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借地権が付いている収益物件は投資対象となる?
2018年1月9日

借地権が付いている収益物件は投資対象となる?

借地権が付いている収益物件は投資の対象にならない……と思い込んではいないでしょうか。実はこうした物件は狙い目の投資対象となる可能性を秘めています。借地権付き収益物件に投資する際に知っておくべきポイントをご紹介します。

借地権が付いている収益物件は投資対象となる?

 

結論から言えば、借地権が付いている収益物件は十分に投資対象となります。むしろ、通常の物件に比べて利回りがおよそ2~3%高くなるのが借地権付き物件の特徴です。立地に恵まれていることも多いので、その他の条件が合って融資が付くなら狙い目の物件となります。

 

そもそも借地権とは、「地主から土地を借り、その土地に自己所有の建物を建てて使用できる権利」のことです。 もっと簡略化すれば「他人の土地に建物を建てられる権利」です。登記できるのは建物のみですが、地主の許可があれば所有権と同じように「借地権付建物」として売買したり、アパートを建てて賃貸することも可能です。

 

借地法には旧借地法と、1992年に制定された新借地法の2種類があります。 このうち、旧借地法における旧法借地権の特徴は、借り手に与えられている権利のほうが土地を持つ者の権利よりも強くなっていることです。これを改め、借り手と地主の双方の便宜を図るよう改正されたのが新借地法です。

 

投資対象として特に注目したいのは、現在も残っている旧借地法に基づいた旧法借地権の物件です。

借地権付きの収益物件のデメリット

 

借地権付き収益物件にはいくつかデメリットもあります。最も大きな問題は金融機関からの融資が受けにくく、流動性に劣ることです。

 

金融機関が融資を渋る理由は、仮に地代の滞納などがあった場合、地主が借地契約を解除すると、すぐに担保を失うことになってしまうためです。

 

しかし、このハードルは次に紹介するような方法でクリアすることが可能です。実際に、借地権付き物件でも融資が行われるケースは数多くあり、融資さえ受けられれば競合が少なく、利回りが高い可能性も高いため、メリットの多い穴場的な物件となります。

融資を受けるための条件

 

借地権付き収益物件への投資目的で金融機関から融資を受けるには、ある条件をクリアする必要があります。 それは地主から金融機関に、「地代の滞納があった場合は金融機関に通知しなければならない」という内容の「承諾書」を提出してもらうというものです。地主が借地契約を解除するのは地代が滞納されたときが多いので、それにともなって金融機関が担保を失ってしまうこと避けるためのものです。

 

ただし、地主の中には絶対に承諾書に判を押さないという方もいます。一方で、地主が寺院という物件などは、ビジネスとして土地を貸すケースも多く、スムーズに取引ができる傾向があります。そのため、まずは地主の承諾を取ることができそうか見極めることが第一ステップとなるでしょう。

借地権付きの物件を買う場合の注意点

 

他にもいくつか、事前に確認しておくべきポイントがあります。

 

まず借地契約の内容の確認です。新借地法の定期借地権の物件の場合は更新ができず、契約満了時には更地で土地を返還しなければいけません。 この場合は借地期間の満了が近づくにつれ資産価値が減価し、売却も難しくなります。定期借地権の物件は資産形成には向かないと言えるでしょう。

 

契約期間と更新についてもチェックしましょう。旧借地権の物件では、更新料がかかるケースがほとんどです。 契約期間は、物件を取得するときに一旦リセットできれば理想的です。契約期間は木造で20年、RC造などの堅牢な建物で30年です。 また、更新料も物件によっては多額になるので要注意です。契約期間中に建て替えや売却をする場合は、地主の許可と建替承諾料、譲渡承諾料が必要になるのが一般的ですが、これも物件によって異なるので、契約内容をよく確認してください。

 

毎月、地主に支払う地代も、その額が投資に見合うものかどうか検証してください。借地契約書に金額が明記されている場合もあれば、固定資産税の何倍と表記されている場合もあります。一般的な額は固定資産税の3倍程度です。

 

借地権付きの物件は、融資を受けることさえできれば、積極的に投資する価値のある魅力的な物件です。ただし、売買契約の前には借地契約書の中身をしっかりと確認することが不可欠。内容が分からなければ不動産に詳しい弁護士や信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

 

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