不動産投資は資産形成に有効な手段です。とりわけ中古収益物件は、利益を出しやすいメリットがあります。しかし一方で不動産投資には、リスクがあるのも事実。
不動産投資における最大のリスクは、建物リスクです。不具合のある物件を購入してしまうと、莫大な計画外費用が掛かります。そうしたトラブルを避けて不良物件を掴まないためには、事前の建物デューデリジェンスが重要です。
建物デューデリジェンスとは？
一般的に不動産業界では、「物件の適正評価」もしくは「事前調査」のことをデューデリジェンスと言います。デューデリジェンスで調査するのは投資対象のリスク全体なので、建物だけでなく周辺環境やマーケット状況など、項目は多岐にわたります。
これに対して建築物件を精査し、不具合がないかチェックするのが、「建物デューデリジェンス」。「建物診断」と呼ぶ場合もあります。
既存建築の調査は、配管や耐震工事の状態など外から分かりにくい部分も多く、設計施工に詳しい専門家のチェックが欠かせません。武蔵コーポレーションが行う建物デューデリジェンスは、一級建築士による事前調査です。専門知識を持ったプロの眼で、建物の状況をしっかり調査します。
建物デューデリジェンスの必要性
資産形成のための収益物件だからと、立地や坪数、業者の提示する利回りだけを参考に物件を購入する方がいますが、物件の状態をよく分からないまま購入してしまうのは非常に危険な投資です。そもそも「物件を取得するか否か」の判断材料とするために、建物デューデリジェンスが必要なのです。
中古物件取得後に水漏れなどの不具合が発生して、数百万円から一千万円単位の工事を余儀なくされるトラブルは数多く見られます。とくにRC造の場合は工事が大掛かりになり、修繕費用が高額になるケースがあります。計画外の修繕で見込んでいた利益が吹き飛んでしまう恐れもあるのですから、購入前には十分な調査が必須だと言えるでしょう。
事前確認が必須な箇所
建物デューデリジェンスに際し、念入りに調査すべき箇所を紹介します。以下の箇所に不具合が見つかると修繕費用が高くつく傾向があるので、しっかりチェックしてください。どの箇所に対しても、修繕履歴と、過去にどんなトラブルがあったか確認を欠かさないようにします。
屋上防水
防水工事を行ったのが20年前であれば取得後すぐに防水工事が必要になってくる可能性があります。防水工事の時期、防水層の劣化や破断、屋根材の割れ、欠け、剥がれ、シーリング材の劣化など、細かく項目立てて調査します。
外壁塗装
塗装の剥がれ、ヒビ、雨水による浸食がないかチェックします。外壁塗装の亀裂が建物の傾きから来ている場合もあるので十分注意します。
給水管・排水管などの配管関係
平成3年（1991年）以前の物件は鉄管のケースが錆びて高額の工事費用が掛かるケースがあります。
エレベーター
エレベーターの籠（ゴンドラ）を替えるには、高額な費用がかかります。使用に支障がないか、保守状況はどうか、調査します。
耐震工事
現在の新耐震基準では震度6強～7程度の地震でも倒壊しないための構造が設定されていますが、それを満たしていない物件もまだまだ存在しています。特に旧耐震基準（1981年までの建築確認）の物件は要注意です。
不動産投資にメリットがあるとしても、不具合を把握せずに物件を買ってしまうのでは、投資のスタート地点から失敗していると言わざるを得ません。物件購入に先立って、信頼できる業者に依頼して建物デューデリジェンスを行うのが、不動産投資の鉄則だと言えるでしょう。
