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管理会社が語る!エリア別賃貸需要最前線(千葉県版)Vol.1NEW
平成30年11月05日

管理会社が語る!エリア別賃貸需要最前線(千葉県版)Vol.1

これまで7回にわたって埼玉県を中心に紹介した本稿ですが、今回は初めて千葉県の賃貸需要についてご紹介します。当社は埼玉県を中心に関東エリア全体で物件を管理しておりますが、千葉県においては現在、185棟1,626戸の管理をしており、入居率は96.60%(※H30.10.25現在)となっています。

 

不動産投資をする上で入居率が重要なのは言うまでもありませんが、千葉県は入居率を高めることができる要素が存在するエリアが多数あり、ポイントをおさえることで長期にわたって入居してもらえる需要が高いエリアです。

 

今回は千葉県の中心地である千葉市中央区の客付け方法と繁忙期前だからこそ意識したい、長期入居に向けた当社の取組みをご紹介します。

 

千葉市中央区は人口約21万人と千葉市の中でも最も人口が多い県庁や市役所など行政機関が集中する千葉県の中心エリアです。一方で中心地から離れると閑静な住宅街があり住みやすい街といわれます。

 

また商業施設や大学が存在する若者の多い地域でもあります。都内へのアクセスも良く、東京駅までは42分で到着できるにもかかわらず賃貸物件の平均賃料は東京23区の半額程度と好条件のエリアといえます。

 

駅から離れた物件は都内仲介様からの客付けが効果的!

千葉県の中心である千葉市中央区は主要駅周辺の物件や駅から近い物件の入居付けは条件の設定さえ間違えなければある程度の入居は見込めます。

 

しかし、全てのオーナー様が駅近で入居付けに困らない物件ばかりを所有しているわけではないと思います。当社で管理する物件の中にも比較的駅から遠く賃貸需要の低いエリアの物件が多くございます。しかし、だからと言って空室が多いかというとそうではありません。

 

入居付けが厳しいと考えられる中央区の駅から遠い物件をどのように成約しているかというと、都内仲介様からの客付けになります。駅から遠い物件になると、人気も少ないため物件周辺の仲介様は客付けが難しく極端にお客様の数は減ってしまいます。

 

しかし都内仲介様になると店頭にやってくるお客様は「千葉市内」や「都内にアクセスの良い場所」というような広いエリアで物件を探し、初期費用や家賃を抑えたいという方々が中心になります。そのお客様に対し駅からは少し離れていても、家賃や初期費用を抑えたいというニーズにあった紹介ができればスムーズな成約につながります。

 

しかし、ここでポイントになってくるのは都内仲介様に紹介いただけやすい募集条件を設定するということです。家賃が適正であることはもちろん初期費用が5万円以下のキャンペーンを実施したり、仲介業者様に支払う報酬を準備したりする必要があります。

更新前の架電で入学シーズンに募集し学生需要を取り込む!

中央区は淑徳大学をはじめとして大学や専門学校が多く、学生がメインターゲットとなります。入学シーズンである2,3月は賃料条件に問題がなければ、学生の客層を取り込み客付けもスムーズに行えます。

 

しかし、一方で学生以外の客層を取り込むことが厳しいため、入学シーズンを外して募集してしまうと長期空室になる可能性があります。

 

 

そこで当社では、入学シーズンに募集することを目的に、3月に更新を迎える既存入居者様に向けて4ヶ月ほど前の11月から12月にかけてお電話をしております。

更新時期を迎える前に、契約を更新するつもりか、解約を検討しているかお伺いします。解約検討中の方の場合、残りの期間の家賃をサービスする代わりに早期の解約をしていただき、入学シーズンに次の入居者様の募集に間に合わせています。

 

また、更新の際に気分転換や住む地域を変えたいなどの理由による解約を防止することにも繋がり、解約申込前に架電をすることで退居希望者がいたとしても更新料の減額等を交渉することで解約を防止することもできるかもしれません。

実際に当社でも解約防止の実績があります。長期入居をして頂くことにより、募集に際しての原状回復費用や広告料の削減も見込めます。

 

早期客付けには、その市場の客層を把握し客層に合わせた施策を行うことが必要不可欠です。当社では仲介業者様にヒアリングを行うことで、市場の客層を把握しその客層に合わせた施策を行っています。

本稿に該当する物件をお持ちの方や類似する物件をお持ちの方はぜひお試しください。

 

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