不動産投資に関する情報を発信する人の中には、「不動産投資は儲からない」という主張をする人もいます。たしかに、不動産投資で悪徳業者に物件を掴まされたり、毎月赤字収支になったりしている人も存在します。
しかし、こうした失敗をしている方は不動産投資に関するポイントを押さえられていなかったり、不動産投資に関して勘違いをしたりしています。知るべきことを知っておらず、あるいは勘違いをしているせいで、不動産投資に成功できず（またはそもそも挑戦せず）に「不動産投資は儲からない」と言っているのです。
不動産投資は「ポイントを押さえることで儲かる」投資です。
この記事では、「結局、不動産投資は儲かるのか？儲からないのか？」とお悩みの方に向けて
- 「不動産投資は儲からない」と主張する人が勘違いしている6つのポイント
- 不動産投資で儲けられるかどうかの5つのポイント
これらについてお伝えします。ぜひ押さえるべきポイントを押さえることで不動産投資で利益を出してくださいね。
1.「不動産投資は儲からない」は本当なのか
世間には「不動産投資は儲からない」という主張をする方や、不動産投資をすることで逆に生活が苦しくなっている人がいるのも事実です。そうした方たちに共通するのは、「不動産投資に関して勘違いをしている」「プロの目から見るとありえないことをしている」という点です。
確かに不動産投資で詐欺にあったり失敗したりする人がいるのも事実ですが、不動産投資は「ポイントを押さえることで儲かる」投資法ということができます。実際に私たち武蔵コーポレーションのお客様も不動産投資を通じて家賃収入を得たり、節税効果を得ることに成功したりしています。
「儲からない」と主張する人は、ポイントを押さえれば、あるいは少し投資の勉強をしていればわかることを知らないで、「不動産投資は儲からない」と主張しているのです。
2章では、「不動産投資は儲からない」と考えている人が勘違いしている6つのポイントについて解説します。また、3章では具体的にどうすれば不動産投資で儲けられるのか、そのポイントをお伝えします。
2.「不動産投資は儲からない」と主張する人が勘違いしている6つのポイント
「不動産投資は儲からない」と主張している人は不動産投資に関していくつかの勘違いをしています。この章では、そうした方が勘違いしている点を6つ、お伝えします。
2.1.勘違い①「不動産は〇年後には価格が下落するから儲からない」
→不動産投資の利益は「キャピタルゲイン＋インカムゲイン」で考える。
1つ目は、「不動産は〇年後には価格が下落するから儲からない」という主張です。この主張の背景には不動産投資は値上がり益（キャピタルゲイン）を狙う投資だという前提があります。しかし、不動産投資はキャピタルゲインを狙う投資ではありません。
不動産投資は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と値上がり益（キャピタルゲイン）の総和で利益を判断します。ですが、キャピタルゲインを得られることは多くありません。値上がり益を得られることももちろんありますが、それを狙って投資をするのは賢明ではありません。
通常は、家賃収入と売却による損益を足して最終的に儲かったかどうかを判断します。
2.2.勘違い②「不動産を買ったら毎月赤字になる」
→物件の種類または選び方を誤っている。
「不動産を買ったら毎月赤字になる」という方は、投資対象とする物件の種類または選び方を誤っています。物件の種類としては、新築ワンルームマンション投資を選ぶと毎月の収支は赤字になることがほとんどです。新築ワンルームマンションは物件の価格が高く利回りが低いため、借入の返済により毎月の収支はほとんどの場合で赤字です。
また、物件選びを誤ることでも毎月の収支が赤字になってしまいます。例えば、駅から遠い物件・築年数が古くリフォームもされていない物件などは（そうした物件に強い管理会社に管理を依頼しなければ）入居者がつかず、毎月の家賃収入も手に入りません。毎月の家賃が入らずとも銀行に対する融資の返済はあるため、当然赤字になってしまいます。
2.3.勘違い③「広告に出ている利回りは嘘」
→表面利回りと実質利回りの違いを分かっていない。
「広告に出ている利回りは嘘」と主張する方は、表面利回りと実質利回りの違いを分かっていません。不動産投資の投資効率を判断する利回りには、表面利回りと実質利回りの2つがあります。
表面利回りは「物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値」で、下の通りに計算します。
一方で、実質利回りは「運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値」で、下の通りに計算します。
言うまでもなく、コストを考慮する実質利回りの方が表面利回りよりも低い数値になります。
一方で、収益用不動産の広告では、通常物件の収益性として表面利回りを掲載します。これは、実質利回りは投資をする方の融資の引き方や自己資金額など個々人の状況によって変化するためです。こうした表面利回りと実質利回りの違いを理解していないと、「広告に出ている利回りは嘘」という勘違いをすることになってしまいます。
表面利回り・実質利回りについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
2.4.勘違い④「良い物件は業者が押さえるから売りに出ない」
→業者にとって魅力的ではないが個人投資家には魅力ある物件も存在する。
確かに、業者が物件を抑えることも存在しますが、それでいい物件が市場に出ないということはありません。業者にとってはいい物件でない場合でも、個人投資家にとってはいい物件と言えることがあるからです。
業者は基本的に買取・再販を行うか、物件を別の投資家に仲介をすることで利益を得るために物件を探しています。目的が個人投資家とは異なるため、物件の良し悪し判断の基準も異なってくるのです。
また同じ物件でも、良い条件で融資を引けるか、管理運営の手腕次第でいい物件に変身させることも可能です。
例えば、経営者が本業で信金等と深い取引をしていれば普通の投資家では引けないような好条件の融資を引くことができます。あるいは、リフォームのノウハウを持っていれば全空室の物件でも満室稼働する物件に様変わりさせることができます。
こうしたことから、個人投資家でもいい物件を取得することができます。
2.5.勘違い⑤「悪徳業者に騙されてダメ物件を掴まされる」
→不動産会社の選び方を誤らなければ、ダメ物件は掴まされない。
「悪徳業者に騙されてダメ物件を掴まされる」という主張をする方も見かけますが、業者の選び方さえ誤らなければダメ物件を掴まされることはありません。
かぼちゃの馬車事件など、不動産投資業界におけるイメージは悪い印象があるかもしれません。そうした悪徳業者が存在するのは事実ですが、不動産会社の選び方を押さえておけば、ダメ物件を掴まされるようなことは回避できます。
2.6.勘違い⑥「不動産投資の節税効果は嘘」
→不動産投資による節税効果は減価償却を活用して得ることに気づいていない。
「不動産投資の節税効果は嘘」という主張をする理由は、「不動産投資で手出しを出すなどの損を被って、その結果として所得が抑えられているだけ」というものです。
こうした主張をする方は、不動産投資における正しい節税方法を理解していません。不動産投資では減価償却を活用することで、「実際の収支は黒字にしながら、会計上の収支は赤字にする」ことにより節税効果を得られます。税金計算上は（減価償却を考慮した）会計上の収支を用いるため、これにより本業の所得を圧縮し節税効果を得られるのです。
上記のような主張をする方は「実際の収支も会計上の収支も赤字」にすることが税金対策だと考えてしまっていますが、これは正しい節税ではありません。ただ損をしているだけです。
3.不動産投資で儲けられるかどうかの5つのポイント
ここまで、「不動産投資は儲からない」と主張する方が勘違いしている6つのポイントをお伝えしました。この章では、不動産投資でしっかり儲けを出せるか、はたまた儲けを得られないで終わってしまうかを分けるポイントを5つ紹介します。
3.1.ダメ物件を避ける方法を理解しているか
不動産投資において、儲からないという結果を避けるためには、ダメ物件を避ける方法を知っているかどうかが重要です。その物件がダメ物件かどうか、投資対象として最適な物件かどうかにはいくつもの基準があります。代表的なものは下記の通りです。
買うのを避けるべき物件のポイント
- 賃貸需要が明らかに低いエリアは候補から外す
- 確認済証がない等、違法建築物は候補から外す
- 殺人事件があった等、心理的瑕疵のある物件は候補から外す
買うべき物件のポイント
- 利回りが相場と照らし合わせて低すぎない、高すぎない
- 物件周辺に嫌悪施設が存在しない
- 内装のリフォーム率が低くない
この他のポイントについてはこちらの記事ですべて解説しています。こちらの記事の内容を踏まえれば、物件選びで失敗する確率を大きく下げられます。
3.2.不動産会社の選び方を知っているか
物件の選び方同様に、不動産会社の選び方についても抑える必要があります。業界には悪徳業者が一部存在するのも事実だからです。代表的なポイントは次のような点になります。
- 10年以上の業歴があるか
- 100人以上の従業人がいるか
- グレードの高い事務所に入居しているか
これら以外の点については、こちらの記事で解説しています。ぜひご覧ください。
3.3.新築ワンルームマンション投資を避けているか
先ほど、2.3.にて「不動産を買ったら毎月赤字になる」という勘違いを紹介しましたが、新築ワンルームマンション投資を選ぶと「毎月赤字」が現実のものとなってしまいます。
新築ワンルームマンションは
- 価格が割高な物件が多い
- 利回りが低い
- 年月の経過に伴う賃料の下落が大きい
といったデメリットが存在します。
こうした欠点を補うものとして新築ワンルームでは「数年保有して売却すれば値上がり益が期待できる」という営業もありますが、不動産投資においてはキャピタルゲインのみに期待するのは得策ではありません。将来のことは未確定の部分が多く、また物件の価格は一般的に築年の経過に伴って下落する傾向にあるからです。
新築ワンルームマンション投資は避けるべきと言えます。
その他、新築ワンルームマンション投資についての詳細はこちらの記事で解説しています。
3.4.不動産投資の節税効果を正しく理解しているか
不動産投資を通じて所得税の節税を行いたい場合、不動産投資における節税効果を「正しく」理解しているかが重要です。
2.6.で紹介したように、「実際の収支も会計上の収支も赤字」にすることが不動産投資の節税効果だと考えているうちは、節税効果を正しく理解できているとは言えません。
不動産投資の節税は
①「減価償却費」という経費計上はできるのに実際にお金は出ていかないとても便利な経費を使い会計上の赤字をつくって、
② その赤字を給与所得にぶつけて所得を圧縮させる（＝「損益通算」）
この2点を踏まえて効果が発揮されるものです。つまり、「実際の収支は黒字のままで、会計上の収支だけ赤字にする」ことで節税効果を得るというのが正しい理解なのです。
不動産投資における節税効果や実際の取り組み方については、こちらの記事で解説しています。
年収3000万円以上の方であれば、こちらの記事の方がより分かりやすいでしょう。
3.5.不動産投資の勉強をしているか
2章に取り上げたような勘違いは、畢竟不動産投資に関する知識が不足していることが原因です。勘違いを避けるためにも、不動産投資に関する勉強は必須です。具体的には、下記のようなことを学ぶべきです。
- 不動産投資で得られる5つの効果
- 表面利回りと実質利回り
- 不動産会社を訪問する時の心構え
- 不動産投資で節税効果を得る方法
- 低金利で融資を受ける方法
- 出口戦略の3つのパターン
これらを含めて不動産投資に関する勉強知識については、こちらの記事ですべてまとめています。
4.おわりに
ここまで、不動産投資が儲からないと主張している方が勘違いしているポイントと、不動産投資で儲かるかどうかを決めるポイントをお伝えしました。不動産投資はポイントさえ押さえればしっかり儲けることのできる投資です。しかし、そのためには、不動産投資に関する確かな知識が必要です。
本記事でお伝えしたようなポイントの他、下記の書籍でも不動産投資で儲かるために必要な知識をお伝えしています。無料プレゼント中ですので、ぜひお申し込みください。
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