前回に引き続き本稿でも埼玉県をご紹介させていただきます。今回はアクセスも駅周辺施設も非常に便利な草加市の賃貸需要についてお伝えします。
草加市とはどんなエリアなのか
草加市は江戸時代に宿場町として栄え、草加煎餅や東洋一のマンモス団地で知られる旧草加松原団地などで知られています。
隣接する自治体としては川口市、越谷市、三郷市、八潮市、吉川市、東京都足立区があり、都心から20km、首都圏への通勤に非常に便利なエリアとなっております。
人口は約24万人と、埼玉県内の市町村区の中では6番目に多くなっています。
東京メトロ日比谷線の相互直通運転(昭和63年開始)と半蔵門線・東急田園都市線との相互直通運転(平成15年開始)により都心への交通利便性が格段に向上しました。
これにより、東京に通勤・通学する方が多く、草加市内には広範に住宅地が広がっています。
自動車交通網も格段に向上し、草加市南北を結ぶ国道4号に加えて、東京外環自動車道やその高架下にある国道298号も開通したことで南北東西への自動車での移動が容易となりました。
草加市の管理戸数・入居率
当社の草加市における管理戸数は173戸、入居率は93.6％となっており、単身者向けの物件を多く取り扱っております。
草加駅から徒歩10～20分の物件を多く取り扱っている一方でこの入居率を保っている理由として、PM型の幅広い客付け方法、
力のある仲介営業マンとの強い関係性、住みやすい部屋作りを徹底して行っていることが挙げられます。
ビジネスパーソン向け賃貸需要の見極め
草加市は恵まれた立地にあるおかげで、埼玉県に住みながら都心に通勤・通学するいわゆる「埼玉都民」が非常に多い地域でもあります。
したがって都心通勤のために草加市に引っ越しを考えるビジネスパーソンの需要が高いエリアとなっております。
その需要を取り込む大きな要素は2つあります。
1つ目に初期費用の安さが挙げられます。世帯収入のあるファミリーや、両親の仕送りのある学生はある程度の初期費用を確保することが出来ます。しかし単身サラリーマンとなると話は異なってきます。
首都圏1人暮らしの初期費用目安(リクルート住まいカンパニー「2015年度【首都圏版】賃貸契約者実態調査」)は敷金・礼金１ヶ月の場合だと平均33万8,360円ほどかかると報告されています。
オーナー様の中には、ある程度の初期費用を払えない人が住むのは心配と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
こと草加市においては30万円程の初期費用を払うことが出来るビジネスパーソンは極々わずかです。
初期費用で入居者属性にふるいをかけるという考えも必要ですが、入居付けスピードは圧倒的に落ちてしまいます。
「住宅補助」に注目する
一方で、都内通勤の一人暮らしのビジネスパーソンに対して住宅補助を出す企業が狙い目です。
家賃収入がアップするほか、売却予定であれば価格上昇も見込まれます。
初期費用を安くすることで、短期の解約が出てしまうのではないかと思われるかもしれませんが
当社の初期費用5万円ポッキリという条件で募集・成約した部屋の短期解約率は通常条件で成約した物件と大差がないという報告もあります。
しかし、リスクを考慮して当社では短期解約違約金特約(２年未満１ヶ月、１年未満２ヶ月の違約金)を契約内容に入れることを推奨しております。
内見時間の短縮により紹介の回転数を上げる
もう１つの要因として、内見せずとも物件を決めるに足りる部屋であるかどうかという事です。
当社において、内見時に現地に行かずとも部屋の中が見れるVRや、リフォームした際に内装の統一を行っているため
内見時間を取りづらい方が内見せずともVRや写真を見るだけで物件を決めることができ、紹介する仲介業者様も
統一された内装であることを知っているのでお客様に紹介しやすいというメリットがあります。
生活保護受給者は優良入居者になりうるのか
入居付けをするにあたって、草加市とその周辺地域における生活保護受給者の入居申込が他の埼玉県の地域に比べて多くなっております。
草加市における非保護人員数は4011名と、埼玉県市町村別の非保護人員数のうち6番目に多い地域となっております。
したがって他の埼玉県のエリアより、生活保護受給者を取り込むことを念頭に賃貸経営を行っていく必要があるエリアとなっております。
住宅扶助により見込まれる長期入居
生活保護法により埼玉県の住宅扶助額は地域によって異なります。
２級地である草加市は世帯員数１人であれば47,700円、2人であれば57,000円と住宅扶助額が定められています。
生活保護受給者は自己都合によるお引越しでなければ、家賃を扶助上限額に設定できる場合もあり
敷金・礼金も1ヶ月分が役所から捻出されるという事、入居を受理してもらえる物件も多くはないという事から長期入居が見込まれるというメリットがあります。
一方で、入居後トラブルや孤独死、不正受給による滞納リスクも鑑みる必要があります。
リスクへの厳正な対応
当社において、生活保護受給者の入居に際して担当ケースワーカーとの連絡や受給者への家電審査による本人確認を厳正に行っております。
また、家賃支払い方法も滞納のリスクを軽減するために代理納付を必須としております。
生活保護受給者の経済合理性を優先するのではなく、トラブル等のリスクをオーナー様自身、そして管理会社が責任をもって見極める必要はあります。
おわりに
いかがでしょうか。
都内通勤のビジネスパーソンのベッドタウンとしての役割を持ち、生活保護の需要を大きく取り込める草加市は
ポイントを押さえることで入居率を大きく向上させることが可能なエリアとなっております。
他の地域でも、入居者属性を分析し条件や部屋の内装に活かすことでより良い賃貸経営が行えるでしょう。
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