マンション経営のメリットとは?1棟と区分の違いも解説

「マンション経営ってよく聞くけど、実際どうなの?」
「たしかに資産運用は必要だと思うけど、リスクが大きい投資はあまり気乗りしない」

このようにお考えのあなたは、リスクとリターンをしっかりと考えて投資方法を吟味できる人だと思います。

マンション経営のメリットとデメリットを理解し、ご自身に合った資産運用方法が何なのかを判断していただければ幸いです。


1.マンション経営全体のメリット

マンション経営のメリットは大きく分けて以下の2つがあります。

「安定的な家賃収入を得られること」
・・・賃貸経営での主な収入は、毎月得られる家賃となります。他の投資方法と比較しても、毎月安定して収入が得られるというものは多くないのです。

「価格の変動が少ないこと」
・・・マンション経営は、住居用の建物を利用した投資方法です。住環境は人間にとって不可欠なものですので、景気の変動があったとしても賃貸需要が急激に下落することは考えにくいです。

住宅系の不動産投資は、主に「マンション経営」「アパート経営」「戸建て経営」に分類されます。今回はこの中の「マンション経営」について話を進めていきます。

1.1.マンション経営は、安定的な家賃収入を得られる投資方法

マンション経営のメリットの1つ目は、安定的な家賃収入を得られる投資方法であるということです。ご存知の通りマンション経営は、物件に入居者を入れて家賃収入を得ることが大きな目的の一つです。

マンションのオーナーが得られる収入は、毎月の家賃と入退去時の敷金、礼金、契約更新時の更新料などがあります。所有するマンションの部屋数が多いほど、その収入は多く得られます。

1.2.価格の大きな変動が少ない

マンション経営のメリットの2つ目は、価格の変動が少ないことです。マンションの部屋は生活に必要な住居ですので、たとえ景気が悪くなったとしても賃貸需要が減りにくく、価格が暴落しにくいです。災害や殺人事件など大きな出来事がない限り、家賃が急激に下落するリスクは少ないでしょう。特に人口の集中しているエリアの物件を購入した場合は、常に高い賃貸需要を維持することができます。

【ただし】
新築のマンションを購入した場合、入居者からの需要が大きいため家賃は高く設定することができますが、その後の家賃の下落幅は大きくなってしまいます。

逆に中古マンションを購入した場合は、家賃が既に下がり切っていることからそれ以上下落するということはそうありません。下記のグラフをご参照ください。安定した家賃収入を得たい方は、中古マンションを購入することをおすすめします。


2.マンション経営のメリットを最大限に享受できるのは、手間のかからない副業がしたい人

前提としてマンション経営は、手間のかからない投資方法です。株式投資などでは、ご自身で値動きを確認したり、購入や売却のタイミングを見極めたりしなければいけません。一方でマンション経営では、購入後の物件管理を外部の業者に委託することができるため、本業で忙しい方にはおすすめの投資方法です。

一般的にマンション経営で必要になる業務には、主に以下のものがあります。

・清掃
・家賃の集金
・入居者対応(クレームなど)
・入退去の手続き

これらの業務は、マンションを経営していく上では必須のものですが、これらをすべてご自身で行おうとすると、かなりの手間と時間がかかってしまいます。しかしこれらは管理会社にすべて任せてしまえば、あとは定期的に管理会社との連絡を取るだけで完結できます。

そのため本業が忙しい会社員の方や経営者の方、医師の方などにおすすめの投資方法と言えます。


3.マンション経営には1棟マンション経営と区分マンション経営がある

マンション経営の種類は大きく分けて、1棟マンション経営区分マンション経営があります。それぞれどんな違いがあるのでしょうか。この章では、1棟マンション経営と区分マンション経営のメリットについて解説します。あなたにメリットがあるのはどちらなのか、ご自身で当てはめながら読むことをおすすめします。

3.1.【効率的、安定的に家賃収入を得たい方へ】1棟マンション経営のメリット4

まずは、1棟マンション経営のメリットをお伝えします。1棟マンション経営のメリットは以下の通りです。

・部屋数が多いため、家賃収入が多く得られる
・空室リスクが低い
・資産価値が高い

部屋数が多いため、家賃収入が多く得られる

1棟マンション経営のメリットとして、部屋数が多いことが挙げられます。区分マンション経営と1棟アパート経営と比較すると、1棟マンションでは部屋数の多さがそのまま家賃収入の多さになります。大きな規模で不動産投資をしたいと考えている人は、区分マンションを複数室購入するよりも効率的に家賃収入を得られます。

空室リスクが低い

1棟マンションは、空室リスクが低いです。マンションは、アパートや戸建てと比較して、駅が近く、良い立地に建設されるケースが多いです。またマンションの構造は鉄筋コンクリート造、鉄骨造などがほとんどで防音性に優れており、オートロックやモニター付きインターホンなどが設置されており、セキュリティ面がしっかりしているため、特に女性の方には人気と言えるでしょう。これらの理由から、マンションの賃貸需要は比較的安定して高く保つことができ、空室リスクは少ないのです。

資産価値が高い

資産価値が高いのも、1棟マンション経営のメリットです。区分マンション経営との比較になりますが、1棟マンションを購入すると、その分だけ土地も所有することになります。建物は、経年劣化によって資産価値が下がってしまいますが、土地には経年劣化するという概念がないため、土地自体の価値は維持することが可能です。そのため資産価値に重きを置くのであれば、1棟マンション経営をおすすめします。

このようなメリットから、1棟マンション経営は以下のような方におすすめです。

・効率良く、安定的に家賃収入を得たい方
・資金に余裕がある方
・資産価値を重視する方

3.2.【手軽な資金で不動産投資を始めたい方へ】 区分マンション経営のメリット3

先に申し上げると、節税や資産形成の観点から区分マンション経営はおすすめできません。しかし、区分マンション経営のメリットもお伝えした上で、どの不動産投資を選ぶか検討することも大切です。ここからは区分マンション経営のメリットについてお話していきます。

・融資が出やすい(新築物件の場合)
・1棟マンションに比べて価格が安い
・管理の手間がかからない

融資が出やすい(新築物件の場合)

区分マンション経営のメリットの一つとして、融資が出やすいことが挙げられます。ただし、融資の出やすさに関しては新築のみに言えることです。新築区分マンションは機能性やデザイン性に優れているため入居が決まりやすいといった点が、融資の通りやすさに繋がっています。法定耐用年数を超えた中古、築古の区分マンションは入居が決まりにくい、修繕費がかさむといったマイナスポイントがあるため、融資を受けることが難しい傾向にあります。

1棟マンションに比べて価格が安い

1棟マンションに比べて価格が安いということも、区分マンション経営のメリットです。1棟マンションの購入価格と比較して安いというのは言うまでもないことですが、少ない額でも手軽に始めやすいというのが、区分マンション経営の特徴と言えます。

管理の手間がかからない

管理の手間がかからないことも、区分マンション経営のメリットです。1棟マンションでは、建物全体とその敷地を所有していることになるため、その全体を管理する必要があります。逆に区分マンション経営では、基本的にマンションの管理組合が共用部の管理をすることになります。なるべく時間と手間をかけたくない方には向いているでしょう。


4.メリットだけではない、マンション経営のデメリット

3章では、1棟マンション経営と区分マンション経営のメリットについてお話ししてきました。しかし、どの不動産投資方法で資産運用するにしてもそれぞれの方法にメリットとデメリットがあります。4章では1棟マンション経営と区分マンション経営のデメリットについてお伝えしますので、メリットとデメリットを照らし合わせて、ご自身に合った不動産投資方法を判断しましょう。

4.1.1棟マンション経営のデメリット

1棟マンション経営のデメリットは大きく2つあります。

・減価償却費を大きく取れないため節税には向かない
・建物維持費、修繕費が高い

減価償却費を大きく取れないため節税には向かない

あなたが高い税金に悩まされ、節税を望んでいるのであれば、1棟マンション経営はおすすめできません。なぜなら1棟マンションの構造はRC造(鉄筋コンクリート造)、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)、S造(鉄骨造)がほとんどです。1棟マンションに使用される構造は、法定耐用年数が長く、減価償却費を取って節税したい方には向きません。

マンションの構造についてはこちらの記事をご確認ください。
RC造ってどんな構造?S造、SRC造、木造、それぞれの違いを解説

構造ごとの法定耐用年数は、下記の表の通りです。

あなたが減価償却を利用した節税に取組みたい場合、法定耐用年数の長い構造のマンションでは1年で経費として計上できる減価償却費が小さくなってしまうため、効率的に節税をすることが難しくなってしまうのです。

【法定耐用年数を超えていない場合の減価償却期間の求め方】

【法定耐用年数を超えている場合の減価償却期間の求め方】

【1年間に計上できる減価償却費の求め方】

建物の法定耐用年数と減価償却費について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
建物の法定耐用年数とは?構造別の年数一覧と減価償却費の計算ツール

建物維持費、修繕費が高い

1棟マンションは、区分マンションと比較した際、建物維持費や修繕費が高額になることがデメリットとなります。1棟マンションと区分マンションの希望と所有範囲を考えると当然ではありますが、1棟での所有になると、所有することになる部屋数が多く、廊下やエントランスなどの共用部、エレベーターや貯水槽などの設備にも、定期点検などの維持費や修繕費がかかってきます。

4.2.区分マンション経営のデメリット

区分マンション経営のデメリットは大きく3つあります。

・空室リスクが大きい
・管理の権限が小さい

上記のデメリットについて詳しくご説明します。

空室リスクが大きい

区分マンション経営のデメリットの1つ目は、空室リスクが高いことです。例えばあなたが区分マンションを1室購入した場合、部屋に入居者がいれば家賃収入を得られます。しかし、その部屋に退去者が発生した場合、次の入居者が決まるまでの間の家賃収入はゼロになってしまいます。1棟マンション経営であっても、退去者が出て空室になるのは避けられませんが、例えば130室のマンションの中で、数室の空きがあったとしても、家賃収入がゼロになるわけではありません。区分マンション経営では、空室リスクを分散させることができません。

利回りが低い

区分マンション経営のデメリットの2つ目は、利回りが低いことです。区分マンション経営をされる方の多くは駅の近くや都心に物件を購入します。人気のある東京23区では、35%の利回り相場です。そこからローンの返済や運営にかかる管理費用を引くと、キャッシュフローを得るのが難しく、最悪の場合は赤字になってしまいます。

所有物件のキャッシュフローが回っていなければ、追加で物件を購入しようと思っても、金融機関から融資を引いてもらえない恐れがあります。そのため、物件を売却しない限りご自身で赤字を抱え続けるという事態になりかねないのです。

管理の権限が小さい

区分マンション経営のデメリットの3つ目は、管理の権限が小さいことです。管理の権限の範囲については、区分マンション経営と1棟マンション、アパート経営の大きな違いの一つです。先ほど区分マンション経営のメリットでお伝えしましたが、区分マンションの場合、管理はマンションの区分所有者によって構成される管理組合が、会議等によって管理や建物維持の方向性について協議することになります。1棟アパートや1棟マンションでは、オーナーの権限である程度自由にそれらを決めることができるのですが、区分マンションの場合は管理の権限が小さく、部屋を購入したとしても自由に経営ができないといったデメリットがあります。

区分マンション経営のデメリットをお伝えしてきましたが、当社にご相談に来られるお客様の中には区分マンションを購入したけれど、経営がうまく回らない、挽回のために次の物件を購入しようとしても持っている区分マンションの赤字のせいで融資が付かない、といったお悩みを抱えておられる方が大変多いです。

区分マンションは必要な資金も少なく手軽に始められる不動産投資として多くの方が始めますが、その分リスクも大きいです。その先の経営や不動産投資プランを考えた上で判断するべきでしょう。

区分マンション経営をおすすめできない詳しい理由はこちらの記事でご確認ください。
なぜワンルームマンション投資はやめろと言われるのか?


5.まとめ~メリットとデメリットの両方を理解することが大切~

いかがでしたでしょうか。今回は、マンション経営のメリットを、区分マンション経営や1棟アパート経営と比較しながらお伝えしました。それぞれにメリット、デメリットがあるため、購入される方の状況やライフスタイルに合わせて物件を選ぶことが大切です。

インターネット上に出ている情報や、信頼できない不動産投資会社の営業トークを鵜吞みにせず、自分自身で比較検討を行い、不動産投資方法を選びましょう。

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