「20年近く空いてた部屋が、即満室」

 

突発的なことが起こるビルとアパート経営。ずっと誰かに頼みたかった。

本業の酒屋とは別に、ビルとアパートの経営もやっています。地元の不動産屋に頼んではいたんですけど、なかなか迅速な対応とまではいかない。私は商売をやっているもんですから、グズグズが嫌いな性分。お客さんからクレームが来たら即、すっ飛んでいきます。ですから、ほとんど自分が即対応して、いろんな業者さんに頼んだりしていたので、誰かに任せられないかなと常々思っていました。ある時、大学時代からの盟友でもあり、武蔵さんの顧問でもある小倉くんに「武蔵で管理してあげるよ」と。タイミングバッチリ。即答で、お願いしました。

 

１０部屋のうち、５部屋空いていた。

小倉くんのはからいで、２つの物件を山口さんという方に任せることになりました。私が電話をすると、すぐ飛んで来てくれて。やさしい顔はしているけれど、動きは早い。信頼のおける営業マンという感じ。その山口さんの助言で、長年空いているアパートの５部屋をリフォームすることにしたんですね。リフォームが終わった途端に即満室！地元の不動産に頼んでもなかなか決まらなかったあの部屋が、あっという間に。いやぁ、もう、ありがたかった！去年の暮れには、外装までキレイにしまして。これも山口さんの提案。ご近所さんから「新築になっちゃいましたね」って褒められちゃいましたよ。職業柄、いろんな営業マンがお店に来ますけど、最初は店先で会話をするくらい。仲良くなってくると事務所に案内するんですが、山口さんは奥座敷。普通はだいたい事務所止まりなんですけど、彼は特別。ちなみに先ほども言ったようにビルも、持っているんですが、先月知り合いのスナックが入って、明後日は武蔵さんの紹介でベトナム料理屋さんが入ることになっています。今の時代、テナントが出て行っちゃうと、次がなかなか決まらないんだ。それがね、２店舗連続で！「また、入ったよ」と近所でウワサになるでしょうね。

 

武蔵は、徹底した管理をする新しい不動産の会社。

普通、不動産業っていうと土地の売買から始まって、家やマンションの売買というイメージがあったんですけどね、武蔵さんは管理に特化している。これって、ニーズがあると思いますね。私と似たような悩みを持ったアパートのオーナーが、全国にたくさんいると思うんですよね。これから日本は人口が減少していくわけですから、地域によってはアパートも余ってくるところも出てくるはず。ですから、この入居率、そして行き届いた管理は、素晴らしい！新しいタイプの企業ですよ。まだまだ若い会社だけど、不動産業界のトップになりうるんじゃないかなと、私は思っています。

「問題があった時にこそ、信頼できるか、がわかる」

本業のバックアップとして、不動産を選びました。

経営者をやっていますと、やはり何かがあった時に不安です。そのバックアップとして、株やFXなどの投資も考えたんですけど、ずっと勉強したり、相場を常に見ていたりしないとできない。それだけの時間を割くくらいなら、本業に集中した方がいいですよね。不動産は管理会社がやってくれますから、基本的には何もしなくていい。任している間に勝手に収益を生んでいる。ここが一番、不動産と他の投資の違うところだと思います。だからこそ、不動産はどこの誰に任せるかが非常に重要になってくるわけです。

水道管が破裂！

実は…。武蔵さんから何棟か買っていた物件の中に、あまり良くないものがありまして……。元々、会社の社宅として使われていたもので、売却のために２年くらい空いていたんです。その物件を購入した後、水道管が破裂する事件が起こったんです。しかも何部屋も。「これはとんでもない物件だ！」と大谷社長に相談しました。すぐに弁護士さんを紹介してくれて。結果、売主さんも悪い方ではなかったので、裁判にならずに弁護士さんを通して解決できました。そのあとに驚いたことことがあったんです。「こんな物件を紹介して申し訳ない」と、大谷社長が弁護士さんへの仲介料を全額返してくださったんです。よその会社じゃ、売っておしまい。こういった対応は、絶対ありえないですね。私はいくつかの不動産屋との付き合いがあったんですけど、問題があった時にこそ、その企業さんの誠意が見えてくるんですよ。あれ、武蔵さんじゃなかったら面倒見てくれていないですから。

定額制のリフォームも、そう。プロに全部任せるのが、一番いい。

信用の積み重ねで何棟か武蔵さんから物件を購入しています。武蔵さんのところって他とは違っていて、定額制のリフォームをされているんです。普通なら、相見積もりを取って「こちらの会社さんにリフォームをお願いしましょう」という流れだと思うんです。そうなると、見積もりを出されても、良いのか悪いのかよく分からないので、詳しくチェックしたくなる。「本当に一番安いの？」とか言いたくなります。でも武蔵さんの場合は、過去のデータを集めて、相場と比べて、この平米数でこの築年数ならこれだけのリフォーム代です、という基準がある。最初は、そのやり方は損なんじゃないかと疑って、私が想定するシミュレーションで計算してもらったり、過去の物件を２〜３年遡って修理費にどれくらいお金がかかっているか調べてもらったりしたんです。そしたら結局、武蔵さんに任せた方がお得だね、となった。当たり前ですよね、武蔵さんのところは、リフォーム会社と提携契約して、まとめて発注しますから。高いわけがないんですよ。今では「武蔵さんがそう言うなら間違いない」という感じで、完全にお任せしています。

税理士の先生が「武蔵さんなら、大丈夫だと」

平家のころからの土地です。

ご先祖様が平家の武士として戦っていたんです。倉庫には今も刀をはじめ色々なものがあります。ええ、まぁ、昔からいる土地で、賃貸経営をやらさせていただいているのですが、武蔵さんとのおつきあいは3年半ぐらいになります。新聞の広告を拝見いたしまして。やはり入居率97％に惚れまして。それで、私の長くおつきあいさせいただいている税理士の先生にその広告を持っていきまして。先生が武蔵さんのことをかなり詳しく調べていただいて。「武蔵さんなら大丈夫でしょう」という太鼓判を押していただき、お願いすることにしました。私は、本当に詳しいことはわからないので、こういうことは全部プロである税理士の先生に相談しているんです。

120戸。空室が2割強。税金を払うのも大変でした。

武蔵さんにお願いするまでは、地元の管理会社さんに頼んでいたんですが、一時期は20%以上も空室になってしまって、税金がまかなえないんです。本当に、夜も眠れない。管理会社さんに相談しても「今の時代、空室の2割、3割なんて当たり前ですよ」っと言われてしまって。それで、管理会社さんを思い切って変えようと。初めて武蔵さんが私の家にいらしたときは、当時の課長さんと山口さん（武蔵）がいらしてくれたんですが、もう、山口さんの顔を見てもわかるとおり、人間的にとっても素敵で、いろいろとお話を聞いていただき、それじゃ、ということで、4棟すべてをお任せしました。

同じ物件なのに、入居率がこうも変わる。

武蔵さんの入居率97%というのは、こういうことなんだ！と、とても実感しております。同じ物件なのに、こんなにも入居者さんが入ってくれるのかと。それに、マンション経営というのは、ゴミの問題とか、駐車場の問題とか、修繕のこととか、山ほど問題がでてくるんです。それも全部、山口さんに解決していただいています。すぐにお電話して、山口さんがすぐに対応してくださる。毎月の細かい報告もしてくださいますし。その書類を私の税理士の先生がみてくれてまして「しっかりした書類です」と確認していただいています。

武蔵さんには息子の面倒も、みていただきます。

このあいだ、武蔵さんが主催されているオーナーズクラブという、武蔵さんのオーナーさんが集まる会に出席させていただいたのですが、その時にせがれも連れていきました。武蔵さんの方々にお会いして、社長さんをはじめ、みなさんがどんな方かということも勉強させたいと思いまして。やっぱり、安心して引きつがせるには、せがれも納得して、そして山口さんをはじめとした武蔵さんの方々にも息子の面倒をみていただかないと、という思いからです。

ノルマのない経営が素晴らしいです。

オーナーズクラブで、初めて大谷社長とお話しさせていただいたのですが、ふつう社長さんというと、威張っているようなイメージだったのですが、謙虚で、皆さんに気を遣われていて、びっくりしました。それに経営方針も立派だと思います。たいていは、どこの会社もグラフのようなものを作って稼げみたいなことをしますが、特に不動産業界は多いと思います。でも、武蔵さんはノルマを一切かけないと。従業員の方たちを信用されている。そういう企業だからこそ、いい方がたくさん集まってくるんだと思いました。大谷社長にも「山口さんのおかげで生活できております。これからは息子もよろしくお願いいたします」とお話しさせていただきました。

「ほかと比べても、武蔵の入居率はトップクラス」

「パンフレットの『すぐ埋まる』は、本当だった」

４部屋くらい空いていたんです。

６、７年前くらいかな。武蔵さんのパンフレットが、家に届いたんですよね。その時にちょうど父が亡くなって、マンションを相続して、４部屋くらい空いていたんです。武蔵コーポレーションって会社、全然知らなかったんだけど、「すぐ埋まる」って書いてあったんで。それなら、ということで、会社へ行きました。その場でお願いします、と。パンフレットに「２ヶ月ぐらいで入ります」って書いてあったから、とりあえずやってみようと始めた感じです。

２〜４ヶ月で満室になった。

早かったですね。すごいと思った。その前はマンションを建ててくれた会社にお願いしていたんですけど、全部お任せじゃなくて、更新の時だけ頼んでいたんです。だから、空いちゃうと２年も３年も入らないんですよ。空いてもすぐ次が入ってくれれば、一番安心じゃないですか。ほかの物件は別の管理会社にお願いしているんだけど、武蔵さんにお願いしている物件が、今のところ入居率としてはトップクラスなんじゃないかな。あと入居者探しは、武蔵さんは早いね。普通なら、部屋を綺麗にして、それから探しましょう、ってなる。でも武蔵さんは、１ヶ月半前に出ますと連絡が来たら、その時点で次の入居者を探し始めている。仕事が早いですね。

１０００万の改修工事。武蔵の一級建築士が見てくれた。

十何年経っているマンションだったんで、去年武蔵さんからそろそろ修繕しませんか、と提案がありました。武蔵の一級建築士の方が来て、コンクリートに少し亀裂が入っているところを一緒に確認して、もうこれは直し時だ、と。しかも聞けば、武蔵さんには一級建築士が７〜８人いるというじゃないですか。大規模修繕でも安心して任せられると思いました。おかげさまできれいになって、まるで新築のようです。

オーナーが思っている苦情を、どれだけ汲み取れられるか。

あえて親心として苦言を呈すると、ある時マンションのね、ガラスが割れたことがあったんですよ。そういう時に対応してくれる連絡先が何度かけても繋がらなくてね。しかもちょうど武蔵さんが夏休み中とかで、担当の竹島くんに連絡するのもアレかなと思って、電話を控えていたの。だから、ガラスが直るのに１０日間はかかっちゃった。こういった苦情はね、宝の山。それをどれだけ

汲み取れるか。担当のところで止めちゃうか。全社員で共有するか。苦情を共有して、みんなが危機管理を持てれば、会社はこれからもどんどん伸びていきます。武蔵さんにはそんな会社になっていってほしいですね。

 

※売却時のお客様の声はお客様の声出口戦略ページ　0008 武蔵コーポレーションさんとお取引をさせて頂いて、ちょうど一ヶ月になります。私にとっては初めての収益物件の購入になりましたが、引渡し後、時間を作っては何度か「愛すべき我が物件」に足を運びまして、ようやくオーナーになった実感が湧いてきたところです。 私が収益不動産への投資を本格的に考え始めたのは2009年の年末です。 個人資産は、株式や債券で20年ほど運用してきましたが、リーマンショック後のグローバル経済の動向を見ると、「紙の資産」だけで運用することのリスクを強く感じるようになりました。そこで考えたのが、「土地付き収益不動産」でした。 「人が住む場所」という価値は普遍的にあり、先が見えない時代においても、土地付き不動産を持っていることの意味は大きいと考えました。 武蔵コーポレーションさんを知ったのは、大谷社長の著書を拝読したことがきっかけでした。 よくある「サラリーマン大家さんの成功本」などとは全く異なり、業界や実務に精通したプロが、個人の収益不動産投資の考え方をしっかりと体系だてて整理されている印象でした。 是非、著者の方に一度お目にかかりたいと思い、大谷さんにアポイントを取ったのが2010年の年初でした。お目にかかりお話しする中で、非常に「クールヘッド＆ウォームハート」な信頼できる方だな、という好印象を強く持ちました。 そこで、私の収益不動産への思いや希望をお伝えし、物件のご紹介をお願いしました。 心待ちにしていたご紹介を頂いたのが4月でした。 翌日には太田さんに物件をご案内頂き、また物件の資産性・収益性を自分なりに納得いくまで検討しましたが、私のイメージに限りなく近い優れた物件でして、すぐに妻にも現地を見てもらった上で、買付けを出しました。 その後の契約や融資については、大谷さんと太田さんにおんぶにだっこでしたね（笑）。 融資は、地銀さんから、このご時勢に9割融資、金利1％台という好条件を出して頂きました。 自分でもびっくりでした。 私が独力ではとても無理だったであろう融資をアレンジ頂いたことには大変感謝しています。 ホームページにある「お客様の声」などは、通常は話半分に読むものですが（笑）、武蔵コーポレーションさんの、相手の希望を踏まえた物件選択眼や、ファイナンスの強さは、先輩大家の皆さんが書いてらっしゃる通りであり、まったく「看板に偽りなし」だと感服した次第です。 なお、私の本業は、経営戦略コンサルティング会社の役員（パートナー）でして、 大企業からベンチャーまで、多くの企業の経営のお手伝いをしています。 大変僭越ながら、私は「会社や経営をみる目」についてはプロであるつもりですが、 私なりの職業的観察眼からみても、武蔵コーポレーションさんという会社は、 少数精鋭の非常に秀でたプロフェッショナル集団だと思います。 皆さん、まだお若いですが、それぞれに強いプロ意識と高いスキルをお持ちで、 人柄も非常に気持ちが良いです。 武蔵コーポレーションさんという会社と出会えて良かったと思っています。 いまは、取得した物件の管理を武蔵コーポレーションさんにお願いしています。 大船に乗った気分です。今後とも末永く良いお付き合いをさせて頂きたいと思っています。 なお、オーナーズクラブのイベントにはまだ参加していませんが、皆様との交流を楽しみにしておりますと共に、クラブには私なりにできることで貢献したいと思っています。 今後ともどうぞ宜しくお願いします。