銀行などの金融機関が融資の審査を行う際、判断材料の一つとされるのが物件の「担保評価」です。
融資金額は担保評価額とその他の要素によって判断され決定されます。
担保評価を含む、融資金額が決まる仕組みについて説明します。
担保評価とは
金融機関が不動産投資ローンなどの融資をするときには、万一、借り手が返済できなくなった際に確実に資金回収ができるよう、不動産を担保として設定するのが一般的です。
担保評価とはそうした融資において、金融機関が対象となる不動産に担保としての価値があるか評価することを言います。
担保評価によって決められた評価金額のことは、担保評価額と呼びます。
したがって担保評価とはその不動産が「いくらで売れるのか」を算出することを意味します。
高く売れる不動産は担保評価が高く、安くしか売れない不動産は担保評価が低いことになります。
担保評価で融資金額が決まる仕組みについて
金融機関による融資金額は、基本的に個人の属性と担保評価で決まります。
言い換えると、金融機関は「個人の属性×物件の評価（担保評価）」で融資の判断をします。
担保評価が高ければ金融機関は融資をしやすくなります。
なぜなら、融資したお金が返済されなかった場合には、担保不動産を競売などで処分して資金を回収できるからです。
担保評価額は、算定した時価（市場価格）に、金融機関ごとの掛目（担保などに対し時価よりも低く評価する比率）を掛けて算出します。
掛目はローンの種類や保障機関の有無によって、70パーセント程度に定められています。一般的に担保評価額は市場価格よりかなり低くなります。
ただし、金融機関がより重視するのは個人の属性です。属性とはローン申込者の年齢、性別、職業、年収、勤続年数、家族構成などに関する個人情報のことです。単純化して言えば、まず属性による融資金額の大枠があり、同時に担保評価額が算出されて
2つを突き合わせて実際の融資金額が決められます。この原則を知っておきましょう。
担保評価が低いと融資は出にくい？
金融機関は担保評価額の範囲内でしか融資をしないのでしょうか？ 答えはノーです。
確かに、担保評価額が低ければ融資金額は基本的に少なくなります。
しかし、物件の担保評価額を超える範囲の融資は「信用」で貸し出されます。信用は主に属性で判断されます。
たとえば1億円の物件を1億円の借入で取得したとします。金融機関の担保評価額が7,000万円だとすると、差額である3,000万円は信用での貸し出しということになります。
この信用による貸し出しの額は、申込者の属性によって変わります。
属性の中でも重視されるのは本人の年収です。オーナー社長の場合は本業の経営状況を見られます。具体的には売上や利益、内部留保などが判断材料とされます。
こうした属性によって、金融機関ごとに「いくらまで貸す」という額が決まってきます。
このことはよくコップの大きさに例えられます。属性が良い方は大きなコップ、属性が悪い方は小さなコップと判断されます。
コップの大きさによって水の入る量が違うように、借り入れの「信用」部分のキャパシティが属性によって異なるのです。
また、一般的に金融機関は、貸し出しを絶対額と信用枠の二つの基準で管理しています。貸し出しの絶対額とは現状でいくら融資しているかという額です。つまり残債です。
そして信用枠が、担保評価額とは別の、属性で判断される信用によって判断される額です。
融資金額が担保評価と個人の属性で決まる仕組みがお分かりいただけたでしょうか。
自分が不動産を購入するとき、どれくらいの融資を受けられるのかを知るときの参考にしてください。
