経営者が年間3000万円の節税に成功した不動産投資方法とは?

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「会社を経営しているけど、高い所得税が気になる」
「経営は順調だけど、収入の柱がもう一本ほしい」

このように考えている経営者の方は多いのではないでしょうか。

当社では、これまで収益不動産をご購入いただいたお客様のうち、約2割を経営者や会社役員の方が占めています実際に経営者の方とお話をする中で最も多いお悩みは、「所得税が高い」「将来の会社経営に不安がある」ということです。

課税所得が900万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率は43%になり、収入のうち、支払う税金の占める割合が大きくなってきます。さらに、会社経営者は、「自分の会社を長く続け、従業員に給料を支払うこと」を大きな使命として持っていると思います。そのため社会情勢や自身の状況の変化によって会社の経営が難しくなったときに会社や生活を守り続けなくてはなりません。

この2つのお悩みを解決する一つの方法として私たちが提供するのが「中古一棟アパートへの投資」です。
今回は、実際に築古アパートを活用して節税や副収入獲得を実現した経営者の実例を踏まえながら、「なぜ経営者がアパート投資をすべきか」というテーマを深掘りします。


1. 【実例】不動産投資で家賃収入と、大幅な節税効果を得られた3人の経営者

弊社では、月に約200名の投資家の方のご相談に乗っています。その中には、高い税負担を軽減したいとおっしゃる方が非常に多いです。まずは、実際に不動産投資で収益の柱を立て、節税にも成功した3人の事例をご紹介します。

1.1. 減価償却を用いて本業の利益を3000万円圧縮した会社経営者

この方はIT企業の経営をしており、順調に利益が出ていたため、本業の節税対策として不動産投資を始めました。賃貸マンションを2棟購入することで、本業の利益を年間3000万円圧縮し、節税を実現することができました。

本業:IT企業
本業売上:2億円
従業員数:5名
役員報酬:5000万円
所有物件:マンション2棟
年間家賃収入:5300万円

経営者 不動産投資_01

 

 

 


経営者が不動産投資をするメリットの一つ目は、高い所得税を効率よく圧縮できることです。

不動産投資では、所得税を圧縮する節税効果があります。ふるさと納税や医療費控除、NISA、iDeCoなど節税をできる仕組みは他にもありますが、不動産投資ではそれらよりも大きな規模で所得税を圧縮することが可能です。

1.2.会社の将来に対する不安から不動産投資を始め、キャッシュフローと節税の両方を手に入れた会社経営者

この方も、本業の利益は順調でしたが、輸入代理店という社会情勢に左右されやすい事業を行っているために将来に対する不安が常に付きまとっていました。そこでリスクヘッジとして、本業とは別の収入の柱を立てようと不動産投資を始めます。当初は物件から得られる家賃収入を目的としていましたが、本業の会社経営で得られる所得が多いため、個人の節税という観点も重視するようになりました。結果として、投資規模は年間で得られる家賃収入が1億円を超えるまでになりました。

本業:輸入代理店経営者
本業売上:20億円
従業員数:30名
役員報酬:1億円
所有物件:アパート・マンション11棟、オフィスビル1棟

経営者 不動産投資_02

経営者が不動産投資をするメリットの二つ目は、本業とは別の安定した収入が得られることです。
1章で紹介したような経営者たちは、本業で経営する会社は好調ではあるものの、社会情勢や自身の体調になどによっていつ経営不振や経営難に陥ってしまうかわからず、常に不安を抱えています。本業が上手くいかなくなってしまった時に、従業員に給料を支払うため、また家族を養っていくためには本業とは別の収益の柱が必要になります。不動産投資では、一度物件を購入すれば、物件の入居者から回収する毎月の家賃が収入となるため、物件を所有している間は安定的な副収入を得ることができます。

1.3.本業の年収4000万円を超える家賃収入を得ている会社経営者

この方は設計事務所を経営しており、本業は好調だったものの、本業の利益が増加したため利益の圧縮によって節税対策をしたいと考え、知人が行っていた不動産投資をやってみることにしました。本業の会社経営で得られる4000万円の年収を上回る、5800万円の年間家賃収入を、計57室で得ることになりました。

本業:設計事務所経営者
本業年収:4000万円
所有物件:マンション2棟、区分マンション2室

経営者 不動産投資_03

経営者が不動産投資をするメリットの三つ目は、運用に時間や手間をかける必要がないことです。
当然、経営者は自分で会社や医院を経営しているので、常に仕事と時間に追われています。資産運用をしようと思っても、代表的な株式投資では値動きを確認したり、購入や売却のタイミングを見極めたりと時間や手間がかかります。不動産投資では、毎月入ってくる家賃を主な収入とするため、一度購入すれば、空室が何室も出たり、災害や火事が起こったりしなければ安定して収益を得続けることができます。


2.所得の高い経営者には、中古一棟アパートがおすすめ

所得の高い経営者の方が、副収入効果と節税効果を得たいのであれば、中古一棟アパート投資がおすすめです。本章では、「なぜ経営者が中古一棟アパート投資をすべきか」というテーマを深掘りします。

2.1.課税所得が900万円を超えると、税負担が重くなり節税ニーズが高まる

まず、多くの経営者の悩みの種は「所得税が高い」ということです。課税所得が900万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率は43%にものぼります。

所得税率

国税庁HPを参考に作成

税率が43%になると、収入の半分近くが税金として徴収されますから、生活レベルで考えると税金の負担はかなり重いといえます。そこで、重い税負担を少しでも軽くするために対応できることの一つとして、「不動産投資での節税」があります。

2.2.【解説】不動産投資で節税できる仕組み

私たちは、重い税負担に悩まされている経営者の方々へ、不動産投資を用いた節税方法をご提供しています。他の記事でもより詳しく解説していますが、不動産投資で節税できる仕組みを簡単に説明します。

不動産投資で節税できる理由は、減価償却で作った会計上の赤字を損益通算して所得を圧縮することができるから」です。

減価償却

不動産投資における減価償却とは、建物の取得費用を数年に分けて費用として計上することです。この費用は、実際には出費を伴わない費用ですので、手残りを減らすことなく「会計上」の赤字を作ることができるのです。この赤字を、本業で得た黒字(収入)とぶつける(損益通算といいます)ことで、本業と不動産投資での収入を合わせた所得を圧縮することができます。結果として、支払う税金を少なくすることができます。

2.3.【解説】中古一棟アパートが節税に向いている理由は、会計上の赤字を大きく作ることができるから

私たちは、数ある不動産の中でも、「中古一棟アパート」を多くの経営者のお客様にご提供しています。理由は、中古一棟アパートが最も節税に向いている商品だからです。その理由は、「減価償却を大きく取れるから」です。

なぜ中古一棟アパート?

節税効果を大きく得たい場合、「減価償却を大きく取る」ことが最も重要です。

減価償却の計算に欠かせない耐用年数の考え方

減価償却の計算には、建物の「耐用年数」の考え方が切り離せません。建物の減価償却費は、「法定耐用年数」「築年数」「建物価格」を用いて計算します。

法定耐用年数は物件の構造によって異なります。

耐用年数

表をご覧いただいてわかるように、法定耐用年数が短いのは軽量鉄骨造と木造です。
節税効果を最大化させるなら、「減価償却を大きく取ること」が重要と説明しましたが、1年間に計上できる減価償却費の計算は以下の通りです。

減価償却費

つまり、減価償却期間を短くすればするほど、1年間に計上できる減価償却費が大きくなり、節税効果を高めることができます。減価償却期間は以下のように計算します。

①耐用年数を超えている場合

減価償却期間1

(例)築25年の木造アパート  22年×20%=4年

②耐用年数を超えていない場合

減価償却期間2

(例)築15年のRC造マンション  (47年-15年)+15年×20%=35年

上記の計算例からもわかるように、法定耐用年数を超えている物件ほど減価償却期間を短くすることができるため、一年で多くの減価償却を取ることができます。木造の中古一棟アパートであれば、築22年を超えていれば4年間という短い期間で減価償却を取れることになります。


3.経営者の不動産投資の進め方

ここまで、経営者が不動産投資を行うメリットをお伝えしましたが、実際に不動産投資を始めるとなった時に、どのように進めていけばよいのでしょうか。本章で説明していきます。

3.1.購入のタイミングを決める

まずは、不動産を購入するタイミングを決めます。経営者の方は、本業が会社や医院などの経営ですので、経済状況はかなり経営する会社に左右されるという側面があると思います。経営者が不動産を購入するベストなタイミングは、「本業の経営が好調の時」です。

不動産購入のベストタイミングは、「本業の経営が好調の時」(金融機関から決算書の提出を求められるケースが多い)

不動産を購入するタイミングは、本業が上手くいっている時がおすすめです。理由は、「良い条件での融資を受けられる可能性が高まる」からです。会社を経営されている方ならご存じかと思いますが、金融機関が融資を出したいと思うのは「滞りなくローンを返済してもらえる人」です。

購入しようとする物件が決まったとしても、そこから金融機関から融資を受けようとする際、会社の決算書3期分や、会社の定款の提出を求められるケースが多いです。そのためもし本業の経営が上手くっていないタイミングで物件を購入しようとすると、経営する会社の決算書を確認することになる金融機関から信頼は得にくいですし、アパート経営による想定外の多額の支出に耐えられないといったトラブルも起きかねません。

そのため、不動産購入に踏み切るのは、本業の経営が好調の時にしましょう。

3.2.どの名義で購入するか決める

不動産を購入するといっても、その購入の仕方には複数の選択肢があります。

・【個人の所得税を節税したい経営者にメリット】経営者本人の個人名義で購入する
・【会社の法人税を節税したい法人にメリット】本業で経営する法人の名義で購入する
・【自社株の相続税対策をしたい経営者にメリット】新たに資産管理法人を設立して購入する

経営者本人の個人名義で購入する

一つ目の選択肢は、経営者本人の個人名義で購入することです。こちらを選択するメリットは、「個人の節税ができる」ことです。

本業で経営する法人の名義で購入する

二つ目の選択肢は、本業で経営する法人の名義で、事業用不動産として購入することです。こちらを選択するメリットは、本業の事業が不振に陥った時でも、家賃として収入が継続的に得られることや、不動産の売却によってまとまった資金を確保できることです。経営者の方は、会社を存続することが重要な使命になりますので、本業での収入と不動産からの収入という2つの収入の柱を持っておくと、安心して本業に打ち込むことができるでしょう。

新たに資産管理法人を設立して購入する

三つ目の選択肢は、新たに資産管理法人を設立して購入することです。先ほどの法人は、本業で持っているものですが、この法人は不動産投資のために設立するものです。人によっては、個人名義で購入するよりも節税効果を得られます。

資産管理法人を設立した方がいいのは、自社株の相続税対策をしたい経営者

生前に自社株を相続することで、相続税の節税になることはお馴染みだと思いますが、相続した子供と経営上の対立があった場合や、上場後に他人に売却されてしまう可能性があるなど経営権の確保に難点が残ります。

一方で、設立した資産管理法人に自社株を移して、資産管理法人から株を譲渡する場合は、贈与された親族も自社株を容易に換金することはできません。また相続が発生した場合でも、相続の対象となる資産(相続財産)はあくまで資産管理会社の株式なので、自社株が社外に流出することもなく済みます。

このように、資産管理会社を設立することで、経営権を安定的に確保しながら、自社株の相続税対策を進めることができるのです。

以下の記事で、上記で挙げたようなメリットなどについて詳しく説明しています。

3.3.信頼できるパートナー(不動産会社)を探して、物件を紹介してもらう

多忙な経営者は、不動産投資に費やせる時間は多くありません。そのため、不動産投資の入り口から出口までをサポートしてくれるような、信頼できるパートナーを探しましょう。

経営者 不動産投資_04

実際に不動産投資を始めるまでには、

・自分に合った物件は何か知る
・どの会社から物件を購入するか決める
・どの物件を購入するか決める
・契約、融資打診、決済をする

このように、非常に手間と時間がかかります。そのため、自分にとって最適な投資方法や物件を選択するためには、自分の状況をよく理解してくれて、最適な提案をしてくれるパートナーが必要不可欠です。

信頼できる不動産会社を見つけるチェックポイントを、私たちは以下のように設定しています。

会社概要など 業歴が10年以上か
従業員数、規模が100名以上か
実績は売買棟数500棟、管理戸数5000戸以上か
メール会員数が2万人以上か
事務所はターミナル駅近やエリアトップのビルに入居しているか
お客様の声を100件以上公開しているか
ネット上の評判が悪くないか
金融機関と多数の取引があるか
弁護士、税理士などの専門家を抱えているか
売買だけでなく賃貸管理なども行っているか(建築も行っているとなおよし)
取引態様が仲介でなく売主の業者か
非公開の物件情報を取り扱っているか
不動産営業の姿勢など 物件の情報を理解しているか
物件現地を見て案内しているか
周辺の土地勘を把握しているか
デメリットも説明しているか
自身も不動産投資を行っている、またはそれに匹敵する豊富な知識を持っている
コンサル型の営業姿勢を持っているか
違法な取引を持ち掛けてこないか

各項目の詳細については、こちらの記事で説明しています。

上記のポイントを満たしている会社であれば、安心して不動産投資を任せることができ、本業に集中して打ち込めるでしょう。


4.おわりに

今回は、経営者が中古一棟アパート投資を行うべき理由をお伝えしました。所得の高い方に向けて、節税物件での投資の進め方などを詳しく解説している記事もありますので、ぜひご覧ください。

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弊社では、高い所得税を抑えたい、会社を守るために収入の柱を立てたいと、不動産投資のご相談へお越しになる方が非常に多いです。経営者の方々は、本業の仕事を中心に多忙な毎日を送っている中で、雇っている従業員や養う家族を守らなければならないという責任も抱えていることと思います。

私たちは、そういった経営者が安心して本業に打ち込むことができるような商品を提供したいと考えています。本記事が、少しでも今後の資産運用を進めていくうえでの手助けとなれましたら幸いです。

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