マンションとアパートの違いとは?入居者・投資家向けに選び方を解説

マンションとアパート、その違いをご存知でしょうか?

どちらも共同住宅を表す言葉ですが、普段はなんとなく使っており、両者の違いをしっかり説明できるという人は少ないでしょう。一見似ているようなマンションとアパートですが、構造や階建てによって大まかに区別されています。

この記事では、入居者の方向けにマンションとアパートを、遮音性防犯性家賃といった点で比較しながら解説します。また、投資家の方向けには、それぞれの購入金額空室リスク管理運営コストなどを比較します。マンションとアパートには住宅としても、投資商品としても違いがあるため、部屋探しをする人も、投資用として購入したい人も、両者の違いを知っておくことが重要です。

この記事では、入居者・投資家の双方の目線から、「マンションとアパートのどちらを選ぶべき?」という疑問に答えます。


1. マンションとアパートの違い

1.1. マンションとアパートの明確な定義はない

集合住宅の代表格であるマンションとアパートですが、どのような違いがあるのでしょうか?結論から言うと、実は明確な定義はありません。物件のオーナーやハウスメーカー、不動産会社などがそれぞれの基準でマンションかアパートかを判断し、呼び方を決めています。

あくまでも呼び方の違いに過ぎないため、不動産登記簿謄本にも建物の構造や階数、床面積といった項目は記載があるものの、「アパート」「マンション」といった表記はありません。

1.2. 一般的には構造や階数によって区別される

では、明確な定義がないからといってまったく違いがないかというと、そんなこともありません。厳密な定義ではないものの、一般的な使い分けの基準はあります。建物の構造や階数を基準に区別されることが多いようです。

ハウスメーカーや不動産会社、ポータルサイトごとに各社の判断基準がありますが、一般的には上記のような基準で区別されることが多いです。なお、アパートは基本的に賃貸のみですが、マンションには賃貸も分譲もあります。


2. マンションとアパートの特徴

1章ではマンションとアパートの一般的な違いを説明しました。本章では、それぞれの特徴を比較しながら説明します。

2.1. 遮音性はマンションの方が優れている

共同住宅に住む上で、生活音・騒音は入居者トラブルにつながる大きな要因の一つです。近隣の入居者とトラブルに巻き込まれないためにも、部屋選びにおいて遮音性の高さを気にする人も多いでしょう。

遮音性においては、アパートよりマンションの方が優れています。遮音性には建物の構造が大きく影響し、一般的に「木造≦鉄骨造<鉄筋コンクリート造」となります。

最も遮音性が高いのは、壁や床に使用されているコンクリートが音を遮断する鉄筋コンクリート造です。生活音が気になる人や、隣人との騒音トラブルを避けたい人には、鉄筋コンクリート造のマンションがおすすめです。

一方で、最も遮音性が低いのは木造です。木造アパートに住む場合には、生活音に配慮して生活することが大切です。また、注意が必要なのが鉄骨造です。木造よりも頑丈なつくりである鉄骨造ですが、遮音性はそれほど高くありません。なお、軽量鉄骨造よりは重量鉄骨造の方が多少は遮音性が増しますが、いずれにしても鉄筋コンクリート造のような効果は期待できません。

2.2. 防犯性はマンションの方が優れている

一概には言えませんが、防犯性はマンションの方が優れている場合が多いです。分譲マンションが区分マンションとして賃貸に出されている物件では、建物や設備自体がハイグレードで、防犯面もしっかりしているケースが多いです。

ただし、防犯面に関しては物件ごとの個別性も強いため、気になる人は防犯カメラやオートロック設備の有無を確認しましょう。

2.3. 家賃はアパートの方が安い

部屋探しをする人にとって、やはり一番気になるのは家賃でしょう。一般的には、エリアや築年数、広さといった条件面が同じであれば、アパートはマンションより家賃が安い傾向にあります。理由としては、アパート(木造や軽量鉄骨造)の方がマンション(重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造)より建築費用が安価なためです。

部屋選びにおいて家賃を抑えたいという人は、マンションではなくアパートから部屋探しをすると良いでしょう。


3. 【投資家向け】マンションとアパート、投資するならどっち?

2章では、主に入居者目線でマンションとアパートの特徴を比較しました。では、不動産投資家はマンションとアパートのどちらに投資するべきでしょうか?結論としては、基本的に高収入の人にとっては、アパート投資がおすすめです。
ただし、マンション投資には一棟マンション投資と区分マンション投資があり、両者の間にも大きな違いがあります。本章では、一棟マンション、区分マンション、アパートを投資目線で解説します。

3.1. 価格

収益物件選びにおいては、価格が大きな判断基準となるでしょう。一般的に、マンションとアパートの価格を比較すると「区分マンション<一棟アパート<一棟マンション」となります。


(出典:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや))

こちらは健美家に掲載されている収益物件の種別ごとの平均価格のグラフです。2020年1月のデータでは、区分マンションが約1,500万円、一棟アパートが約6,500万円、一棟マンションが約1億6,000万円となっています。
一般的な目安としては、区分マンションは年収500万円~のサラリーマンでも融資を受けられる可能性が高いですが、一棟ものになると年収1,000万以上のような高収入の人が対象となります。特に、一棟マンションは数億円するものも多く、融資のハードルが高くなります。

高年収で金融機関から融資を受けられる人であれば、一棟アパート・マンションに投資して、レバレッジを利かせながら規模の大きな投資をすることがおすすめです。

3.2. 節税効果

不動産投資をする目的の一つとして、節税効果を期待する人も多いでしょう。節税効果という点でマンションとアパートを比較すると、最もおすすめなのはアパートです。

不動産投資で節税をする上では、「建物の減価償却費」がカギとなります。減価償却費を計算する際には建物の「耐用年数」がかかわってきますが、この耐用年数は構造によって決まっており、耐用年数が短い方が節税効果を得やすくなります。住宅の場合の耐用年数は、下記の通りです。

アパート(木造や軽量鉄骨造)の方が、マンション(重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造)に比べて耐用年数が短く、節税効果を期待できることがわかります。特に高年収の人で、不動産投資を通じて節税をしたいという場合は、アパート投資の方が節税効果を得やすくなります。

なお、減価償却費や法定耐用年数についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
建物の法定耐用年数とは?構造別の年数一覧と減価償却費の計算ツール

3.3. 空室リスク

不動産投資において最も大きなリスクが空室リスクですが、一般的な傾向として、アパートの方がマンションより空室率が高いです。


(出典:〈データ提供〉アットホーム株式会社、〈分析〉株式会社タス)

こちらは関東圏でアパートとマンションの空室率を比較したグラフですが、アパートは30ポイント前後で推移しているのに対して、マンションは10ポイント前後です。遮音性や防犯性といった観点から、マンションの方が入居者人気が高いという傾向があるため、空室リスクという点ではアパートの方が高くなっています。

ただし、全体的な傾向としてはマンションの方が空室リスクは低いものの、区分マンションはあまりおすすめできません。なぜなら、1部屋しかないため空室の場合には家賃収入が0円になるからです。それに対して一棟マンション・アパートは複数戸が存在するため、仮に空室の部屋が何戸かあっても、残りの部屋から家賃収入を得られます。そうした観点から、空室リスクを低減するためには区分マンションよりも一棟マンション・アパートがおすすめです。

また、当然ながら空室リスクは実際の物件のエリアや築年数、家賃設定や入居者募集の方法によっても変わってくるため、あくまで全体的な傾向として認識しておきましょう。

3.4. 管理運営コスト

不動産投資においては、保有期間中の運営コストも収益性に大きな影響を与える要素です。一棟マンションとアパートを比較すると、アパートの方が運営コストは低い傾向にあります。

理由としては、固定資産税・都市計画税や修繕費用、メンテナンス費用がマンションの方が高くなるからです。特にエレベーターなどの設備がある一棟マンションでは、定期点検や修理のコストが高くなります。

一方で区分マンションの場合は、突発的な修繕費用が発生しづらい代わりに、月々の管理費用や修繕積立金がかかります。管理費はエントランスや廊下、エレベーター等の共用部分の清掃など、日常的なメンテナンスのために使われます。修繕積立金は、10~20年ごとの大規模修繕工事などのために使われます。これらは毎月のコストとなるため、区分マンション投資はキャッシュフローが残りにくい傾向があり、注意が必要です。


4. さいごに

マンションとアパートの違いについて解説しました。部屋選びにおいても、投資物件選びにおいても、マンションとアパートそれぞれの特徴を理解し、自分の重視する要素に基づいて判断することが大切です。

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