や長期入居対策などの施策に反映されているのも大きな特徴だ。
「売買と管理を行うスケールメリットを活かし、抑えた価格で資材などを仕入れ、豊富なデータを分析し、入居者ニーズに合ったリノベーションで空室を解消します」

 1月のセミナーでは、入居率や入居期間、回収率を最大化していく工夫を、データを用いて説明。オーナー満足度が高く、リピーターも多く管理手法について、ぜひ一度話を聞いてみてほしい。

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平成30年12月13日【住宅新報に掲載されました】 【住宅新報に掲載されました】
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12月11日の住宅新報に当社についての記事が掲載されました。

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融資引き締めへの影響は

“かぼちゃの馬車”事件に伴うスルガ銀行の不正融資が明らかになって以降、金融機関の収益不動産に対する融資引き締めが続いている。将来不安を抱える個人にとって不動産投資が資産形成手段として定着しつつある中、今後、投資市場はどうなっていくのか。収益物件の流通市場停滞を強く懸念する、中古アパートの買取再販事業を手掛ける大谷義武・武蔵コーポレーション社長に、市場の現状と課題を聞いた。

―最近の金融機関の融資状況をどう見る。
「全体としては、個人投資家への融資を控える動きが広がり、以前と比べて間口が半分になった印象だ。それにより物件の販売が進まず、収益物件に特化している事業者の中には撤退も出ている」
「幸いなことに当社ではそこまで大きな影響は出ていない。毎月約1300件の資料請求があり、個人の投資意欲は相変わらず旺盛だ。ただ、銀行のローン審査で落ちる人の割合が、以前は1割程だったのに対し、最近は2割に増えている。自己資金の比率や金利設定などの融資条件も厳しくなっているようだ」

―昨年からスタートした、独自の認定制度「リブレス」の手応えは。
 「仕入れた物件を調査し、不具合があった場合は修繕した上で、満室にして設備や賃料の自社保証を付けて販売している。これは物件の質を担保することで投資家のリスクを低減し、中古物件の流通を促進させるのが狙いだ。こうした状況下になり、最近では、不動産鑑定士による鑑定書、更にエンジニアリングレポートも付けることにした。個人投資家からも銀行からも評価されている」

―今後の市場について。
 「金融機関の不正問題については、専門家による原因追求や対策が必要だ。一方、不動産業界としては、こうした状況がこのまま続くと、流通始業が滞ってしまうことが一番の懸念材料だ」
 「収益物件の売主側の事情として、例えば相続が発生し、相続税を支払うためにすぐにでも売却したいケースがある。流通がストップすると、こうした人たちが困る。保険などの周辺産業も停滞してしまう」
 「また、当社は古くなったアパートをリノベーションして販売するビジネスモデルであり、それにより、入居者の住居環境改善につながっていると考える。例えば、屋上や外壁を補修することで水漏れを防ぐことができる。流通がストップすると、ストック市場全体の住環境改善も進めないことになる。こうした弊害を招かないように、一部の事業者が不祥事を起こしても、ユーザーが安心して事業者を選ぶことができる指標を業界や政府が検討するべきではないか」

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平成30年11月20日【住宅新報webに掲載されました】 【住宅新報webに掲載されました】
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11月20日の住宅新報webに当社についての記事が掲載されました。

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武蔵コーポ 収益物件用のフロアタイル、サンゲツと共同開発

収益不動産の売買や管理を手掛ける武蔵コーポレーションはこのほど
インテリア大手のサンゲツとフロアタイル「ZF1693」を共同開発した。
従来と同等の価格単価を維持しつつ、耐久性や美観性、施工効率を高めた。
武蔵コーポレーションが管理する賃貸住宅に導入していく。

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平成30年11月20日【新建ハウジングDIGITALに掲載されました】 【新建ハウジングDIGITALに掲載されました】
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11月15日の新建ハウジングDIGITALに当社についての記事が掲載されました。

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武蔵コーポレーション、サンゲツとフロアタイルを共同開発 賃貸住宅への施工効率が向上 


 収益用不動産の売買、仲介、賃貸管理を行う武蔵コーポレーション(東京都千代田区)は11月15日、サンゲツ(名古屋市)とフロアタイルを共同開発し、同社が管理する賃貸住宅への施工を10月から開始したと発表した。サンゲツが賃貸管理会社とフロアタイルの共同開発を行うのは、今回が初という。

 同商品「ZF1693」は部屋が広く見える広幅タイプ(150mm幅)で、従来コストのまま厚さを2mm厚から2.5mm厚に変更。端部にはR目地加工を施し、耐久性と施工性、美観性を向上させた。同社の顧客である賃貸住宅オーナーの負担を増加させることなく、資産価値と入居者の満足度の向上を目指した。

 今回、賃貸住宅市場でのフロアタイルシェア拡大を目指すサンゲツとニーズが合致したことから、共同開発を実施。賃貸住宅オーナー、入居者、施工業者、製造業者のすべてにメリットがある商品になったとしている。

 初年度の発注は、3万m2(1000世帯程度)を見込んでいる。 

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