一般的に、新築アパートは高い家賃が取れるので投資に有利というイメージがあるのではないでしょうか。
しかし、収益や資産形成のことを考えるなら、むしろメリットが大きいのは中古アパートの場合です。
新築アパート経営と中古アパート経営、それぞれのメリット・デメリットについて考えてみましょう。
新築アパートのメリット・デメリット
新築アパートを経営するメリットとしてまず挙げられるのは、自分の好きなデザインで設計し、最新の設備、間取りで建築した物件を売ることができることです。
自分の思ったような建物を造って売るというのは、実際に売れればそれだけ満足度が高くなるものです。
また新築は入居者に人気があり、新築というプレミアム価格（賃料）で客付けができます。銀行から長期間の融資を受けやすく、当面、メンテナンスなどのコストがかからないこともメリットです。
一方、デメリットもあります。まず取得時の利回りが低いこと、そのために純収入が少なくなるので回収が遅くなることが挙げられます。新築プレミアムで賃料を高く設定できたとしてもそれ以上に物件価格が割高なので、すぐに利益を出すことは難しいと割り切るしかありません。
また、完成まで時間がかかる、減価償却期間が長いため節税効果を得にくい、新築後数年で極端に賃料が下落する恐れがあるのもデメリットとなります。
中古アパートのメリット・デメリット
では、中古アパートのメリットはどうでしょうか。
まず重要なメリットは新築に比べて高利回りであることです。これは日本では中古の建物価格を低く見る傾向があるため、購入価格が安くなるためです。
利回りが高いということは、新築に比べて純収入を得やすくなります。その結果、投資回収が早く進み、原価が下がるため利益を得やすくなります。
ほかにも、購入後すぐに賃料が得られる、現在の状況から運営状況を読みやすい、減価償却期間が短く、効率的に節税できるといった点も見逃せないメリットです。
デメリットもあります。まず建物の修繕や設備の修理・交換などのコストがかかることです。また新築に比べると入居者からの人気はそれほど高くありません。
収益物件としてどちらを選ぶべきか
新築と中古、両者を比べてどちらを選ぶかは、何を求めて物件を取得するかによると言えます。
満足度が高いのは新築物件でしょう。しかし利益や資産形成という観点から考えれば明らかに中古物件のほうにアドバンテージがあります。
中古物件は高利回りで、オーナーチェンジで購入した場合は入手直後から賃料が得られます。新築プレミアム賃料はありませんが、逆にそのために賃料の下落幅は小さくなります。
また築年数に応じてキャップレート（還元利回り）は上昇しますが、新築が中古になるケースと比較すればその上昇幅はわずかです。賃料が下落せずキャップレートが上昇しないということは、収益還元法によって物件価格が下がらないことを意味します。
また、事前に十分に調査すれば運営状況が分かるためリスクを軽減でき、安定した収入の見通しがつきます。
もう一つ、出口戦略と呼ばれる売却時においても中古物件は有利です。新築の物件と違って、中古物件では物件価格に占める建物価格の割合が小さく、土地値の割合が高くなります。土地は減価しないため、売却時に大幅に値下がりする心配がありません。
不動産投資において十分な対価を得たいと考えるなら、中古アパートのほうが新築アパートよりも有利です。
新築か中古かで迷っているのなら、ぜひこのことを参考に検討をしてみてください。
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