開業医こそ知っておきたい、不動産投資の4つの戦略的ポイント

「開業医が不動産投資って大変？」「開業医だからこそ活かせる強みは？」

武蔵コーポレーションには毎月100名以上の「収益不動産を取得したい」方からご相談をいただきます。その中には、ご自身でクリニックを経営される開業医の方もいらっしゃいます。

本記事では、開業医の方が不動産投資を成功させるため、また本業に集中しながら節税や資産形成に取り組むためのアドバイスを4つまとめました。開業医だからこそ活かせる強みを踏まえ、不動産投資を検討する際の参考にしていただければ幸いです。

1.なぜ開業医こそ不動産投資をするべきなのか

「忙しすぎて、投資なんてとても…」

そう感じている開業医の方は少なくありません。しかし実は、医師という職業は不動産投資にとても適しています。

高い信用力によって融資が受けやすく、資産形成の手段としても大きな可能性を持っています。また、高所得ゆえの節税対策や、将来の家族への資産継承の観点からも、不動産投資は非常に効果的な選択肢のひとつです。

この章では、開業医が不動産投資に取り組むべき理由を、3つの視点から整理してご紹介します。

1.1.節税・相続・万が一への備えになる

開業医の方にとって、不動産投資は次のような複数の課題を解決できる手段です。

所得税・住民税などの重い税負担への「節税」

高所得である開業医の方は、所得税・住民税を合わせて50％近い税率がかかるケースも珍しくありません。努力して収入を増やしても、その多くを税金で持っていかれることに疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

ここで不動産投資の出番です。特に築古の一棟物件を購入することで、大きな減価償却費を経費として計上できるため、課税所得を圧縮し、税負担を軽減できます。また、不動産所得が赤字になった場合には、本業で得られた所得と損益通算が可能です。

税金は「払わない」ことはできませんが、「コントロールする」ことはできます。不動産投資は、開業医の高い所得を合法的に守る節税戦略として非常に相性が良いのです。

 築いた資産の評価を抑える「相続対策」

医業によって築いてきた資産は、将来的にご家族に引き継ぐことになります。その際の大きな壁が「相続税」です。とりわけ、現預金や株式などの“現金資産”は評価額がそのまま課税対象になるため、税額が重くなりがちです。

一方で、収益不動産は賃貸物件としての特性により、相続税評価額が実勢価格よりも大幅に低くなるという特徴があります。さらに、「貸家建付地評価」や「借家権割合」などの評価減の特例が適用できることで、資産全体の圧縮が可能になります。

結果として、現金で1億円残すよりも、賃貸不動産として1億円分を保有していた方が、相続税評価は抑えられ、税額も軽減されるのです。

不動産経営による相続対策についてはこちらの記事をお読みください。

万が一に備える「副収入」としてのリスクヘッジ

開業医の方の多くは、自身の体が動かなくなればクリニックの収入も止まってしまうというリスクを抱えています。実際、病気やケガなどで一時的に診療ができなくなった際の経済的影響は小さくありません。

そのため、「自分が働かなくても毎月安定して入ってくる“ストック型の収入”」を得ておくことは、万が一に備えたリスクヘッジとして非常に有効です。

不動産投資による家賃収入は、医業とは独立して発生し続けるため、生活費の補填、スタッフ給与の継続、ローン返済のサポートなど、非常時の「スペアタイヤ」としての役割を果たしてくれます。

このように、不動産投資は「税金対策」だけでなく、「家族を守る仕組み」「万が一への備え」としても効果的な選択肢です。医師という専門職だからこそ直面する経済的な課題に、実務的かつ長期的な視点から応えてくれる投資、それが不動産なのです。

1.2.開業医という職業を活かしやすい

不動産投資においては、職業・年収・信用力といった「投資家の属性」が、融資の可否や条件を大きく左右します。開業医は、金融機関にとって非常に信用力が高い職業であり、審査がスムーズに通りやすく、好条件の融資を引き出しやすい属性です。

具体的には、以下のようなメリットがあります。

高い割合での融資やフルローンの実現可能性が高い

開業医は年間2,000万円以上の安定した事業所得があるケースが多く、銀行から見ても「返済に不安がない属性」と評価されやすいです。

そのため、高い割合での融資やフルローンなど、自己資金を抑えた融資提案が受けやすいという特徴があります。

「資産形成のスピードを加速したい」「現預金を手元に残したい」と考える開業医にとって、この融資条件の良さは大きなメリットです。

金利・融資期間で優遇される可能性がある

不動産投資ローンでは「融資期間が長い＝毎月の返済額が小さくなりキャッシュフローに余裕が出る」「金利が低い＝総返済額が抑えられる」という点で、条件は非常に重要です。

開業医のように職業としての継続性・信用力が高い方は、35年などの長期間融資や、金利1％台といった低金利での融資が認められることもあります。

このような優遇条件を活かすことで、投資の収益性・安全性の両立が実現できるのです。

すでにある金融実績が後押しになる

すでに開業している方であれば、医療機器のリース契約や運転資金の借入など、地元の信用金庫や銀行との取引実績があるケースが多いでしょう。こうした実績は、銀行との信頼関係の証拠であり、新たな融資（＝不動産投資ローン）を申し込む際にも好材料として働きます。

特に「本業で取引のある金融機関との関係性を活かして同じ銀行で不動産融資を組む」ことができれば、審査のスピードも早く、条件交渉もスムーズに進む傾向にあります。

このように、開業医という職業自体が“金融的な信用資産”となり、投資のスタートラインを有利にしてくれるのです。

1.3.多忙な開業医でも手間をかけず資産運用ができる

不動産投資は、「日々の値動きに張り付く必要がない」「一度仕組みを作れば手間がかからない」といった点から、“本業が忙しい人ほど向いている”投資の一つと言われています。開業医の方にとってもこれは同様で、むしろ医療と経営に集中しながら取り組める数少ない資産運用の選択肢と言えます。

不動産投資が「手間のかからない資産運用」と言われる理由

毎月安定した家賃収入が入ってくる：市況の変動に左右されにくく、株やFXのような短期的な価格変動に一喜一憂せずに済む

建物・入居者管理を外部に委託できる：家賃の回収、クレーム対応、修繕などは管理会社が代行。オーナーが直接動く必要はなし

物件選びや融資交渉もプロに任せられる：相談から契約、引き渡しまで一貫してサポートする会社を選べば、業務負担は最小限

このように、「運用の仕組みさえ整えば、あとは管理会社と税理士に任せるだけ」というのが、不動産投資の強みです。

実際の開業医の声：「不動産投資にかける時間は月に1時間もかかっていない」

当社で物件をご購入された開業医のお客様も、不動産投資の効率にご満足いただいています。

「私の実務という意味では、月に1時間未満ですね。送っていただくレポートを確認し、必要な時だけ担当者と連絡を取る程度で済んでいます。年末の確定申告書類もまとめてPDFで届くので、税理士に渡すだけ。本業には全く影響していません。」

このように、「運用にかける時間」はほぼゼロに近く、本業や家庭の時間を一切犠牲にせずに済むという点は、多忙な開業医にとって非常に大きな魅力です。

2.実際に取り組んだ開業医のリアルな事例

不動産投資に興味はあっても、「本当にうまくいくのだろうか？」「自分のような忙しい開業医でも運用できるのか？」と感じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

ここでは、実際に武蔵コーポレーションを通じて物件を取得された開業医の方々の事例をご紹介します。節税を目的とした投資戦略から、将来への備えとしての不動産活用まで、それぞれの想いが詰まったストーリーです。

2.1.事例①整形外科クリニックを経営する50代のお客様の声

子供たちもいるし、いつまでも自分たちがずっと仕事ができるかどうかも分からないので何か資産運用しようかなと思っていました。知り合いの人たちは大体みんなFXとか株とかそういうのしているのですけども、そういうのはちょっと良く分からないし、こまめにデータを見るっていうのもできないので、大体任せておいていい不動産投資がいいかなと、自分には合っているかなということで選びました

また、医師である自分の手が動かなくなれば、病院の事業そのものが止ってしまうというプレッシャーを抱える開業医の方も多くいらっしゃるでしょう。

実際に当社で物件を購入された開業医のお客様も、ご自身のクリニックで働くスタッフやご家族を守らなくてはというプレッシャーと、経営に対する漠然とした不安を感じていたとお話ししてくださいました。

2.2.事例②歯科クリニックを経営する40代のお客様の声

小さなクリニックをやっているのですけれども、事業がある程度うまくいってきたときに、小さいクリニックの院長だと、どうしてもエースで4番みたいな。そして、監督もやる。週末はグラウンド整備もやるみたいな状況になっていました。そういう状況で一生懸命やってきたんですけど、自分に何かあったとき、自分の生活基盤、家族、それから大事なスタッフが路頭に迷うようなことがあってはいけないなっていうので、副収入があることの大事さを感じていました。それと一生懸命仕事をしていると、やっぱり税金の悩みが非常に大きくなってきます。”これだけ働いて、たったこれしか残らないのか”みたいな状況が続いて。そういった中で一つ、不動産事業といったものを自分の中で意識しました。

医療、経営、マネジメントもしなければならないという忙しさとプレッシャーの中、クリニックの経営を黒字にしないといけないという責任もあるということが、言葉の端々から伝わってきます。スタッフやご家族、そして自分自身を守るために、副収入として不動産投資を決意される開業医の方が多いです。

3.開業医が不動産投資で成果を出すためには築古一棟がおすすめ

不動産投資を検討するうえで、「どんな物件を選ぶか」は成果を左右する重要な要素です。中でも開業医のような高所得者にとっては、単なる家賃収入だけでなく、節税（税金対策）としても効果のある物件を選ぶことが、収益性に大きな差を生みます。

そこでおすすめしたいのが「築古の一棟アパート・マンション」です。

3.1.築古一棟は「大きな減価償却」で所得圧縮できる

開業医の方に築古一棟物件をおすすめする背景はやはり、その節税効果です。

開業医の方は、年収が2,000万円を超えるなど高収入であるケースが多く、それに伴い所得税・住民税の税率も上がっていきます。その一方で、不動産収入が発生した場合、その利益は本業の所得に加算されて課税されるため、物件の選び方を間違えると税負担が重くなるリスクがあります。

たとえば新築一棟や区分マンションなどを選ぶと、建物の耐用年数が長いため減価償却費が少なく、家賃収入の多くが課税対象になってしまいます。

一方、築古の一棟物件は耐用年数を超えているケースが多く、木造であれば最短4年で減価償却ができるため、課税所得を圧縮することが可能です。

【築古一棟物件による節税の仕組み】

3.2.収益性の面でも築古一棟が有利

築古物件は新築と比べて物件価格が抑えられているため、利回りが高くなりやすい傾向があります。築古といっても「古くてボロボロ」というわけではなく、リフォームやメンテナンスが施された再生物件であれば、入居付けも安定し、長期保有にも適しています。

さらに一棟物件であれば複数戸からの家賃収入により空室リスクも分散され、一定の空室や修繕費が発生しても収支が安定しやすいのが特徴です。

ご属性や資金の関係で、区分マンションは購入できるが一棟物件は購入できないという方は多くいらっしゃいます。開業医のように収入が高くなりやすい方だからこそ、そのご属性を活かして比較的規模が大きく効率的に収益が得られる一棟物件を購入することをおすすめします。

4.本業を支える投資を成功させるために、パートナー選びは重要

開業医として日々多忙なスケジュールの中で、資産形成まで手を回すのは決して簡単なことではありません。それでも、税負担の軽減や家族・スタッフの将来を見据え、「本業に影響を与えずに成果を出したい」という想いから不動産投資に取り組む方が年々増えています。

その成功のカギを握るのが、「信頼できる不動産パートナーの存在」です。パートナー次第で、不動産投資は“手間のかからない仕組み”に変わり、パートナーと共に収益性を最大化させる不動産投資が実現できるでしょう。

これを実現するには、物件選定から購入、融資手配、入居者募集、建物管理、さらには出口（売却）や相続対策まで、一気通貫で対応できるプロフェッショナルの支援が不可欠です。

とくに多忙な開業医の方からよくいただくご要望は次の通りです。

こうした対応力を備えた不動産会社とパートナーを組むことで、投資家である自分の「労力・判断負荷・時間」を大幅に削減できます。

「物件を売って終わり」ではなく、投資の運用や出口まで支援してくれるパートナーであれば、不安を最小限に抑えつつ、着実な成果を目指すことができます。

まとめ

本業が忙しく、手が回らない。節税や資産形成に興味があるが、何から始めたらいいかわからない。将来や家族への備えとして真剣に考えたい。

こうしたお悩みをお持ちの開業医の方は、まずは無料相談をご利用ください。武蔵コーポレーションでは、経験豊富なコンサルタントが開業医の方のお悩みに寄り添いながらご提案をさせていただきます。