アパート経営は相続税対策になる……という話を聞いたことがある方は多いはずです。ではなぜアパート経営をすることが相続税の節税になるのでしょうか。また相続税対策になる物件と、ならない物件があることをご存知でしょうか。相続税対策としてのアパート取得、アパート経営のポイントについて解説します。
アパート経営で相続税対策になる理由
アパート経営が相続税対策に役立つ仕組みを理解するには、資産を現金で所有する場合と、不動産で所有する場合との違いについて知る必要があります。
相続税や贈与税を評価する際の基準となる路線価のことを「相続税路線価」と呼びます。これは毎年、国税庁が路線価図および評価倍率表から構成される「財産評価基準書」によって価格を公表するもので、路線価とは宅地が面する道路（路線）に設定された標準的な土地の価格のことです。
この相続税路線価は、一般的に土地の実勢価格（取引の際の価格）＝時価の7～8割となります。そのため、現金で持っているより、土地と建物という形で持っていたほうが相続税額は少なくなるので、現金を土地に換えるだけで節税になるというわけです。 そして注目すべきは、これは資産の実際の価値が下がるわけではなく、単に資産の評価が下がっているだけだということです。
その土地に建てられた建物がアパートなどの収益物件だと、土地が「貸家建付地」の扱いとなります。貸家建付地は所有する土地にアパートやマンション、貸ビルなど賃貸用の建物を建てて他人に貸している状態の土地のことです。 この貸家建付地は所有者が自由に使用することができないため、大きく評価が下がりますが、そこに入居者が存在していれば、評価はさらに低下します。すると全体として、現金で所有する場合に比べて、資産の評価は4～5割もダウンすることになるのです。
この資産の「実際の価値と評価とのギャップ」を利用するのが、収益物件による相続税対策の基本的仕組みになります。
相続税対策になる物件とは？
上記のことを踏まえると、相続税対策になる物件とは、相続税評価額と時価とのギャップが大きい物件ということになります。
具体的には、都心部の物件がこの条件に当てはまると言えるでしょう。もともと地価が高い都心部の物件は、路線価と時価の間に大きな乖離があるためです。
例えば、個人で現金5億円の資産があり、この現金で東京都心部の時価3億円の賃貸物件を購入したとします。現金3億円が不動産に換わるわけですが、こうすることによって、相続税の評価額は半額程度に下がる可能性があります。 つまり、3億円の現金をこの収益物件に換えるだけで、相続財産が1億5,000万円減額するということです。最高税率の人であれば相続税は評価額の55％なので、節税額はおよそ8,250万円となります。
相続税対策にならない物件とは？
逆に地方の物件は、相続税評価額と時価とのギャップはごくわずかです。むしろ場合によっては路線価のほうが時価よりも高いケースさえあります。
そのため、地方物件は相続税対策には向かないと言えます。相続税対策として購入するなら都心部の物件を探すことをおすすめします。
個人で収益物件を取得すれば、相続の直前であっても、取得した時点で資産の評価減を図ることが可能です。相続税の負担を減らすためにアパート経営を活用するなら、これらのポイントをしっかりと押さえた上で、失敗のない効果の高い相続税対策を行いましょう。
