アパート経営を考えるとき、収益物件の名義を誰にするのか迷う方は多いはずです。
大きく分けて個人と法人、どちらにしたほうが良いのでしょうか。誰の名義にするのがベストなのかを考えてみます。
アパート経営における名義の種類
アパート経営において建物の名義人を誰にするかは重要な問題です。
選択肢としては、法人、個人、家族名義、資産管理会社名義などが考えられます。 名義人とは収益物件の取引主体のことです。
物件を法人で取得するか、個人で取得するかの選択はその目的によって判断する必要があります。
個人名義と法人名義で発生する税金
個人名義と法人名義ではそれぞれ発生する税金が異なります。それぞれの場合で見てみましょう。
個人名義
個人にかかる主な税金は所得税です。
所得税には所得が多くなればなるほど税率が高くなる累進課税が採用されています。なお、アパート経営で得た賃料収入は、ほかの所得と通算されて総合課税の対象となります。
法人名義
法人にかかる主な税金は法人税です。
法人税は比例税（課税標準の大小に関係なく同じ税率で課税する税）で、近年では削減傾向にあります。基本の税率は25.5％から23.4％に下げられました（平成28年4月1日以後に開始する事業年度の場合）。
名義は目的に応じて分けよう
ではアパート経営における名義はどのようにして使い分けるべきなのでしょうか。目的に応じた選択例を見てみましょう。
タックスマネジメント・経営安定化
アパート経営が本業で会社経営にしている場合は、タックスマネジメントと会社の経営の安定化を目的として法人名義にするのが魅力的な選択肢となります。
会社経営には波があり、利益が多く出ることもあれば赤字になることもあります。突発的に単年度で大きな利益が出るときは、法人名義で取得した収益物件の減価償却を大きく取ることで利益を圧縮し、税を繰り延べていくことができます。最終的には物件を売却する際に課税されることになりますが、法人にとって年度ごとに手元に残るキャッシュは事業運営上、非常に価値のあるものと言えます。
法人名義にすれば、このように収益物件の減価償却を活用して税金をコントロールし、節税しながら会社の経営安定度を高めることができます。
所得税の節税
個人名義で収益物件を取得するメリットは減価償却を利用して所得税の節税が可能になることです。
また、売却時には税率ギャップを利用して収益を得ることができます。 個人の場合、収益物件からの賃料収入は、ほかの所得と通算された上で総合課税の対象となります。
最高税率の55%（地方税を含む）で考えると、仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば、節税効果はその55%である約275万円となります（厳密な計算によって数字は若干変わります）。
一方、収益物件の売却時の税率は分離課税です。また、収益物件を5年超所有したのちに売却する長期譲渡では、税率が20%（短期譲渡では税率約40%）となります。
すると、物件保有時の税率55%と比較して35%ものギャップが生まれることになります。
毎年の利益に対して55%の税率で節税できること、しかも売却時の利益に対しては20%の税率しかかからないのが個人名義にするメリットです。この税率ギャップを利用することで、大きな節税効果が得られて、利益も得られます。
長期や複数での物件取得
収益物件の売却を考えず、長期で賃料収入を得たいと考えるのなら、収入の低い家族（妻など）名義にするのが有利です。
低収入であればそれだけ税金を安く抑えられます。 また、複数の収益物件を保有するときは、目的に応じて法人と個人などに名義を分散することも考えられます。物件によって節税用、長期の副収入狙いなど目的を明確にし、それに合わせて名義も別にするというわけです。
アパート経営はまず目的をはっきりさせることが重要です。その上で名義をどうするかを考えます。最善の手は目的をどこに置くかで変わってくるということを覚えておきましょう。
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